广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法石民初字第155号原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”），住所广州市天河区。

法定代表人江辉明，职务董事长。

委托代理人张楚晓，住广州市越秀区，系康景公司员工。

委托代理人龚敏，住湖北省荆州市荆州区，系康景公司员工。

被告方某，住广州市白云区。

原告康景公司诉被告方某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法由审判员符晓波独任审判，公开开庭进行了审理。

原告康景公司的委托代理人张楚晓，被告方某到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告康某公司诉称，2009年9月2日，被告因购买位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷23号302，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的。

原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。

被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。

同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。

但自2009年12月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2012年8月止共拖欠原告物业管理费39309.6元。

原告多次催要，被告均拒不交纳。

被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯。

我方的具体诉讼请求如下：1、被告支付拖欠的管理费39309.6元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）2690.4元，共计42000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。

被告方某答辩，不同意原告的诉讼请求，原告不存在为我物业服务，我与原告之间并不存在物业服务合同关系。

经审理查明，原告康某公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。

广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷23号302（以下简称“涉案物业”）系被告方某名下的房产，2009年09月02日两被告收楼入住，该房产建筑面积299.99平方米，共用地面积2614.70平方米。

原告康某公司与发展商广东华南新城房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定在小区业主大会依法选聘新的物业公司进场之前委托康某公司对华南新城（含南区、北区、江某）实行物业管理，委托管理期限在2010年6月1日时起至2013年5月31日24日止。

2009年09月02日原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。

该协议第四条第二款约定按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米3.8元；第四条第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。

上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定。

上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，因自2009年12月起被告没有向原告缴清全部物业服务管理费用，原告经催收未果，遂于2012年10月25日将被告诉至本院，要求被告支付2009年12月至2012年8月期间拖欠未缴的物业管理费及违约金。

以上事实有：1、物业管理企业资质证书；2、前期物业服务合同；3、前期物业管理服务协议；4、收楼表格；5、紧急联络记录表，6、客户帐务明细；7、产权证明（或购房合同）等证据材料及庭审笔录予以证实。

在本案庭询中，原告表示：“根据《前期物业服务协议》第四条第三款的规定，被告是两个月缴纳一次的，应在第三个月的15日前缴纳管理费，在第三个月的15日前没有交纳的就当逾期。

”原告并表示被告具体拖欠的物业管理费为：“从2009年12月份至2012年8月份共计37618.68元，我方要求被告支付的管理费应缴纳至实际付清之日止，并计算相应的违约金。

”另查明，涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。

本院认为，原告康某公司是具有相应物业管理资质的公司。

因该公司与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订有《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告方某作为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷23号302的业主，享受了原告康某公司提供的物业管理服务。

原告康某公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。

原告主张的违约金即滞纳金，被告方某享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付滞纳金给原告。

原告主张物业服务费收费标准为每月3.8元／平方米，原告的上述主张符合合同约定，并未超过政府指导价规定的标准，原告的上述主张合法合理，对此本院予以支持。

涉案物业每月物业管理费应为299.99平方米×3.8元／平方米／月=1139.96元，现原告以要求按每月1139.96元标准计算被告2009年12月至2012年8月期间拖欠的原告物业管理费37618.68元是原告真实意思的表示，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。

关于滞纳金的计算，原告要求按照每日0.1%的标准收取，该标准符合合同及法律相关规定，对此本院予以支