杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2007）上民一初字第1266号原告韩燕婷。

委托代理人杨松、汤从蓉。

被告杭州智成市场经营管理有限公司。

法定代表人周放群。

委托代理人汤云周、李斌。

被告浙江涌金创安房地产开发有限公司。

法定代表人陈皓萍。

委托代理人赵箭冰、金伟文。

原告韩燕婷为与被告杭州智成市场经营管理有限公司（以下简称智成公司）、浙江涌金创安房地产开发有限公司（以下简称创安公司）租赁合同纠纷一案，于2007年9月24日向本院起诉。

本院受理后，依法组成合议庭，于2007年12月4日公开开庭进行了审理。

原告韩燕婷的委托代理人杨松、汤从蓉，被告智成公司的委托代理人李斌，被告创安公司的委托代理人赵箭冰、金伟文到庭参加诉讼。

本案经合议庭评议，审委会讨论，现已审理终结。

原告韩燕婷诉称：2005年，智成公司就杭州市延安南路135号商铺对外招商，原告在充分考虑智成公司的招商内容及承诺的条件基础上，于2005年8月30日与智成公司（经产权人即创安公司授权）签订商铺租赁经营合同一份，约定智成公司在创安公司的授权委托下将坐落在杭州市延安南路135号杭州涌金流行前线名品广场（以下简称涌金广场）第2层第83－2号商铺租赁给原告使用，并约定了租赁期限、租金的支付、费用的结算以及违约责任等事项。

合同签订后，原告依约缴纳了租金、保证金、广告费、物业管理费等费用，并对所租赁的商铺按照合同约定的三年的租赁期限进行了装修。

但是，自2005年12月1日涌金广场开业至今，由于智成公司管理混乱，未切实履行约定的管理服务义务，致使涌金广场一直经营不景气，没有有效形成商业氛围；加上智成公司与物业管理公司之间的摩擦，使市场的经营环境更加恶化，导致包括原告在内的广大经营户无法正常经营。

为此，原告和其他商户多次与智成公司交涉，但其仍怠于履行管理义务。

2007年6月，智成公司又突然擅自将市场关闭，致使合同无法继续履行。

智成公司的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，创安公司作为智成公司的授权委托人，应当对智成公司在受托管理涉案商铺的过程中所产生的后果承担连带责任。

为此，原告诉至法院，要求判令解除原告与智成公司签定的商铺租赁合同；判令智成公司退还原告租金53208.79元、广告费和物业管理费3090.30元、保证金3000元，共计人民币59299.09元；判令智成公司赔偿原告各项损失（含装修损失及经营损失）共计人民币30000元；判令创安公司对智成公司应承担的上述款项承担连带责任。

被告智成公司辩称：1、智成公司已经将涉案的商铺交付给原告使用，且原告已经实际占有、使用、收益该商铺一年半之久，故应当支付约定的租金。

现原告无证据证明智成公司存在违约行为，也无证据证明因智成公司的行为给原告造成实际损失，因此原告要求退还租金无事实及合同依据。

2、智成公司已经依约为市场投放了大量的广告和提供了正常的物业管理服务，且原告已经实际享受了广告宣传、物业管理等服务所带来的收益，故原告要求退还广告费、物业管理费无事实依据。

3、关于退还保证金问题，涉案商铺租赁经营合同明确约定，保证金应在合同终止后，原告所承租的商铺经智成公司验收，商铺的设施无损害及水电费等无拖欠的情况下，进行多退少补。

也就是说，保证金的退还是有条件的。

事实上，原告已连续多月未支付水电费，智成公司也希望原告能够及时前来办理合同解除后的相关事宜。

4、原告要求赔偿装修损失、经营损失，没有事实依据。

由于原告违约在先，双方之间的租赁合同已依法解除，现原告缺乏证据证明实际遭受的损失，故不应赔偿。

5、因原告拖欠水电费用等，智成公司以公证形式向原告送达了解除合同通知书，涉案商铺租赁经营合同已经解除。

综上，智成公司在合同的履行过程中无任何违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。

被告创安公司辩称：一、原告主张创安公司在本案中承担连带责任缺乏依据。

1、创安公司与被告智成公司在双方签订的“涌金广场商铺委托管理服务合同”第十一条“受托人承诺”的第（3）项明确约定：“与承租经营者发生的租赁关系，若发生纠纷，该纠纷由受托人负责处理并承担责任”，对此约定，原告是明知的。

因此，原告应直接向智成公司主张权利，而不应要求创安公司承担连带责任。

2、现有证据表明，智成公司在与原告订立涉案租赁合同时，并未告知创安公司是委托人。

因此，涉案租赁合同不能约束创安公司。

3、智成公司对涌金广场商场的管理义务，是智成公司作为经营管理公司对承租人的独立义务，并非房屋出租人即创安公司的义务，因此，创安公司不应对涉案租赁合同中所约定的管理义务承担连带责任。

二、智成公司不存在任何违反合同约定的行为，也没有给原告造成经济损失，原告向智成公司和创安公司主张赔偿责任同样缺乏依据。

1、智成公司并无不履行涉案租赁合同的违约行为。

原告在诉状中所称“原告发现市场管理非常混乱，事实与被告在招商宣传（80％的开业率等）、管理制度等均不符”的“违约行为”并不是智成公司的合同义务，在相关管理制度中，也未规定智成公司的上述义务。

可见，原告诉称的智成公司违约是没有依据的。

2、原告在支付了租金、广告费、物业管理费等款项后，取得了相应的权利，并不存在所谓的损失。

原告在向智成公司支付了房屋租金后，智成公司依约将商铺交付给原告，原告完整地取得了承租商铺的使用权和收益权。

同样，原告所支付的广告费、物管费，是依据涉案租赁合同的约定，应当向智成公司支付的费用，智成公司也已为原告提供了相应的广告宣传、物业管理等服务。

原告的各项支付均取得了相应的对价，不存在所谓的损失问题，也不存在需要返还的义务。

对于保证金的收取、用途和退还，涉案合同已有明确约定。

在未确定原告的经营是否有未决纠纷、商铺的设施有无损害，且原告至今拖欠水电费的情况下，原告要求退还全部保证金的请求缺乏依据。

此外，原告对其诉称的装修损失和经营损失并未提供相应的证据，不能证明上述损失的存在。

三、原告诉称的违约行为和损失之间并无因果关系。

原告认为管理混乱是被告的违约行为，但却将支付的租金、广告费、物业管理费等作为损失请求赔偿。

创安公司认为，管理行为与租金、广告费、物业管理费等之间并无因果关系，与支付租金、广告费相对应的是交付房屋和发布广告，而不是提供管理。

四、现有证据表明，因原告存在拖欠水电费等严重的违约行为，涉案合同已被解除。

创安公司认为，涌金广场的现状，一方面是由于吴山商圈尚未成熟，市场本身的原因所致，另一方面正是由于原告拒付水电费等违约行为所致，这应由原告来承担责任，而不应由创安公司承担。

综上所述，智成公司及创安公司并无违约行为，原告支付的租金、广告费、物业管理费等均已取得相应的回报，不存在原告所诉称的经济损失。

因此，原告以智成公司违约为由提出的诉讼请求，没有任何事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。

原告为证明其陈述的事实向本院提供了如下证据：第一组公司基本情况二份，证明两被告的主体资格。

第二组商铺租赁经营合同一份，证明原告和智成公司就所租赁的商铺签订租赁合同并对相关事项进行明确约定的事实。

第三组收据二份、发票一份（内容为保证金收据，广告费、物业管理费收据，租金发票），证明原告已支付的租金、保证金、广告费及物业管理费等费用的事实。

第四组涌金广场商铺委托管理服务合同一份，证明创安公司委托智成公司对涉案商铺进行经营管理，应承担连带责任的事实。

第五组浙江耀江物业管理有限公司（以下简称耀江公司）出具给涌金广场全体经营户的停电公告（日期为2006年6月23日）一份，证明智成公司拖欠耀江公司相关费用，导致耀江公司对涌金广场采取停电措施，使市场经营环境无法得到保证的事实。

第六组湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报一份，证明因智成公司管理混乱，导致市场经营不景气，原告因此曾多次向有关职能部门反映情况，要求得到有效解决的事实。

第七组市场管理制度一份，证明智成公司在其制定的管理制度中明确表示对市场提供正常的供水供电服务的事实。

第八组照片一组，证明2007年6月25日智成公司擅自关闭市场的事实。

第九组上城区信访局出具的证明一份，证明智成公司违约的事实。

第十组法院依据原告的申请调取的（2006）上民一初字第731号卷宗中的CD录像片一份，证明智成公司违反合同约定，未尽管理义务的事实。

第十一组公证书（附摄像光盘）一份，证明智成公司违约的事实。

第十二组智成公司出具的“关于对涌金广场经营户要求的答复”（日期分别为2006年10月24日及2006年10月30日）二份，证明智成公司与经营户之间存在矛盾及智成公司违约的事实，以及证明智成公司对经营户的承诺。

第十三组电视监播资料光盘一张，证明合同履行期限内智成公司的违约事实。

第十四组市场名称变更登记表一份，证明涌金广场非案外人，其与本案具有关联性。

第十五组涌金广场出具的通知（日期为2006年8月23日）一份，证明智成公司管理混乱的事实。

第十六组法院依据原告的申请调取的2006年6月23日播出的《1818黄金眼》栏目（公众版）节目光盘一份，证明智成公司管理混乱，未能切实履行合同义务，导致原告无法履行合同。

被告智成公司针对原告提供的证据发表质证意见如下：第一组公司基本情况：原告提供的创安公司的基本情况无原件，故有异议；对其他证据无异议。

第二组商铺租赁经营合同：对真实性、合法性无异议，但该证据不能达到原告的证明目的。

第三组收据：因收费主体非智成公司，对其合法性、真实性有异议；该证据系案外人提供，故对关联性也有异议。

第四组涌金广场商铺委托管理服务合同：由于原告非该合同的签订主体，其所持有的该合同来源不明，故对其合法性有异议；由于原告不能提供证据原件，对真实性有异议。

第五组耀江公司出具给涌金广场全体经营户的停电公告：系案外人出具，对真实性无法核实；从内容上看，仅是涉及到可能采取停电措施，至于是否确实停电无相应的证据，而事实上并未实施停电行为，该证据恰恰证明了商场管理者提供了正常供水供电的服务。

第六组湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报：因落款无上城区湖滨街道办事处的签章，对真实性有异议；从内容上看，仅是有关协商过程的陈述，并无相应的违约事实证明；该“情况汇报”是政府部门之间内部往来的行政公文，不能作为民事案件的证据，对其关联性也有异议。

第七组市场管理制度：系案外人提供，对真实性无法核实；对关联性也有异议，该市场管理制度的内容并无相应承诺性语言。

第八组照片：因未能提供照片的底片，对真实性有异议；该照片系在因原告违约导致智成公司依法解除租赁经营合同后形成的，不能用来证明合同解除前的事实，与本案的纠纷没有关联性；况且，照片仅能反映拍摄时点、局部的瞬间现象，不能达到原告的证明目的。

第九组上城区信访局出具的证明：对真实性有异议，且该证明属于证人证言，证人应当出庭作证。

第十组法院依据原告的申请调取的（2006）上民一初字第731号卷宗中的CD录像片：该份CD录像片摄录人及录像片中的人物身份不明确，而且摄录人未出庭作证，故无法对该份录像片的摄录行为合法性及摄录过程的完整性进行核实；该录像片系偷拍而成，对该录像片作为证据使用的合法性有异议。

第十一组公证书（附摄像光盘）：公证书的申请人是程霁，非本案原告，根据公证法的规定，申请人必须与公证事项有利害关系，因此，该证据不能作为本案的证据使用；该公证书公证事项具体目的不明确，公证书的内容仅描述了商场的局部情况，不能证明商场的一贯状况，即便公证书所证明的情形属实，也无法证明违约情况是由哪方引起的，实际上违约情况是由于原告不交纳水电费导致的，该证据也说明智成公司履行了相应的物业管理等服务。

第十二组智成公司出具的“关于对涌金广场经营户要求的答复”：原告未能提供原件，对真实性有异议；“答复”中所提出的解决方案是基于待征求业主同意的前提下形成的，并不是智成公司的单方承诺；另外，退还租金也是有条件的，即必须在2006年11月7日前解除合同，才可退还租金。

第十三组电视监播资料光盘：该录像资料形成时间是2007年7月25日和7月26日，反映的情况也仅是当天某个时候的情形，而本案所涉及的商铺租赁经营合同已经因原告的严重违约行为而被智成公司于2007年6月21日依法解除，故与本案没有关联性；该资料没有电视台的监播原件和电视台采访过程中摄录的所有视频资料相印证，对真实性无法核实；该电视监播资料是电视台在制作中对摄录的视频资料加工形成的，并未对事实进行确认和核实，正如《1818黄金眼》主播在该监播资料播放至5分26秒时所说的“相关情况并未经过核实”。

第十四组市场名称变更登记表：对真实性、关联性有异议，该证据只有骑缝章，真实性无法核实，且不能达到原告的举证目的；同时，该证据证明了涌金广场和智成公司是两个独立的经济组织，涌金广场具有独立对外承担民事责任的能力，智成公司仅是举办者。

第十五组通知：系案外人出具的，对真实性有异议；且该证据仅是针对部分经营户的，不能达到原告的举证目的。

第十六组法院依据原告的申请调取的2006年6月23日播出的《1818黄金眼》栏目（公众版）节目光盘：该光盘资料没有电视台采访过程中摄录的所有视频资料相印证，不能证明智成公司违约的事实，恰恰证明智成公司提供了正常的开门营业和物业管理服务。

被告创安公司针对原告提供的证据发表质证意见如下：1、原告提供的第四组证据，对真实性、合法性有异议，该合同另有附件，附件内容明确哪些商铺系创安公司所有，故原告提供的证据不完整；2、原告提供的第十五组证据，对真实性有异议，该通知的主体是涌金广场而非智成公司；该通知只是一个要约邀请，智成公司与原告之间的租赁关系已经解除的事实是存在的。

3、同意智成公司的其余质证意见。

智成公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：第一组各类广告、宣传单（共11页），证明智成公司已经通过《钱江晚报》、《每日商报》等多家媒体对涌金广场进行了广告宣传。

第二组关于解除租赁合同的通知、公证书各一份，证明因原告拖欠水电费的严重违约行为，智成公司已经依法单方解除双方签订的商铺租赁经营合同，并已向原告送达。

第三组发票费及收据六十份，证明智成公司尽到了广告宣传义务及所产生的相关费用。

第四组欠费清单一份，证明原告拖欠水电费的事实。

针对智成公司提交的证据，原告质证如下：1、第一组广告、宣传单和第三组发票、收据：对证据的真实性、关联性有异议，智成公司应当提供相应的合同佐证；另外，众经营户向智成公司支付的广告费与智成公司对广告投入支付的费用之间存在很大的差距，故原告有异议。

2、第二组通知、公证书：对证明对象有异议，即使智成公司已送达了解除合同的通知书，但其是否具备法定的解除合同的条件，智成公司并未提供原告拖欠水电费的依据，也未能提供原告的相关签收凭据。

3、第四组欠费清单：系智成公司自行制作的，故对真实性有异议。

创安公司对智成公司提供的证据无异议。

创安公司未于审理中提供证据：审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：一、对原告提供的证据，认证如下：1、原告提供的第一组证据，本院对其证据的效力予以认定。

2、原告提供的第二组证据，本院认为，两被告对合同的真实性均无异议，且该证据可证明原告与智成公司签订了商铺租赁经营合同，约定了有关权利义务的事实，与本案有关联性，故予以认定。

3、原告提供的第三组证据，本院认为，两被告虽对真实性有异议，但未提供证据加以反驳；虽然上述收据的收费主体为涌金广场，但涌金广场系智成公司开办，该组证据可证明涌金广场收取了原告支付的租金、保证金、广告费、物业管理费等费用的事实，故对该证据的效力予以认定。

4、原告提供的第四组证据，本院认为，两被告对合同的真实性提出异议，但未否认签订上述合同的事实，亦未提供证据加以反驳，且该证据系取自工商部门的管理档案，证据来源合法，该证据可证明两被告签订了涌金广场商铺委托管理服务合同及约定了有关权利义务的事实，与本案具有关联性，故对该证据的效力予以认定。

5、原告提供的第五组证据，本院认为，两被告对该证据的真实性有异议，但该证据与原告提供的其他证据能够互相印证，证明因智成公司未向耀江公司缴纳水电费，导致耀江公司可能会对市场采取停电措施。

6、原告提供的第六组证据，本院认为，两被告对其中“情况汇报”的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该证据系取自杭州市上城区信访局，可证明上城区湖滨街道办事处曾向该局汇报智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾的事实，对此事实，本院予以确认。

7、原告提供的第七组证据，本院认为，两被告对真实性有异议，但未提供证据加以反驳，该证据可证明涌金广场制定了管理制度的事实，对此事实，本院予以确认。

8、原告提供的第八组证据，本院认为，两被告对真实性提出异议，且该证据对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

9、原告提供的第九组证据，本院认为，两被告对真实性提出异议，但该证据可证明智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经协调不成的事实，对此事实，本院予以确认。

10、原告提供的第十组证据，本院认为，该组录像片所涉及的内容较多，片中人物的身份并不明确，且所涉内容部分为经营户向有关部门反映智成公司存在抽逃注册资金等情况，原告主张的证明对象是智成公司未按照合同约定履行管理义务，该证据与原告主张的证明对象之间缺乏关联性，对其证据的效力不予认定。

11、原告提供的第十一组证据，本院认为，原告提供的公证书申请人是案外人，且该公证书未能明确具体的公证事项，所附光盘摄录的时间较短，摄录的内容也仅反映了商场的局部情况，因此该公证书及所附光盘并不能全面反映商场的情况，故对该公证书及所附光盘的证据效力不予认定。

12、原告提供的第十二组证据，本院认为，两被告对证据的真实性提出异议，但该证据与原告提供的其他证据能够形成证据链，可证明智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，智成公司曾作出答复的事实，因此对上述事实，本院予以确认。

13、原告提供的第十三组证据，本院认为，两被告对真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，但该电视监播资料反映的是智成公司在行使合同解除权后，与经营户发生冲突的事实，对此事实，本院予以确认，但该证据并不能直接证明智成公司在张贴解除租赁经营合同通知前存在违约的行为。

14、原告提供的第十四组证据，本院认为，上述证据系有关工商登记材料，可证明涌金广场的有关工商登记、负责人变更、与智成公司的内在关系等情况的事实，与本案具有关联性，故对其证据效力予以认定。

15、原告提供的第十五组证据，本院认为，原告提供的该证据与其主张的证明对象之间缺乏关联性，对其证据的效力不予认定。

16、原告提供的第十六组证据，本院认为，该证据系新闻报道，对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。

二、对智成公司提供的证据，认证如下：1、智成公司提供的第一组证据，本院认为，原告有异议，但未提供证据加以反驳，而创安公司对上述证据均无异议，该组证据可证明涌金广场进行了广告宣传的事实，对此事实，本院予以确认。

2、智成公司提供的第二组证据，本院认为，原告提出异议，但未提供证据加以反驳，该组证据可证明智成公司于2007年6月向原告送达了关于解除租赁合同的通知，对此事实，本院予以确认。

3、智成公司提供的第三组证据，本院认为，上述发票付款人为智成公司或涌金广场，内容为广告费、广告发布费、宣传费或制作费等，出具日期在商铺租赁经营合同履行期限内，及加盖公章、发票专用章，或有其他附件（包括支票存根、广告承揽合同）佐证，可证明智成公司和涌金广场支付了部分广告费的事实，对此事实，本院予以确认，但是其中号码为02747623、02981029的发票内容为圣诞礼品、礼品，对智成公司主张的待证事实不具有证明力，故对该两份发票的效力不予认定。

4、智成公司提供的第四组证据，本院认为，虽该清单系智成公司自行制作的，但根据原告在审理中的自认，其从2006年5月后未再缴纳水电费，对此事实，本院予以确认。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2005年3月15日，智成公司与创安公司签订了涌金广场商铺委托管理服务合同一份，约定了由创安公司将其座落在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层的部分商铺委托智成公司进行市场化运作，并对商铺的经营活动实行统一的管理和服务，委托期限为2005年3月15日起至2014年9月30日止，与承租经营者发生的租赁关系若发生纠纷，由智成公司负责处理并承担责任，如该纠纷导致创安公司的利益受损，亦由智成公司承担责任，上述约定不排除委托人直接向承租人主张权利等有关事项。

另外，创安公司已将部分商铺出售给其他个人业主，智成公司在同期与杭州市延安南路135号商铺的其他个人业主也签订了涌金广场商铺委托管理服务合同。

嗣后，智成公司在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层开办了涌金广场并将市场内的全部商铺进行重新分割编号后统一对外招商。

2005年8月30日，原告与智成公司、涌金广场签订商铺租赁经营合同一份，约定了智成公司在房屋所