广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第912号上诉人（原审被告）张粤来，男，1955年9月18日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）梁瑞蓉，女，1963年9月20日出生，香港居民，现居香港。

被上诉人（原审原告）杨文汉，男，1956年2月21日出生，香港居民，现居香港。

被上诉人（原审原告）杨蕙瑜，女，1992年4月4日出生，香港居民，现居香港。

被上诉人（原审原告）杨漍瑜，男，1994年3月1日出生，香港居民，现居香港。

上述四被上诉人共同委托代理人李丽明，广东正平天成律师事务所律师。

上诉人张粤来因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：梁得是原广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权人。

该房屋原是国家经租，已经批准由广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）拆迁。

2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜梁瑞蓉等发出通知单，主要内容为：上述房屋已批准撤管，到市国土房管局海珠分局办理相关手续；该屋于2000年被富基公司征用拆除，未签补偿协议，按原册记面积发还。

同年5月6日，广州市东晓物业管理有限公司也发出通知：上述房屋自2009年3月起发还业主自行管业；接通知后，携带房地产所有证及通知，会同住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系，不得借故逼迁；等。

该通知附住户名单中记载：张粤来月租52元。

2009年2月13日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证内字第03422号公证书，主要内容为：申请人伍笑宽、梁瑞蓉及杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托人理人梁瑞蓉因继承被继承人梁得、区瑛的遗产，于2009年2月12日向该处申请办理继承权公证。

经查，申请人伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉具有民事权利能力及行为能力。

杨蕙瑜、杨漍瑜具有民事权利能力。

委托代理人具有代理资格。

……现查明如下事实：一、梁得、区瑛夫妇分别于1985年4月30日、1992年1月2日在台湾、香港死亡。

二、梁得、区瑛生前遗有的合法财产：……广州市小港路土主直街24号之4房屋（以上房屋以梁得名义登记产权，依法属与妻子区瑛、伍笑宽的夫妻共同财产，各占三分之一产权份额）。

三、申请人称梁得、区瑛生前无立遗嘱，亦无与他人签订遗赠抚养协议。

四、梁得生前有两个妻子，与妻子区瑛生前无生育子女，与另一妻子伍笑宽共生育子女七人：梁瑞芳、梁应璋、梁斯闵、梁瑞芬、梁瑞荷、梁瑞萍、梁瑞蓉。

梁得、区瑛的父母均早已死亡。

其中梁瑞芳已于1979年8月10日在香港死亡，死者生前未婚，无子女。

梁瑞芳已于2003年11月6日在香港死亡，死者生前与丈夫杨文汉共生育子女两人：杨蕙瑜、杨漍瑜。

五、申请人伍笑宽、梁瑞蓉表示要求继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；申请人杨文汉，杨蕙瑜，杨漍瑜表示要求转继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；继承人梁斯闵、梁应璋、梁瑞荷、梁瑞萍表示自愿放弃对被继承人上述遗产的继承权。

根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人梁得、区瑛上述的房屋遗产由伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同继承。

继承后，伍笑宽占有上述房屋的5／9产权份额；梁瑞蓉占有上述房屋的2／9产权份额；杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同占有上述房屋的2／9产权份额。

鉴于杨蕙瑜、杨漍瑜未成年，其继承的上述遗产份额由其父亲杨文汉代管，直至其满十八周岁止。

同日，伍笑宽在广东省广州市南方公证处办理公证赠与：将广州市小港路土主直街24号之4房屋5／9产权份额等全部赠与梁瑞蓉所有；等。

富基公司曾与张粤来于2003年1月25日经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24号-4二楼房屋，并负责回迁安置张粤来。

2011年7月27日，张粤来签署《收楼确认书》，确认富基公司于2011年7月27日将海珠区富基南二街33号1404房交付张粤来使用；等。

2012年7月26日，富基公司（甲方）与梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意富基公司拆除海珠区小港路土主直街24号之4；富基公司将自有的位于海珠区富基南二街33号第六、七、十四、十七、二十二、二十七层……第601、701、1404、1703、2204、2707号单元用作拆除梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜房屋后的产权调换（补偿）；富基公司应在2012年12月31日将自有房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜；等。

该合同盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。

同日，双方就上述协议书又签订《补充协议》，约定：一、甲方安排乙方回迁的房屋为海珠区富基南二街33号601、701、1404、1703、2204、2707房共6套，总建筑面积为229.39平方米。

在签订本协议的当天，甲方向乙方交付其中的601、701、1404、1703、2707房，因该5套房屋存在租赁关系，故该租赁关系在房屋交付后由乙方承继。

二、由于甲方安排乙方回迁的上述6套房屋总的建筑面积与乙方原房屋产权191.1平方米的建筑面积相比大了38.29平方米，该部分增大建筑面积其中的5平方米按1700元／平方米，其余的33.29平方米按15000元／平方米的标准由乙方向甲方购买，两项合计人民币507850元。

该款项由乙方分三期付清，具体2012年7月26日前支付150000元；2012年10月31日前支付100000元，其余的款项于2012年12月31日前付清。

在乙方付清507850元房款的同时，甲方向乙方交付海珠区富基南二街33号2204房屋；甲方向乙方返还从2009年3月起至2011年6月止代收租金共6190.70元；等。

富基公司与张粤来曾出具《A9号楼14层D（04）套间确认平面图》确认上述房屋建筑面积为30.38㎡。

张粤来户籍登记在广州市海珠区富基南二街33号1404房，张粤来是该户户主，该户籍中还登记有严雪梅、张梓沛。

梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜于2013年5月2日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、张粤来及其同住人员迁出广州市海珠区富基南二街33号1404房；2、张粤来支付从2011年7月1日起至张粤来迁出广州市海珠区富基南二街33号1404房日止的房屋使用金（每月每平方米32元，建筑面积30.38平方米，每月租金972.16元）；3、张粤来承担本案诉讼费。

一审诉讼中，张粤来确认广州市海珠区富基南二街33号1404房由张粤来、严雪梅、张梓沛居住。

张粤来表示不清楚上述房屋的建筑面积，不申请测绘。

梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜表示不申请测绘涉案房屋建筑面积。

富基公司表示其已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，也已将张粤来安置，该案是梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与张粤来之间的关系，与其无关，不参加诉讼；产权调换协议约定2012年12月之前交付涉案房屋，富基公司已将涉案房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。

梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜为证明其与张粤来协商，还提交了《律师函》及邮政部门出具的发票、国内挂号信收据。

其中《律师函》记载：李丽明律师受涉案房屋产权人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托，通知张粤来户：交纳2011年7月1日至2013年4月的房屋使用费；在2013年4月20日前迁出涉案房屋，交还房屋使用权给房屋产权人；等。

张粤来对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。

原审法院认为，根据广州市南方公证处的公证书，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜依法继承、受赠取得梁得对广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权。

上述房屋已经发还梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜管理，此后梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以产权调换的形式将调换为富基南二街33号第601、701、1404、1703、2204、2707号。

上述合同已经房管部门备案，且梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、富基公司也确认了对涉案房屋的交接，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利。

根据《房屋拆迁安置协议》，张粤来是基于小港路民主直街24号之4号房屋而承租涉案房屋。

因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与张粤来之间存在事实上的租赁关系。

张粤来在梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订协议前已承租涉案房屋。

根据梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的《补充协议》，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜接收涉案房屋时已知晓房屋存在租赁关系，而梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并未提交证据证明富基公司将梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜取得涉案房屋相关权利的情况告知张粤来，因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜未能收取租金，不能归责于张粤来。

故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜以张粤来没有缴交房屋租金为由要求张粤来及其同住人员等搬出涉案房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。

富基公司在《补充协议》中约定交还给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜代收涉案房屋2011年6月前的租金，因此梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜有权收取涉案房屋2011年7月之后的租金。

张粤来在2011年7月之后一直使用涉案房屋，故应支付梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜相应的租金。

鉴于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与张粤来并未约定涉案房屋的租金的金额，故以有资质的评估公司评定的涉案房屋的私房住宅参考价租金标准计算为宜，并以梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜主张的每月767.04元为限。

因双方均不申请对涉案房屋进行测绘，故租金面积应参照富基公司与梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜出具的《A9号楼14层D（04）套间确认平面图》确定的上述房屋的建筑面积30.38㎡计算为宜。

鉴于张粤来在本案诉讼后是否交纳租金尚不确定，故租金应计至本判决生效之日止为宜。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月12日作出如下判决：一、张粤来在本判决生效之日起十日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街33号1404房（30.38平方米）的私房住宅参考价租金标准（每月以972.16元为限）向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付自2011年7月27日至本判决生效之日止的租金。

二、驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的其他诉讼请求。

本案一审受理费435元，由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜负担50元，张粤来负担385元。

上述费用已由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜预交，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意张粤来在履行判决时将其应负担的部分直接支付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。

判后，张粤来不服原审判决，向本院提起上诉称：1、不动产的产权应以登记为要件，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜不是涉案房屋的合法所有人，也非与我方签订租赁合同及房屋拆迁安置协议的当事人，其在本案中的主体不适格，无权主张相应的权利。

2、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的协议约定应于2012年12月31日将涉案房屋交付，故在2012年12月31日之前，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜也无权向我方主张权利。

3、根据梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜提交的证据显示，2009年5月6日就已经知道我方和其他的租户存在，直到2011年7月27日我方和富基公司签订收楼协议，长达两年多的时间，均未向我方主张租金或重新签订合同、协商租金的事情，即使其是涉案房屋的所有人，在早已知悉承租人及租金标准的情况下，未提出任何变更，应视为其对原有协议及租金约定没有异议，故应按照原有协议及约定的标准收取租金。

张粤来上诉请求：撤销原审判决，驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的诉讼请求。

梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜二审答辩称：不同意张粤来的上诉请求和理由，请求驳回其上诉请求。

1、我方主体适格。

根据《物权法》第十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。

”我方已提交了由广州市房地产档案馆出具涉案房屋的房地产登记薄查册表，该查册表在注记上已载明梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订了涉案房屋的拆迁补偿协议，根据该房屋拆迁补偿协议，涉案房屋的产权归梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜所有，而且，我方取得涉案房屋产权源于广州市落实华侨房屋的政策，根据该政策，我方已从2009年3月1日起已取回广州市海珠区小港路土主直街（民主街）24号之4