浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙舟民终字第61号上诉人（原审原告、反诉被告）王璧毅。

委托代理人林婉君。

委托代理人邵汉军。

被上诉人（原审被告、反诉原告）舟山阳光海悦酒店有限公司。

法定代表人梁旭波。

上诉人王璧毅因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2013）舟定民初字第671号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

原审查明，2011年5月15日，王璧毅（乙方）与舟山阳光海悦酒店有限公司（甲方，以下简称阳光海悦酒店）签订了《南区一楼租赁合同》，约定：1.甲方将其坐落于舟山市定海区环城南路193号酒店南区一楼的房屋租赁给乙方作为经营澳门豆捞使用；面积约1200－1350平方米，租赁期限为五年，自2011年5月15日至2016年5月14日；租金第一、二年为120万元，第三年为127.2万元。

2.乙方于本合同签订之日向甲方支付第一年租金120万元，同时支付押金30万元；自第二年起，租金于当年的3月15日支付。

3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的3%支付滞纳金。

合同还约定了其他事项。

合同签订后，阳光海悦酒店向王璧毅交付了租赁房屋。

2011年6月15日，王璧毅通过潘武海向阳光海悦酒店支付50万元，包括20万元的租金和30万元的押金。

2011年8月2日，王璧毅与宁波银兴制冷设备工程有限责任公司（以下简称银兴制冷公司）签订《中央空调销售安装合同》，向银兴制冷公司购买中央空调，合同总价55万元。

同日，潘武海向银兴制冷公司支付了15万元。

同年8月19日，潘武海又向银兴制冷公司支付了30万元，用途一栏填写“澳门豆捞空调款”。

2011年8月18日，潘武海与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称凯旋门公司）签订《澳门豆捞加盟合同》，约定：由该公司授予潘武海澳门豆捞的特许经营权五年；受许经营性质为个体工商户，个体经营者为王璧毅；营业地为涉案的租赁房屋；加盟费合计98万元；加盟店的装修设计及施工由凯旋门公司指定的单位统一负责完成，装修及设计费用定价为每平方米1350元。

当日，潘武海还与浙江鼎业装饰工程有限公司（以下简称鼎业公司）签订了《装饰装修工程施工合同》一份，约定由鼎业公司采取包工包料的承包方式对涉案租赁房屋进行装饰装修施工，施工面积约1312平方米；工程开工日期为2011年8月6日，预计竣工日期为2011年11月5日；合同造价为单价包干，价款总计177.12万元。

2011年5月17日，潘武海向该公司预付了装饰款70万元，用途一栏填写“付澳门豆捞装饰款”。

同年9月14日，潘武海又支付了50万元，用途一栏填写“澳门豆捞预付款”。

该工程并未按期完工。

2012年2月，因房租拖欠问题，本案双方当事人就租赁房屋的转租事宜进行协调，期间阳光海悦酒店在租赁房屋处张贴招租广告。

同年3月19日，阳光海悦酒店法定代表人梁旭波向潘武海发送短信，表示“豆佬（原文如此，应为豆捞）事我不等了，明天我签合同租掉了”。

2012年5月2日，阳光海悦酒店将王璧毅诉至原审法院，要求其支付前两年的房租及相应滞纳金。

原审法院经审理，判决王璧毅向阳光海悦酒店支付尚欠的租金220万元及滞纳金（其中100万元从2011年5月16日起、120万元从2012年3月16日起，均按月利率1.5%计算）。

王璧毅不服提起上诉，二审法院于2012年11月1日作出判决，驳回上诉，维持原判。

后王璧毅申请再审，亦被驳回。

上述案件审理过程中，王璧毅曾提出解除合同的意愿，但并未就此提出反诉，故法院对合同解除与否未作出处理。

双方一致确认至原审法庭辩论结束时，对于法院判令的220万元租金及滞纳金，王璧毅仅履行了10万元。

2012年12月20日，阳光海悦酒店与刘信华签订合同，约定将讼争房屋中的四间共350平方米租给刘信华用于经营火锅店使用，租赁期间自2013年1月1日起至2014年7月1日止，租金为每年20万元，于每年的12月30日前支付。

2013年7月12日，王璧毅向法院起诉，请求判令：1.确认双方签订的房屋租赁合同自2012年3月20日解除；2.阳光海悦酒店返还押金30万元；3.阳光海悦酒店赔偿其损失273万元（包括加盟费98万元、空调款45万元、装修款130万元）。

阳光海悦酒店则提起反诉，请求判令：王璧毅支付第三年租金127.2万元，并自2013年3月16日起按月利率1.5%支付滞纳金。

原审中，潘武海向法院表示其从事的经营澳门豆捞的相关事项皆是受王璧毅委托所为。

原审认为，双方签订的《南区一楼租赁合同》是其真实意思表示，该合同合法有效，对双方有约束力。

一、关于合同的解除。

对于单方要求解除合同而言，解除合同要求具备解除的条件，同时还须有解除行为。

王璧毅以阳光海悦酒店的违约行为致使其不能实现合同目的为由要求解除合同。

《南区一楼租赁合同》签订后，王璧毅仅支付了30万元押金和20万的租金，其拖欠租金显属违约。

2012年2月，双方开始协商转租事宜，在此情形下阳光海悦酒店张贴招租广告并于2012年3月19日通知王璧毅要将租赁房屋租于他人，是出于对王璧毅的违约行为所造成损失进行弥补的意愿，而不能视为违约。

故王璧毅要求自2012年3月20日解除合同无依据。

2013年1月1日，阳光海悦酒店将租赁房屋的一部分又租给他人，属违约。

但第二年租期于2013年5月14日届满，截止该日的租金支付义务也已为生效的裁判文书所确认，故王璧毅具备解除合同的条件始于2013年5月15日。

因王璧毅在双方之前的租赁合同纠纷案件的审理过程中已向阳光海悦酒店表达了解除合同的意愿，同时其未交纳第三年租金的行为也为阳光海悦酒店所明知，故自王璧毅具备解除条件时，即2013年5月15日，双方之间的租赁合同解除。

二、关于第三年的租金。

合同解除后，尚未履行的终止履行，阳光海悦酒店反诉要求王璧毅支付第三年租金及滞纳金无依据，不予支持。

三、关于王璧毅已支付的押金。

合同解除后，双方之间的权利义务终止，相关款项应予结算，王璧毅要求返还押金的诉请于法有据，应予支持。

四、关于各项损失。

合同解除后，王璧毅对已履行的部分可根据履行情况及合同性质要求阳光海悦酒店赔偿。

具体认定如下：1.加盟费。

由于经营加盟店的合同目的无法实现并非阳光海悦酒店所造成，王璧毅要求赔偿无依据，不予支持。

2.装修款、空调款。

租赁合同因双方皆违约而解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

因阳光海悦酒店的违约行为发生在王璧毅长期拖欠房租的情形下，出于减少损失及使物的效用最大化考虑，其所为合乎情理。

同时，因装修支付的款项不等同于装修物的工程造价，亦不等同于合同终止后装修物的残值，王璧毅以装修支付的款项为准计算损失无依据。

空调与租赁房屋之间并非“如不经毁损或改变性质不能分离”，二者未形成动产与不动产之间的附合，故空调的所有权不发生变化，仍属于王璧毅。

现空调仍存放于租赁房屋内，王璧毅未自行拆除，也未取得阳光海悦酒店同意购买的意思表示，阳光海悦酒店对此财产并无保管的义务，现王璧毅依购买价值为准计算损失要求赔偿无依据。

但2013年1月1日至2013年5月14日租赁房屋的使用权归于王璧毅，相关收益（包括房屋内相关设施的收益）也应归王璧毅。

阳光海悦酒店将租赁房屋的一部分另外出租收益，所得款计