广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2015）清佛法民二初字第220号原告佛冈文康物业管理有限公司，住所：佛冈县。

法定代表人罗成影，董事长。

委托代理人黄志荣，广东金联律师事务所律师。

委托代理人朱光玺，该公司员工。

被告罗功秀，女，成年人，汉族，住佛冈县。

原告佛冈文康物业管理有限公司诉被告罗功秀物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理。

依法由审判员罗泽伟适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告佛冈文康物业管理有限公司的委托代理人朱光玺到庭参加了诉讼，被告罗功秀经本院传票传唤仍未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告佛冈文康物业管理有限公司诉称：被告在佛冈县石角镇泰康新村内拥有商品房一套。

原告是该商品房所在小区泰康新村的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。

但计至2013年12月31日止，被告合共拖欠了3545元的物业管理费（2010年6月到2010年12月，一共是7个月。

2010年6月至2010年12月物业管理费为0.4元／月，按建筑面积计算每月计至为54元，另外加公摊电费5元／月，即每月应交59元物业管理费，共款413元；从2011年1月起物业管理费每月提升0.2元，即为0.6元／月，按建筑面积计算每月计至为82元，另外加公摊电费5元／月，即每月应交87元物业管理费，至2013年12月，共36个月，共3132元；被告合计一共拖欠43个月的物业管理费合计共3545元）。

经原告多次催告，被告仍置若罔闻。

为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告支付物业管理费3545元及从起诉之日起至付清前述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；二、被告承担本案全部诉讼费用。

为支持其主张，原告佛冈文康物业管理有限公司在举证期限内向本院提供的证据有：证据一、《企业法人营业执照》及《收费许可证》，拟证明原告的诉讼主体资格及原告具有物业管理资质且按有关标准收费的事实；证据二、《物业管理委托合同》及其《补充协议》，拟证明原告对泰康新村小区具有合法有效的物业管理权；证据三、商品房（商铺）认购书，拟证明被告是适格主体，房屋面积139.07平方米；被告罗功秀未交答辩状，也未向本院提供证据。

经审理查明：2007年3月26日，被告罗功秀与佛冈县泰康房地产开发有限公司（下称泰康公司）签订《商品房（商铺）认购书》一份，被告购买佛冈县泰康新村第15幢泰喜梯701房，该商品房建筑面积136平方米，套内面积118.7平方米。

该认购书第五条“其他费用”的相关内容如下：……3、暂收物业管理费每月0.4元／㎡（随物指数调整而调整）。

……5、车辆保管费按县物价局批准收取。

其后，被告入住上述房屋。

原告佛冈文康物业管理有限公司的性质为有限责任公司，其经营范围为物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化。

2010年3月28日，泰康公司（甲方）与原告佛冈文康物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，相关内容如下：……甲方将泰康新村物业管理工作承包给乙方，乙方同意接受该物业的管理工作。

……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路298号泰康新村共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业的管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作。

第二条：承包期限：承包期限十年，2010年4月1日起至2020年3月31日止。

……第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整。

……2010年4月1日起，原告对佛冈县石角镇教育路298号泰康新村小区的物业进行管理。

原、被告之间未签订书面的物业管理合同。

经营范围为物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化。

2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。

2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告。

上述证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元／㎡／月。

原告接管泰康新村小区的物业后，被告一直如期交纳物业服务费用。

但自2010年6月至2013年12月，被告没有交纳物业服务费用。

本院于2013年5月8日立案受理原告佛冈文康物业管理有限公司诉被告张艮彩物业服务合同纠纷一案。

2013年6月25日，本院依法对此作出（2013）清佛法民二初字第257号民事判决，认定被告物业服务费用的收取应以套内面积计算。

上述判决已经发生法律效力。

以上事实，有原告的陈述及其提交的证据、开庭笔录等证据材料予以印证。

本院认为：原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，于2010年4月至今，对泰康新村小区的物业进行管理。

原告与被告罗功秀虽然未签订书面的物业服务合同，但被告作为泰康新村小区的业主，自原告接管该小区的物业后至2010年5月，一直交纳物业服务费用，其行为视为认可原告对该小区的物业进行管理。

因此，原告与被告之间已经形成了物业服务合同关系。

原告作为物业管理机构，有权要求泰康新村小区的业主交纳物业服务费用，被告购买现今居住的佛冈县石角镇教育路298号泰康新村第15幢泰喜梯701房时，泰康公司在双方签订的《商品房（商铺）认购书》中，就已经告知被告需要交纳物业服务费用，被告作为业主，有交纳物业服务费用的义务。

根据《物业管理条例》（2007年修订）第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

……”和《广东省物业管理条例》（2008年修订）第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

……”的规定，原告要求被告交纳物业服务费用，于法有据，本院予以支持。

至于收取物业服务费用是以套内面积还是以建筑面积计算的问题。

由于原、被告之间并未签订书面的物业管理合同，被告与泰康公司签订的《商品房（商铺）认购书》约定的是随物价指数调整而调整，没有约定以套内面积还是以建筑面积来计算物业服务费，参照本院已经发生法律效力的（2013）清佛法民二初字第257号民事判决的认定，被告的物业服务费用应以其套内面积118.7平方米计算，原告主张按建筑面积计算物业服务费，不予支持。

2010年8月至今，佛冈县物价局批准原告的物业服务费用收费标准为0.6元／㎡／月，原告主张被告2010年6月至2010年12月的物业服务费用收费标准为0.4元／㎡／月，应予准许，计为332.36元（118.7㎡×0.4元／㎡／月×7个月），被告2011年1月至2013年12月应交纳的物业服务费用的收费标准应为0.6元／㎡／月，计为2563.92元（118.7㎡×0.6元／㎡／月×36个