湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第106号上诉人（原审被告、反诉原告）丁敏，女，1962年10月7日出生，汉族，湖南省株洲县人，个体工商户，住湖南省株洲市石峰区。

委托代理人杜福初，株洲市石峰区石峰法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书，代收赔偿款物等。

被上诉人（原审原告、反诉被告）罗抚群，女，1948年1月17日出生，汉族，湖南省株洲市人，退休职工，住湖南省株洲市芦淞区。

委托代理人旷春荣，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。

原审第三人湖南华升株洲雪松有限公司，住所地为湖南省株洲市芦淞区建设中路733号。

法定代表人肖群峰，系该公司董事长。

委托代理人殷敏，女，1967年3月28日出生，汉族，湖南省株洲市人，湖南华升株洲雪松有限公司员工，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解和调解，提起反诉或上诉。

上诉人丁敏因与被上诉人罗抚群、原审第三人湖南华升株洲雪松有限公司（以下简称华升雪松公司）租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院于2014年3月25日作出的（2013）芦法民一初字第1092号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案受理后，依法组成合议庭并于2014年7月1日公开开庭审理了本案，上诉人丁敏的委托代理人杜福初，被上诉人罗抚群及其委托代理人旷春荣，原审第三人华升雪松公司的委托代理人殷敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审查明：罗抚群将从第三人华升雪松公司租赁的株洲市建设中路麻纺二村门面（佳佳电游）分开为三个门面，分别转租，其中将分开后的一个门面（建设中路515号）于2009年5月租赁给丁敏。

丁敏租赁该门面后，对门面进行了装修，用作经营服装，取名为“5号衣柜”。

原、被告几次签订租赁合同，一直续租至2012年。

2012年7月15日，罗抚群与丁敏又签署了一份《门面租赁合同》，该《门面租赁合同》的内容为：“根据《合同法》自觉自愿的原则特定如下条款：一、本门面位于株洲市建设中路515号。

二、门面月租金为贰仟肆佰元，提前一个月交一次2400元／次，不得拖欠，违者按5%滞纳金计算（先交租金后使用）。

三、门面租金从2012年7月15日起至2013年7月15日。

四、承租人不得私自转让门面，如有转让押金不退，同时收回门面。

五、如厂方调价租赁人承担。

六、遇拆迁，出租人不负责任何责任。

七、原押金壹万元扣除两个月房租，现只剩下伍仟陆佰元为押金。

八、拆迁门面赔偿室内装修归装修人所有，如有拆迁，过渡款费赔偿归丁敏所有。

九、本合同双方各持一份，签字生效。

出租人罗抚群（签名），承租人丁敏（签名），2012年7月15日”。

2013年7月15日，罗抚群收取了丁敏2013年7月15日至2013年8月15日一个月的租金2400元。

合同到期后，双方就续签合同事宜未能达成一致，2013年8月16日，罗抚群向丁敏发出了解除合同的《通知》，要求丁敏于2013年9月16日前搬迁，该《通知》的内容为：“五号衣柜租赁业主：您与出租方签订的门面合同已届满，出租方再次通知您在2013年9月16日前搬迁，否则，后果自负。

出租方罗抚群，2013年8月16日”。

后因丁敏未搬离门面而发生纠纷并引发本案。

另查明，2013年7月9日，第三人湖南华升雪松有限公司与罗抚群续签了《租赁合同》，合同编号为0003号，租赁物名称电游，数量及相关配套设施卷闸门3张，租赁期限1年，租赁物的用途经营，月租金为3660元。

且双方约定了承租人不得擅自将门面转租他人，如特殊情况需要转租，必须承租6个月以上事先征得出租人同意，否则出租人有权解除合同，且押金不予退还。

2013年12月31日，第三人提高了0003号合同的租金，并且收取了该门面自2014年1月16日至2015年1月15日一年的租金58560元。

庭审中，罗抚群及第三人一致确认，0003号合同的租赁物包括韩豆豆、时尚名店、5号衣柜3个门面，3个门面的面积一样。

再查明，2012年下半年，丁敏为与罗抚群罗抚群租赁门面之事找过第三人湖南华升雪松有限公司的工作人员，第三人知晓罗抚群转租门面。

2013年9月14日，原、丁敏因门面搬离发生纠纷并报警。

2013年9月15日至今，丁敏租赁的门面未营业，丁敏也未将门面返还给罗抚群。

纠纷发生后，罗抚群采取过撬锁、堵死锁孔等方式损害门面的卷闸门锁具。

还查明，丁敏租赁门面的电费交至电表读数9440度（1.1元／度），水费无交费票据，经法庭现场查看，门面电表现在的读数为9948度，水表读数37吨。

未交电费9948-9440＝508度，金额508×1.1＝558.8元；未交水费37吨，金额37×2.51＝92.87元，水、电费共计651.67元。

一审认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：1、原、被告租赁合同是否有效，丁敏是否应返还门面；2、丁敏是否应支付罗抚群租金、水、电费等费用，如应支付其数额是多少。

本案中，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，形式合法，未违反国家法律、法规强制性规定，同时，虽然第三人表示不认可罗抚群与丁敏的转租行为，但第三人并未在知晓罗抚群转租后的法定时间内主张二人的转租行为无效，因此该合同合法、有效。

双方当事人应当按照合同约定，严格履行各自的义务。

双方合同于2013年7月15日到期后，丁敏继续使用租赁门面，罗抚群也未提出异议并收取丁敏租金，视为双方形成不定期租赁关系。

依据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

本案中，罗抚群于2013年8月16日向丁敏发出了门面合同已届满并要求丁敏在2013年9月16日前搬出的书面通知，丁敏亦认可当天即收到该通知，应视为罗抚群主张解除合同，且在合理期限之前通知了丁敏。

而丁敏所称罗抚群承诺只要门面不搞改建丁敏就一直可以做下去的意见，因丁敏无有效证据证明罗抚群向其做出过该承诺，应负举证责任。

且即便罗抚群做出过承诺，也不能必然认定原、被告具体的租赁协议就不能依法解除，故双方租赁关系已于2013年9月16日解除。

由于双方租赁合同已解除，丁敏作为承租方负有向出租方返还租赁物、搬离租赁场地的义务，故一审法院对罗抚群要求丁敏返还该门面的诉讼请求予以支持。

原、被告双方租赁关系存续期间，丁敏未缴纳2013年8月16日至2013年9月15日的门面租金，根据最后一次收取的门面租金标准为2400元／月，因此丁敏欠缴罗抚群门面租金2400元，该款项丁敏理应支付给罗抚群。

双方租赁关系解除后，丁敏继续占用该门面，故应支付至搬离之日止的门面被侵占的损失。

但罗抚群主张以合同约定的租金标准计算该损失，经查，罗抚群主张解除合同后，原、丁敏便发生纠纷，罗抚群亦采取了破坏门锁等行为，丁敏又未能在本案租赁门面中实际经营，因此，对罗抚群诉请丁敏按租金标准支付占用费的意见，一审法院不予采纳。

一审认为，罗抚群的损失应以实际向第三人支付的租金数额认定为宜，故罗抚群的损失是：2013年9月16日至2014年1月15日为3660元／月÷3个门面×4个月＝4270元，2014年1月16日后每月的损失为58560元／年÷12个月÷3个门面＝1627元。

罗抚群要求丁敏支付拖欠门面水电费663.8元的诉请，因诉请数额高于查明的数额，故予以部分支持。

另丁敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决，由此产生的法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁敏于本判决生效后十日内向罗抚群返还位于株洲市建设中路515号的门面；二、丁敏于本判决生效后十日内给付罗抚群租金人民币2400元以及自2013年9月16日起至返还门面日止的门面占用费（占用费的具体金额为：2013年9月16日至2014年1月15日共计人民币4270元，2014年1月16日后每月按人民币1627元标准计算，如实际损失高于该标准则据实计算）；三、丁敏于本判决生效后十日内给付罗抚群水、电费共计人民币651.67元；四、驳回罗抚群的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币3850元，由罗抚群承担350元，由丁敏承担3500元（已由罗抚群预交，丁敏直接支付给罗抚群）。

宣判后，丁敏不服一审判决，向本院提起上诉。

上诉人丁敏二审诉称，一、一审法院将丁敏的一审反诉请求按自动撤诉处理并作出相应裁定属于违法。

本案一审中，由于丁敏不懂法律，故委托代理人杜福初参与诉讼和处理本案。

因杜福初开庭前受伤且伤情严重，无法到庭参加诉讼，故向一审法院提出延期开庭申请，并提交了医疗机构诊断证明，但一审法院不仅对杜福初要求延期开庭的申请未予批准，反而以反诉原告丁敏未到庭为由裁定“反诉按撤诉处理”。

二、一审法院对本案本诉部分作出的判决，认定事实错误，适用法律错误。

1、本案出租门面未签订合同是罗抚群与华升雪松公司恶意串通，故意损害丁敏的利益。

一审判决认为丁敏与罗抚群的租赁合同是不定期合同，罗抚群可以随时收回门面显然与事实不符。

本案纠纷发生是因为罗抚群在租赁合同到期后只收取租金，却不与丁敏续签租赁合同。

罗抚群不签合同，收回门面的做法违反合同法规定，一审法院却对此不予审查；2、罗抚群与第三人华升雪松公司称是第三人不同意转租，故罗抚群收回门面，这是恶意报复丁敏的行为。

罗抚群与第三人华升雪松公司存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形，一审法院却对此视而不见。

罗抚群与丁敏的租赁合同一直都是一年一签，一审法院却没有按照此习惯依法推定二者之间存在合同；3、罗抚群对本案所涉门面没有产权和使用权，转租门面亦没有工商登记。

第三人华升雪松公司不同意转租门面，解除的应是其与罗抚群的租赁合同，一审法院判决丁敏将门面返还给罗抚群没有法律依据。

四、一审法院错误认定罗抚群与丁敏的租赁合同是无固定期合同。

五、丁敏一审已经提交直接证据证实提出续签合同，亦证实了罗抚群同意丁敏继续租赁门面经营，但一审法院对这些证据均未予采纳。

六、罗抚群进行门面转租经营属无证经营，不受法律，其所获利益应追缴。

七、一审法院颠倒是非，不追究罗抚群的责任反而追究毫无过错的丁敏，对罗抚群野蛮撬门扭锁之事不予处理，却判决丁敏支付罗抚群租金。

综上，请求二审法院撤销一审判决和一审裁定，并支持上诉人丁敏一审提出的反诉请求。

被上诉人罗抚群辩称，一审法院认定事实清楚，运用法律适当，判决结果正确。

1、罗抚群与丁敏签订的租赁合同合法有效，2013年7月到期后，丁敏继续使用租赁的门面，罗抚群未提出异议，故双方形成不定期租赁关系；2、本案所涉门面是罗抚群从第三人华升雪松公司处租赁，再转租给丁敏的。

由于2013年罗抚群在与第三人华升雪松公司续签租赁合同时，第三人明确告知罗抚群不得将所涉门面转租他人，故罗抚群依法于8月6日通知丁敏解除双方之间的不定期租赁合同，并给予其一个月期限搬离；3、根据相关法律规定，罗抚群有权在租赁合同到期后，要求丁敏搬离租赁的门面，丁敏也应履行返还租赁物即本案所涉门面给罗抚群的义务；4、丁敏未及时将租赁门面返还给罗抚群，应当支付逾期返还门面的租金；5、丁敏在一审提出的反诉部分，由于受伤的系丁敏的委托代理人，而不是丁敏本人，作为案件当事人，丁敏是经法院传唤未到庭，一审法院裁定其反诉按撤诉处理符合法律规定；6、丁敏在上诉状所述的其他事实与本案无关。

综上，请求二审法院驳回上诉人丁敏的上诉请求，维持一审判决。

第三人华升雪松公司陈述，一审判决程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

二审期间，上诉人丁敏向本院提交了以下证据：证据1、工商机关证明，拟证明罗抚群经营的门面没有工商登记；证据2、杜福初受伤医院证明，拟证明杜福初当时无法到庭参加庭审；证据3、延期报告，拟证明丁敏及其委托代理人已依法履行延期审理的手续；证据4、杜福初受伤的照片，拟证明杜福初的伤情。

被上诉人罗抚群对上述证据质证认为，对证据1真实性无异议，对其关联性有异议，该证明与本案无关；对证据2、3、4真实性无异议，但对其关联性有异议。

第三人华升雪松公司质证认为，上诉人提交的证据1与本案无关，证据2、3、4不能证明丁敏不能到庭的合法理由，即使其代理人有伤，一审法院亦考虑此情形去杜福初家里开庭，但上诉人的代理人不同意。

被上诉人罗抚群和第三人华升雪松公司二审均未提交新证据。

对于上诉人丁敏二审提交的证据，本院认证如下：对于上诉人提交的证据1，由于现行法律未强制规定自然人将门面转租，必须有工商营业执照或进行登记，故本院对上诉人的证据1的关联性不予采信；对于证据2、3、4，由于本案的当事人系上诉人丁敏本人，即使如杜福初所述其是丁敏的丈夫，但在本案中杜福初的身份只是丁敏的委托代理人。

依照