四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）达中民终字第463号上诉人（原审被告）易礼权，男，生于1983年5月25日，汉族，初中文化，住开江县。

上诉人（原审被告）刘小芹，女，生于1982年8月20日，汉族，初中文化，住开江县。

委托代理人刘恒江，四川刘恒江律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张伟，男，生于1982年12月23日，汉族，高中文化，住达州市通川区。

委托代理人陈久琼，女，生于1954年10月15日，汉族，小学文化，住达州市通川区，系张伟之母。

委托代理人杨元辉，男，生于1965年7月20日，汉族，大学文化。

原审被告刘茂珍，女，生于1964年5月4日，汉族，小学文化，住开江县，系易礼权之母。

上诉人易礼权、刘小芹因与被上诉人张伟、原审被告刘茂珍排除妨害纠纷一案，不服四川省开江县人民法院（2013）开江民初字第1479号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。

上诉人刘小芹及其委托代理人刘恒江，被上诉人张伟的委托代理人陈久琼、杨元辉到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院审理查明，开江县清河广场商住楼由张伟之父张淑涛全额投资并以瑞欣房地产开发有限责任公司（以下简称瑞欣公司）名义开发建设。

2003年5月6日，黄中亮与瑞欣公司签订商品房买卖合同，购买清河广场E幢6楼2号房屋，建筑面积121.14平方米。

该合同书第11页的附件四“合同补充协议”手写内容为“保证预留楼梯间一间；B栋、C栋、D栋面向三源的楼梯间不选”。

2005年1月28日，黄中亮与易礼权、刘小芹签订房屋买卖协议，将E幢602号房屋卖给易礼权、刘小芹。

2008年11月，易礼权之母刘茂珍、妻刘小芹将E幢底楼楼梯间（位于天桥下面，即本案原告所称E栋1-21号门市房屋）进行装修后从事服装经营。

2010年1月张伟将该楼梯间作为门市申请办理了房屋所有权证，并于同年12月转卖给刘长梅，刘长梅于2011年1月取得了该“门市”的房屋所有权证。

后刘长梅要求刘小芹等搬出该“门市”遭到拒绝，便以占有保护纠纷为由诉至法院。

在审理过程中，刘小芹等以楼梯间属于建筑物共有部分，不应确权给个人所有为由向法院提起行政诉讼。

一审法院认为，楼梯间应属业主共有，不应确权给个人，于2012年5月作出行政和民事判决，判决注销刘长梅的房屋所有权证，驳回刘长梅的民事诉讼请求。

刘长梅向达州市中级法院提起行政、民事案件的上诉，中级法院于2012年9月均判决驳回上诉，维持原判。

前述一、二审判决同时认定，楼梯间应属业主共有，易礼权、刘小芹等同样不能独立享有占有权，应恢复其占有楼梯间的功能和原状。

二审判决宣判后，刘小芹仍未搬出该楼梯间，但现已上锁，未在此处经营服装销售。

张伟系清河广场E幢204号、207号房屋所有权人，其以业主身份于2013年9月向法院提起本案诉讼。

原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

”上述法条中规定的“自己”二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格。

尽管《物权法》第七十六条规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条对上述法条中“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”予以了界定，即“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，并未将因共有权利受到侵害向人民法院提起诉讼这一事项纳入其中，因此业主就共有权受到侵害而产生的诉权不受《物权法》第七十六条的限制。

《解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

”故本案原告张伟作为权利人具有诉讼主体资格。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力”。

本案涉诉楼梯间已被人民法院生效判决确认为业主共有，原告张伟系共有部分的所有人之一，三被告无偿占有使用该楼梯间，侵犯了原告对共有部分享有的共有和共同管理权力，根据《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”以及上述《解释》第十四条的规定，原告要求被告排除妨害的理由合法正当，应予支持。

被告方辩称他们是“根据商品房买卖合同的约定对该楼梯间享有使用权”，一审认为，既然该楼梯间已被人民法院生效判决确认为业主共有，瑞欣公司便无权处理该共有部分，故瑞欣公司与黄中亮签订的商品房买卖合同第11页手写的书面协议“预留楼梯间”的内容无论是否属实，都不能约束和对抗权利人依法享有权利，被告的该辩解理由不成立，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条第二款、第三十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定