上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2514号上诉人（原审被告）张居鼎，＊生，汉族，户籍地上海市＊。

委托代理人袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。

委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）虞贵斌，＊生，汉族，住浙江省＊＊＊。

委托代理人黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。

上诉人张居鼎因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第22502号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

原审查明，2013年9月7日，张居鼎（甲方）与虞贵斌的妻子郝丽平（乙方）签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《协议书》，约定乙方以人民币235万元（以下币种相同）价格受让甲方的上海市浦东新区＊号101室房屋（以下简称系争房屋），首期房价款105万元（包含尾款5万元），第二期房价款130万元乙方应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。

贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以乙方为权利人的过户收件收据后五个工作日内将其交付于贷款银行。

同日郝丽平向张居鼎支付了购房定金5万元。

2013年9月15日，张居鼎（甲方）与虞贵斌（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋；转让价款共计195万元；甲方于2013年12月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；在2013年10月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户转让手续；甲方未按约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款（一）内容处理。

该合同补充条款（一）约定：……5、甲方同意乙方可以向贷款银行申请130万元的贷款用于支付部分房价款。

乙方应于签订买卖合同后五个工作日内提供贷款所需资料，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用。

甲方应给予积极合理的配合。

如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理交易过户手续前支付甲方；6、甲方承诺于2014年2月28日前，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。

如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任；7、在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同并支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。

该合同附件三“付款协议”约定：签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款60万元；待上海市浦东新区房地产交易中心出具收件收据后，乙方应委托贷款银行将130万元的贷款直接付至甲方帐号（已补足甲方部分除外）作为第二期房价款；3、乙方应于按本合同约定办妥该房屋交接、户口迁出及水、电、煤、物业等结清且户名变更手续同时支付甲方房价尾款5万元。

同日，双方还签订《补偿协议》约定：甲乙双方于2013年9月15日就转让系争房屋事宜达成一致。

双方达成的该项交易实际总成交价为235万元，由该房屋买卖合同及固定装修及搬迁补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为195万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为40万元。

现本协议对固定装修及搬迁补偿做出以下约定：1、乙方同意就现有固定装修及搬迁补偿价为40万元。

该笔补偿款于2013年9月15日由乙方支付甲方；2、双方确认无论该房屋目前固定装修及搬迁补偿现状如何，均以上述补偿价由乙方支付甲方。

即便届时该固定装修及搬迁补偿的市场价值与该补偿价存在差价，各方亦不得以此为由要求对方补足。

若产权过户前未付清以上款项，则甲方有权拒绝办理过户手续；3、本协议为买卖合同的有效组成部分，不可分割。

履行本协议是双方履行买卖合同的前提，买卖合同如终止履行，则本协议亦自动终止，履行本协议过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同并支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。

双方保证本协议一经签订，即不可撤销。

如本协议与买卖合同不符，则以本协议为准。

本条款为本协议的违约条款；4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。

虞贵斌于2013年9月15日向张居鼎支付了购房款55万元及补偿款40万元。

2013年12月29日贷款130万元放款至张居鼎帐户。

2014年4月30日双方办理了系争房屋的房屋交接手续，同时虞贵斌向张居鼎支付了购房款尾款5万元。

根据2014年6月11日上海市公安局永泰路派出所提供的户籍信息，张居鼎与女儿张文君的户口自2011年8月13日迁入系争房屋内，至该日尚未迁出。

2014年7月16日庭审中，张居鼎陈述其本人户口已于2014年6月28日自系争房屋内迁出，其女儿户口至2014年7月16日尚未迁出。

2014年6月17日虞贵斌诉至原审法院请求判令：1、张居鼎支付迟延交房的迟延履行违约金141，000元（以房屋总价235万元为基数，自2013年12月31日至2014年4月29日按每日万分之五计算）；2、张居鼎支付未及时迁出户口的迟延履行违约金（以房屋总价235万元为基数，按每日万分之五自2014年3月1日起计算至2014年7月16日止）。

张居鼎则以系虞贵斌违约在先；逾期迁出户口，虞贵斌亦未举证其有何损失；即使张居鼎违约，虞贵斌的诉请也存在重复计算，且约定的每日万分之五的违约金标准过高等为由，不同意虞贵斌的诉讼请求。

原审认为，虞贵斌与张居鼎签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》系双方的真实意思表示，应为有效。

按照合同约定，张居鼎应于2013年12月30日前腾出系争房屋并通知虞贵斌进行验收交接，张居鼎至2014年4月30日才向虞贵斌交付系争房屋，构成迟延履行的违约，应承担违约责任，支付自2013年12月31日至2014年4月29日的迟延交房违约金。

张居鼎辩称虞贵斌贷款支付房款比约定延后了两个月，虞贵斌违约在先。

虞贵斌贷款130万元系2013年12月29日放款至张居鼎帐户，在合同约定交房日前贷款已到帐，故张居鼎所称上述理由不构成其延迟交房的合法抗辩事由。

按照合同约定，张居鼎迟延交房应承担总房价款235万元每日万分之五的违约金，张居鼎提出该违约金约定标准过高。

对此，即使参考庭审中虞贵斌所陈述系争房屋市场租金为每月四、五千元，上述违约金标准亦确属过高，故结合本案实际情况将适用的违约金标准调整为按总房价每日万分之二计算。

张居鼎未按合同约定期限迁出系争房屋内原有户口，构成违约。

合同补充条款（一）第7条约定双方任意一方未按合同履行的违约，均承担每日万分之五的违约金，故逾期迁出户口的违约应可适用该条款约定。

但对逾期迁出户口的违约而言，该约定违约金标准显属过高，故对张居鼎提出要求调整的意见予以采纳，综合本案实际情况调整确定为按总房价款每日万分之一确定。

虞贵斌主张自2014年3月1日至2014年7月16日期间的逾期迁出户口违约金，该期间与虞贵斌主张的逾期交房违约责任期间存在部分重合，因虞贵斌主张该两项违约行为的违约金均系依据适用合同补充条款（一）第7条同一条款，故就重合期间已就高支持逾期交房违约金的情况下，对较低标准的逾期迁出户口违约金应予以吸收，不再予以累加计算。

故关于虞贵斌主张的逾期迁出户口违约金，对自2014年4月30日至同年7月16日期间的部分予以支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于二○一四年八月二十日作出判决：一、张居鼎应于判决生效之日起十日内支付虞贵斌逾期交房违约金，以235万元为基数按照每日万分之二标准自2013年12月31日起计算至2