安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初4912号原告：合肥祥源物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路310号翡丽时代广场商业综合楼A-1801，统一社会信用代码91340100766894781Q(1-1)。

法定代表人：戴帮勇，该公司总经理。

委托诉讼代理人:李桂兰，公司员工。

委托诉讼代理人:彭阿梅，公司员工。

被告：龚勇杰，男，1976年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

原告合肥祥源物业管理有限公司（以下简称祥源物业公司）诉被告龚勇杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。

原告祥源物业公司的委托诉讼代理人李桂兰，被告龚勇杰到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

祥源物业公司向本院提出诉讼请求：1、龚勇杰支付物业费3939.98元（自2014年10月1日至2017年6月30日）；2、龚勇杰支付违约金1267.95元（自2015年2月1日暂计至2017年6月18日按照应付款项的如万分之六分分段计算，之后以3939.98元为本金，按照如万分之六利率标准计算至款清止；3、龚勇杰承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：龚勇杰系翡丽时代广场X幢XXXX室业主，祥源物业公司系该小区物业服务企业。

双方于2012年10月10日签订《祥源广场前期物业管理服务协议书》，约定由祥源物业公司对翡丽时代广场提供前期物业服务，物业费每半年预收一次。

龚勇杰应于每年度的元月和七月支付该半年物业费，逾期支付的按照日千分支三缴纳违约金，后祥源物业公司依约履行合同义务，但龚勇杰自2014年10月开始无故拖欠物业费，祥源物业公司多次催交未果，故诉至法院。

龚勇杰辩称：前期宣传的物业公司不是祥源物业公司，小区内没有前期宣传的配套设施露天游泳池；其拿房后发现房屋存在多处问题，多次向祥源物业公司反映未予处理；小区电梯经常出现故障且没有安装摄像头、业主购买车位才能享受停车服务、小区内广告泛滥、道路摆摊设点；其从未收到催费通知单，只收到四条重复的催费短信；祥源物业公司2016年10月违规建立养老院。

本院查明：龚勇杰系祥源广场5幢1802室的业主，该房建筑面积89.77平方米。

2012年10月10日，龚勇杰与祥源物业公司签订《祥源广场前期物业管理服务协议》，委托祥源物业公司对小区提供前期物业服务。

物业服务内容为：（一）房屋共同部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备的养护；（三）环境卫生；（四）安保；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）消防管理；（八）公共绿化。

前期物业综合服务费用每半年预收一次，每年度的元月份和七月份收取；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.33元收取；龚勇杰不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，祥源物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。

祥源物业公司为涉案小区提供物业服务至今，龚勇杰欠付2014年10月1日至2017年6月30日期间物业费，祥源物业公司催要未果于2017年7月4日诉至法院，要求判如所请。

另查明：物价部门许可祥源物业公司对祥源广场小区有电梯住宅综合服务费在2015年11月至2017年12月期间的收费标准为1.33元/平方米/月（执行一费制）。

本院认为：龚勇杰与祥源物业公司签订了前期物业管理服务协议，双方之间成立物业服务合同关系。

祥源物业公司为包括龚勇杰在内的小区业主提供了物业服务，龚勇杰作为业主应履行缴纳物业费的义务。

物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。

龚勇杰自2014年10月1日起未交物业费，应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。

龚勇杰抗辩前期宣传的物业公司不是祥源物业公司、小区内没有前期宣传的配套设施露天游泳池以及拿房后发现房屋存在多处问题，均非物业服务范围，本院对该抗辩意见不予采信；龚勇杰抗辩祥源物业公司未履行物业服务义务，即使祥源物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，龚勇杰可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，故对龚勇杰以祥源物业公司物业管理存在问题为由拒不交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。

龚勇杰应向祥源物业公司交纳其拖欠的2014年10月1日至2017年6月30日期间的物业费3939.98元（1.33元/平方米/月×89.77平方米平方米×33个月）。

鉴于龚勇杰提供的部分照片显示祥源物业公司服务过程中存在瑕疵，故本院对于祥源物业公司向龚勇杰主张违约金的诉请不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华