江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0502民初2738号原告：新余市星宇物业管理有限公司，住所地新余市仙来中大道172号。

法定代表人：黄军华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘庆利，江西姚建律师事务所律师。

被告:付海云，男，1983年11月24日生，汉族，住江西省新余市渝水区。

原告新余市星宇物业管理有限公司（下称原告）与被告付海云（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘庆利，被告付海云到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费2891元，违约���1044元及实际付清之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，1、小区卫生存在问题，保洁员少，一个星期才打扫一次卫生，电梯内卫生无专人清理，公共下水道没有及时疏通；2、小区保安严重不足，最多的时候也只有三个保安，且保安从来不巡逻，经常不在岗位；3、小区内监控摄像头基本上已损坏，且未维修，门禁坏了也经常不维护，小偷经常出没，小区发生多起盗窃事件；4、小区公共设施损坏严重，健身器材全部被拆当废品处理，乱搭乱建严重，消防设施损坏严重，围墙开裂，绿化区变成停车场；4.收取业主装修押金1000元，垃圾清运费2元每平方米及物业跟踪服务费等。

经审理查明，被告系原告提供物业服务的新余市××小区××栋××室，房屋建筑面积为101.05㎡，系高层住宅。

2007年12月20日，原告与香榭绿洲小区建设单位江西华���置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，协议主要约定：由原告为××小区的业主提供物业服务，多层住宅按房屋建筑面积每平方米0.55元/月交纳物业费，高层住宅七楼（包括七楼）以上按建筑面积每平方米1.2元/月交纳物业费，高层住宅六楼（包括六楼）以下按建筑面积每平方米1.1元/月交纳物业费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月1至7号履行交纳义务，合同期限为2007年12月18日起至2018年12月18日止。

2017年7月24日，香榭绿洲业主委员会向原告出具了一份《关于同意新余市星宇物业公司撤出××小区物业服务通知函》，通知函同意原告于2017年7月31日00:00时撤出××小区物业服务。

被告作为业主，至今尚拖欠原告自2015年5月起至2017年7月31日止的物业服务费，原告多次向被告催讨未果，故原告诉至法院提出前列诉请。

以上事实有���告提交的营业执照、《前期物业服务合同》、《协议书》、《关于同意原告撤出小区物业服务的通知函》等证据予以证实。

本院认为,本案属物业服务合同纠纷。

原告与江西华茂置业有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。

该小区成立业主委员会后，原告未与小区业主委员会签订新的物业合同，仍按照前期物业服务合同继续在该小区提供物业服务，虽存在各种管理服务问题，但被告享受了原告的物业服务。

对拖欠原告的物业费，被告应予以交纳。

因双方未签订新的物业服务合同，物业管理费应按照《前期物业服务合同》的收费标准交纳。

被告自2015年5月起至2017年7月31日止应支付的物业费为：101.05㎡×1.1元/㎡×26个月＝2890元。

故