贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终943号上诉人（原审被告）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F。

法定代表人：宋海平，董事长。

委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所执业律师。

被上诉人（原审原告）：杨政兰，女，1983年8月17日出生，汉族，住贵州省凯里市。

被上诉人（原审原告）：李林壕，男，1981年12月2日出生，苗族，住贵州省台江县。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲光林，贵州贵黔律师事务所执业律师。

上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司因与被上诉人杨政兰、李林壕商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初244号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人的委托诉讼代理人滚燕子，被上诉人杨政兰及委托诉讼代理人蒲光林到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

贵州嘉瑞房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销（2018)黔2601民初244号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判。

事实和理由：一、未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，该情况上诉人不能预见，不能避免，不能在约定期限内克服，属不可抗力的免责事由。

上诉人开发的嘉瑞广场综合楼项目，消防审核设计通过的时间是2013年3月12日，适用的是该日期以前的消防规范执行，该规范中均没有消防登高面的规定。

新的《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》于2013年4月8日由贵州省公安消防总队下发，属内部文件，上诉人无从知晓，也未得到任何通知。

在报验收时被消防支队通知要求按新《通知》执行，要求上诉人增加15×15米的消防登高场地。

由于原规划设计消防通道旁就是河道，不能就地拓宽，后上诉人只能增设跨河平台来解决登高面问题。

然而增设跨河平台需要重新设计、重新发包，施工等均需要一定的时间才能完成，故未办理初始登记的责任并不在于上诉人,上诉人不应承担违约责任。

二、即使上诉人要承担逾期办证的违约责任，违约金也过高。

根据相关法律和司法解释的规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。

上诉人逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人按日万分之一主张的违约金过高，人民法院应予调整。

三、凯里市人民法院同一审判庭，对同一类型的案件存在同案不同判现象，显失公平。

潘梦瑶诉黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，凯里市人民法院将违约金从日万分之一调整为日万分之零点五，但对于本案却没有给予调整。

上诉人认为，同一法院作出的有效判决应兼顾法律效果和社会效果，理应保持一致性。

凯里市人民法院的判决有失公平。

综上所述，未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，属不可抗力的免责事由，故上诉人嘉瑞公司不应承担违约责任，即便认定上诉人需要承担逾期办证的责任，也应以实际损失为依据，对违约金进行调整。

杨政兰、李林壕辩称，一、上诉人提出的消防规范变更构成不可抗力因素，其应不予承担违约金的理由不能成立。

1．消防规范发生变更的原因不能成为上诉人免除承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书相关违约责任的理由。

2．即使消防规范变更构成不可抗力因素，但根据双方签订的《商品房买卖合同》对于不可抗力因素的约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。

”上诉人在消防规范发生变更后，与答辩人签订合同时，未履行及时通知答辩人的义务，并且未在合理期限内向答辩人提供证明。

所以，不能免除合同约定违约责任。

二、原审法院不予调整违约金是正确的，上诉人该项上诉理由不能成立。

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为己经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己经付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

2、对违约金的下调以存在过分高于损失的情形为条件之一，除了该条件之外，还应兼顾合同的履行情况，当事人的过程以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

就本案双方合同履行的情况而言，答辩人依约支付了全部的购房款，但上诉人并没有诚实履行合同义务，过错完全在于上诉人一方，并且违约金除了具有补偿性外，还兼具惩罚性，在上诉人一审未能举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书对答辩人造成多少实际损失的情况下，即使合同约定的违约金计算方式存在过分高于损失的情形，但是原审法院结合合同的履行情况，当事人的过程以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不予采纳上诉人一审提出的调整违约金的理由并无不当。

三、上诉人提出的第三点上诉理由同样不能成立。

我国并非判例法国家，生效判例对同类案件的裁判结果不具有法律规范效力。

上诉人提出的对于潘梦瑶告黔东南州恒丰房地产公司商品房预售合同纠纷一案的裁判结果，并不能对本案的裁判结果产生法律规范效力。

原审法院对于本案的裁判结果并未失公平。

综上理由，答辩人认为原审法院对于案件的事实认定清楚，适用法律正确，判决结果切实维护了答辩人的合法权益，故答辩人望二审法院予以维持原审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。

杨政兰、李林壕向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付截止至2017年10月31日逾期办证违约金56580元，同时按约定继续支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。

一审法院认定事实：原告为购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”商品房，于2015年6月29日与被告签订《商品房订购协议》，并分别于同年6月29日交付购房款18万元，7月8日交付购房款414130元。

同年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015041），合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”第7幢18层1号房屋，总价款582480元；2.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。

出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。

5.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。

同日，原被告交接房屋。

另查明，截止庭审前“凯里嘉瑞广场”项目已取得《质量验收证明书》、《防雷装置验收意见书》、《民用建筑节能备案表》，但因违反规定超面积用地等原因，涉案房屋未取得所有权的初始登记。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。

本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。

由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。

被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门消防工程验收标准发生变化等不可抗力原因造成，被告无过错，不应承担责任。

根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

本案中，双方当事人于2015年7月30日签订《商品房买卖合同》，合同的第一条约定建筑施工合同约定的开工日期为2012年3月2日，竣工日期为2013年10月22日，而贵州省公安消防总队黔公消（2013）53号文件于2013年4月8日印发，非原被告双方签订《商品房买卖合同》后出现的不能预见、不能避免并不可克服的客观情况，同时，造成被告不能办理商品房初始登记还有“凯里嘉瑞广场”违规超面积使用国有土地等原因，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。

合同虽约定被告应当在2015年2月31日前完成商品房所有权初始登记，并将有关文书交付二原告，但因合同约定的日期不存在，且该时间在合同签订之前，有违常理，故该条款为无效条款，自始无法律效力。

被告至今没有办理商品房所有权初始登记并将相关文书交付给二原告，显然构成违约，理应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，自房屋交付使用第91日起向原告支付违约金。

原告的起诉在诉讼时效期内，被告关于原告丧失胜诉权的辩解理由不充分，不予支持。

综上所述，二原告诉请被告支付逾期办证违约金，事实清楚，于约于法有据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨政兰、李林壕自2015年7月31日起至2018年2月6日止的逾期交付商品房转移登记文书违约金48462.34元〔582480元×（922天-90天）×0.1‰〕；2018年2月7日起至本判决确定的履行义务之日止的逾期交付商品房转移登记文书的违约金以582480元为基数，按日0.1‰计算。

二、驳回原告杨政兰、李林壕的其余诉讼请求。

案件受理费已减半收取607元，由原告杨政兰、李林壕负担105元；由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担502元。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

另查明，上诉人未将遇到消防部门要求涉案房屋增加消防登高面的情况，按合同约定及时通知被上诉人，也未按约定在完成该消防设施要求后30日内，提供相关证明给被上诉人；二审庭审中上诉人的委托诉讼代理人称，涉案房屋现正在办理房屋初始登记。

本院认为，本案争议焦点：1.增加涉案房屋消防登高面是否属上诉人的免责事由；2.当事人约定30日后仍不能办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一的违约金是否过高，一审判决不予调整违约金至日万分之零点五是否显失公平。

1.关于增加涉案房屋消防登高面是否属上诉人的免责事由的问题。

经审理认为，上诉人提出的贵州省消防总队《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》是2013年4月8日下发，而本案当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2015年7月30日，是在该通知下发之后