黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）黑执异17号案外人：王豆豆，女，1984年9月14日出生，汉族。

申请执行人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。

法定代表人：佟铁成，该基金执行事务合伙人。

委托代理人：庄伟，该单位法律顾问。

被执行人：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区南头道街59号。

法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。

委托代理人：徐洪仁，该公司副总经理。

被执行人：黄保忠，男，汉族，1965年8月14日出生。

被执行人：翟国娟，女，汉族，1964年3月2日出生。

被执行人：黄伟哲，女，汉族，1988年6月17日出生。

在本院执行北京长富投资基金（以下简称长富基金）因与黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）、黄保忠、翟国娟、黄伟哲金融借款合同纠纷一案中，案外人王豆豆对查封坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-2-2601房屋提出书面异议。

本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王豆豆称，2011年11月10日，王豆豆与中然公司签订了一份《商品房买卖合同》，中然公司将坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-2-2601房屋出售给王豆豆，王豆豆已经支付全部购房款，中然公司已将房屋交付给王豆豆。

因为开发商的原因未办理过户手续，王豆豆没有过错。

黑龙江省高级人民法院查封该房屋，给王豆豆造成严重经济损失，请求尽快予以解除查封。

长富基金称，案涉房产已经办理了抵押登记，长富基金对案涉房产具有优先受偿权。

本院查明，中然公司取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

中然公司开发建设了位于哈尔滨市阿城区上京大道“丽都国际”项目一期43232.18平方米的工程。

2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称哈尔滨兴业银行）、中然公司签订编号为兴银黑（2013）委托003号《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托哈尔滨兴业银行向中然公司发放9000万元贷款，合同项下的贷款由中然公司提供抵押担保。

同日，哈尔滨兴业银行与中然公司签订了兴银黑（2013）抵押A009号《抵押合同》，约定：中然公司以其拥有的位于哈尔滨市阿城区上京大道与延川大街交会处的“丽都国际”项目一期43232.18平方米的在建工程（共计204套房产）和19645.31平方米的土地使用权为案涉贷款担保。

双方于2013年9月5日在哈尔滨市阿城区房产事业管理局办理了抵押登记。

2014年4月1日至2015年11月4日期间，经各方协商同意解除了其中20套房产的抵押担保。

2015年12月10日，本院根据长富基金财产保全申请，作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封了丽都国际小区182套房产。

2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，一、中然公司于判决生效后10日内偿还长富基金贷款本金8835万元及利息（2015年9月7日以前欠付的利息为6,816,488.00元，2015年9月8日至实际给付之日的逾期利息以95,166,488.00元为基数，按年21.75%计付）；二、如中然公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，长富基金有权以案涉中然公司提供的抵押物房产（已解除抵押的20套房产除外）、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、如长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能完全受偿的，其有权以案涉质押股权折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；四、黄保忠、翟国娟对长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任；五、驳回长富基金的其他诉讼请求。

判决生效后，中然公司未履行生效判决确定的给付义务，长富基金向本院申请执行，本院于2016年6月6日立案执行。

根据长富基金的申请，本院于2016年5月3日，作出（2016）黑执18号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的中然公司所有的50套房产、停车位及国有土地使用权。

另查明，2013年9月2日，哈尔滨兴业银行向哈尔滨市阿城区房产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”，另附抵押房源表。

案涉房产未在该房源表中，即案涉房产未办理抵押登记。

王豆豆与中然公司签订了一份商品房买卖合同，双方约定：王豆豆购买中然公司开发的坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-2-2601房屋一套，所购房屋建筑面积127.10平方米，总价款343,170元。

王豆豆分别于2012年6月8日向中然公司交纳定金5万元，2012年6月10日向中然公司交纳购房款293,170元，两笔合计343,170元。

2013年10月20日中然公司给王豆豆一份进户通知单，中然公司将房屋交付给王豆豆。

本院认为，根据双方的主张，归纳本案的焦点问题是：1.王豆豆与中然公司签订的商品房买卖合同的效力；2.长富基金对案涉房产是否有优先受偿权；3.王豆豆能否阻止执行案涉房产。

关于第一个焦点问题。

中然公司取得了商品房预售许可证，该公司有权销售案涉房产。

根据相关法律规定，对双方之间的商品房买卖合同效力予以确认。

关于第二个焦点问题。

哈尔滨兴业银行向中然公司出具了抵押可售函，同意出售抵押担保的房产，应视为其放弃了抵押权，对售出的在建房产已不再享有抵押权，即不能再追及物上抵押权，只能对买受人支付的购房款行使价金代位权。

关于第三个焦点问题。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议