沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2014）于民二初字第04668号原告：李贺，男，1985年11月17日出生，汉族，个体，现住沈阳市铁西区。

委托代理人：肇大地，系辽宁汇丰律师事务所律师。

被告：刘丽，女，1970年6月27日出生，汉族，现住沈阳市沈河区。

被告：张勇，男，1987年8月28日出生，汉族，现住沈阳市沈河区。

二被告委托代理人：李应龙、李建，系辽宁铭迅律师事务所律师。

原告李贺诉被告刘丽、张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，于2014年3月14日作出的（2013）于民二初字第03952号判决，原告李贺不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，市中法经审理，于2014年7月1日作出裁定，将案件发回重审，我���在2014年9月4日立案受理后，依法由审判员黄晓虹担任审判长（主审）、与人民陪审员朴善锋、人民陪审员张伟组成合议庭，并公开开庭进行了审理。

原告李贺的委托代理人肇大地、二被告委托代理人李应龙均到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称：2013年4月12日，原告与案外人李雨桐及被告张勇签订《店铺转让协议书》，约定：李雨桐将其经营的城东湖街7—7号店铺以10万元的价格转让给原告，张勇系房主代表。

同日，原、被告签订《洗浴中心租赁合同》，约定：原告承租该房屋，建筑面积316平方米，期限从2013年8月1日开始至2016年8月1日，年租金6.5万元，如有违约，违约方支付对方违约金12万元。

合同签订后，原告向李雨桐支付店铺转让费10万元，向被告交付租金6.5万元。

经营过程中，案外人以被告刘丽已将房屋转让给宋允庆为由，多次找到原告称该房屋为其所有，并出示了房屋转让合同，每天在原告承租的房屋处阻挠，不准原告在此经营。

现因被告刘丽与案外人存在纠纷，致使原告停业，已无法达到原告的租赁目的。

故1、请求判决解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判令被告返还租金6.5万元；3、请求判令被告给付违约金12万元；4、请求判令被告赔偿经济损失10万元；5、请求判决二被告承担连带责任；6、请求判决被告承担诉讼费用。

二被告辩称：刘丽仅与原告签订了房屋租赁合同，约定年租金6.5万元，故刘丽仅对此合同承担不利后果；原告要求被告承担经济损失10万元没有法律依据，10万元经济损失没有证据证明实际发生，店铺转让协议书与刘丽无关，与本案没有关系；违约金约定有瑕疵，协议签订后，是原告让张勇在违约金“2”前加写1，这一更改刘丽并不知情，违约��的约定应以2万元为准。

二是12万元违约金约定过高，高于法律常规认可的最高不超过合同标的额的40%；因原告2013年4月12日从案外人李雨桐处转让该浴池至房屋被案外人宋允庆占用仅有四个月的时间，且转让过来时该浴池正在正常营业，改造不可能花费这么多钱，被告仅能对原告在租赁期间发生的实际损失进行赔偿。

原告在4月12日承兑该浴池时，前一租赁人房租已到期，刘丽已经在时间上给予了3个半月的让步，租金给原告从8月1日起开始计算，这部分租金价值1.8万元，在考虑给原告的实际赔偿时应考虑在内。

经审理查明：被告刘丽系沈阳市于洪区锦丽都大众浴池登记的经营者，经营场所：沈阳市于洪区城东湖街7-7号。

被告刘丽系被告张勇母亲。

原、被告表示案外人李雨桐系实际经营者，庭审中双方均提供了1份原告、被告张勇、案外人李雨桐于2013年4月12日签订的《店铺转让协议书》，三方约定：李雨桐将其经营的城东湖街7-7号店铺以10万元的价格（包括装修、装饰设备及其他相关费用）转让给原告，原告当日一次性给付李雨桐10万元。

同日，原告与被告刘丽签订了《洗浴中心租赁合同》，约定：原告承租该房屋，建筑面积316平方米，期限从2013年8月1日开始至2016年8月1日，年租金6.5万元。

如有违约，违约方支付对方违约金12万元。

合同签订后，被告将房屋交付原告使用。

2013年6月30日原告向被告刘丽交付租金6.5万元（2013年8月1日至2014年8月1日）。

原告、二被告均表示因案外人与被告存在经济纠纷占用了房屋，致使原告无法使用。

2013年8月22日，原告搬出。

在原审中，被告对原告提出的解除租赁合同意思表示，表示同意解除。

本案审理过程中，原告鉴于被告对涉案房屋是否存在权属瑕疵目前法院尚无定论，提出撤回第三、四项诉讼请求（3、请求判令被告给付违约金12万元；4、请求判令被告赔偿经济损失10万元；）。

本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、洗浴中心租赁合同、营业执照、收条、店铺转让协议、收条、房屋买卖合同、收条、借款抵顶协议、民亿提供的情况说明、报警调派出动单载卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。

本院认为，洗浴中心租赁合同体现了合同双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，应受法