福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初4653号原告：林丽玉，女，1965年7月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

委托诉讼代理人：张迪、陈文研，北京大成（福州）律师事务所执业律师。

被告：福建住总有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路360号中央第五街1号楼315号，统一社会信用代码91350000705102787H。

法定代表人：刘汝冰，总经理。

委托诉讼代理人：邱小红、黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。

原告林丽玉与被告福建住总有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告林丽玉的委托诉讼代理人张迪、被告福建住总有限公司的委托诉讼代理人邱小红、黄昱豪到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告林丽玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金45174元；2.判令本案所有诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2012年12月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的“XX街XX办公”商品房，合同签订后，原告依约向被告支付了总房款人民币1301837元。

双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应履行各项义务使买受人在商品房交付使用后365日内即2014年10月5日之前取得房屋权属证书。

由于被告于2015年9月18日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，致使原告逾期取得《房屋所有权证》，因此，被告已违反合同第十四条约定，构成违约，应当自2014年10月5日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金至被告2015年9月18日将相关办证材料交付原告时止，被告致使原告逾期取得《房屋所有权证》的违约金总金额为1301837元×0.01%×347天=45174元，为此提出诉请。

被告福建住总有限公司辩称，一、《商品房买卖合同》补充协议为双方当事人真实意思表示，逾期办证违约金应适用补充协议的约定。

根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第6款的约定“双方协商一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付365日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。

”因此，即使原告主张逾期办证违约金，只能按补充协议第六条第6款的约定，原告诉请依据的《商品房买卖合同》第十四条已由合同双方协商一致进行了变更，不应再作为索赔依据。

二、《商品房买卖合同》补充协议第六条第6款系协商一致的修改，不存在任何无效的情形。

首先，补充协议第六条第6款并未违反我国法律或行政法规的任何禁止性规定，不存在无效的情形。

其次，该修改条款是双方协商一致的条款，并非格式条款，对此补充协议第十三条第10款明确约定：“本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担。

双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任”。

最后，答辩人在与原告协商修改合同条款时并无任何欺瞒情形存在，原告认为是在出现逾期办证后才发现以上条款规定，该托词没有任何事实依据。

三、关于本案诉讼时效问题：本案原告于2013年10月5日交房，按照《商品房买卖合同》约定，其本应于2014年10月5日办理完毕权属证书，但因被告原因未办理，后被告通知原告于2015年9月18日前办理产权登记手续。

因此，被告的违约行为自2014年10月5日至2015年9月18日止。

（一）原告主张自2014年10月5日至2015年8月24日期间的违约金已超过诉讼时效，其诉请不应予以支持。

1、若法院认定被告应按购房款日万分之一标准向原告支付违约金，则本案的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。

商品房买卖合同对逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

”原告于2017年8月24日才提起诉讼，后申请撤诉。

按照前述规定以及《民法通则》关于两年诉讼时效的规定，原告仅能主张2015年8月24日以后的违约金。

原告主张2014年10月5日至2015年8月24日期间的违约金，均已超过诉讼时效。

2、2014年10月5日至2015年8月24日期间的违约金不适用三年诉讼时效的规定。

由于原告在2017年8月24日起诉时，原告主张2014年10月5日至2015年8月24日期间的违约金已超过2年诉讼时效，即使2017年10月1日实施的《民法总则》规定普通诉讼时效为3年，该部分违约金的诉讼时效也不应因本次重新起诉而激活。

理由如下：首先，《民法总则》实施时根据旧法诉讼时效已届满的，无溯及力。

从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。

从实践效果来看，如果在这种情况下赋予请求权人重新计算时效的权利，就会产生一种不符合逻辑的结果：即在前后两段时效未届满的期间（从旧时效产生到旧时效届满、从《民法总则》实施到新时效届满）中间还存在一段时效已届满的时间（从旧时效届满到《民法总则》实施），而且也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现存社会秩序的制度本意。

其次：民法总则基于保护债权人的角度延长普通诉讼时效期间，这无疑是保护债权人的利益，但这种保护主要是一种期待利益的保护。

相反，诉讼时效期间在民法总则实施之日前已经届满的，债务人已经确定地取得不履行义务的抗辩权，享有了时效利益。

两个相比较，前者体现为期待利益，具有不确定性，后者则为既得权。

对既得权的保护应置于比期待权更优先的地位才更恰当。

并且实践中，对于不愿在二年诉讼时效届满前依法主张债权致时效中断且期待被动等待时效届满后通过民法总则规定延长时效期间为三年的债权人，不给予其保护也是合理的。

（二）被告仅需向原告支付从2015年8月24日至2015年9月18日的逾期办证违约金。

如前所述，由于原告已于2017年8月24日就本案提起诉讼，产生诉讼时效中断的法律后果，自2017年8月24日往前推两年，原告有权主张自2015年8月24日至2015年9月18日期间的逾期办证违约金。

现原告于2017年10月就本案再次提起诉讼，并未超过诉讼时效，但原告仅有权主张自2015年8月24日至2015年9月18日期间的逾期办证违约金。

综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月13日，原告林丽玉（买受人）与被告福建住总有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，协议约定：1、买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区XX办公号房，建筑面积41.30平方米，交易总金额1301207元；2、付款方式及期限：买受人于2012年12月13日前向出卖人支付首期购房款651207元，剩余款项650000元于2012年12月28日前付清；3、出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人。

如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。

经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；5、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。

上述合同还约定其他事项。

同日，原告林丽玉（买受人、乙方）与被告福建住总有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，补充协议第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”的第6款约定：双方一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后（365）日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。

上述甲方将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。

且仅指房屋所有权登记，不包括土地使用权登记手续。

《合同补充协议》还约定其他事项。

《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签订后，原告林丽玉向被告支付了全额购房款。

被告福建住总有限公司分别于2012年11月24日、2015年10月21日为原告出具总金额为1301207元销售不动产统一发票。

2013年10月5日，被告福建住总有限公司将讼争房屋交付原告林丽玉。

2015年9月22日，被告福建住总有限公司向原告开具购房款为630元的销售不动产统一发票。

2015年11月4日讼争房屋所有权登记于原告名下，其中记载建筑面积41.32平方米。

诉讼中，双方确认被告逾期办证的期间为2014年10月5日至2015年9月18日，本案讼争房屋购房款总额为1301837元。

原告就本案诉请曾于2017年8月24日诉至本院，同年9月26日原告申请撤诉，本院于同日作出（2017）闽0103民初4048号民事裁定准许原告撤诉。

现原告再次向本院提出上述诉请。

本院认为，原告林丽玉与被告福建住总有限公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。

《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人。

诉讼中，双方确认被告逾期办证的期间为2014年10月5日至2015年9月18日，因此被告已违约，应承担逾期办证的违约责任。

上述《商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。

”该合同第二十二条还约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。

而被告要求适用的《合同补充协议》第六条第6款“甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金”的约定，明显减轻了出卖人承担的违约责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，故本院对于被告提出的应当适用《合同补充协议》第六条第6款承担逾期办证违约责任的辩解，不予采纳。

被告应当按照原告已付购房款的每日万分之一的标准，向原告支付逾期办证违约金。

对于被告提出的时效抗辩意见，本院分析认证如下：逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，诉请逾期办证违约金属于债权请求权。

涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为按日给付，在被告持续违约的情况下，诉讼时效应当分别每一日单独计算。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。

从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

”原告诉请被告按日支付逾期办证违约金的期间为2014年10月5日起至2015年9月18日止。

由于原告已于2017年8月24日通过诉讼方式向被告主张前述违约金，故依照民法通则的上述规定，原告诉请的2015年8月24日（第一次起诉往回倒推两年）之前的逾期办证违约金，已超过两年诉讼时效，原告追索该期间的违约金的胜诉权已灭失；而2015年8月24日之后的违约金，因原告提起诉讼而构成时效中断，可以自2017年8月24日起重新计算时效，到本案起诉之时，并未超过法律保护民事权利的时效期间。

综上，被告应当按照原告已付款13