安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第01484号原告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县新安镇来双路地税局宿舍楼。

法定代表人：范国卿，该公司总经理。

委托代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。

被告：张晓磊，个体工商户。

委托代理人：范玉夫，安徽永阳律师事务所律师。

委托代理人：许明卉，安徽永阳律师事务所律师。

原告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）与被告张晓磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员林如江适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。

原告中环百货公司委托代理人经世成，被告张晓磊及其委托代理人许明卉到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

中环百货公司诉称：2014年7月11日，其与张晓磊签订商铺租赁合同一份，将位于来安县南大街峰汇国际购物广场一层内1012、1013、1014号商铺租赁给张晓磊经营糕点，商铺面积约70.05m2，租赁时间从2014年10月1日起至2017年9月30日止。

商铺每平方米每年租金96元，租金按季度支付，每季度第三个月的20日交下季度租金，逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金，若张晓磊逾期支付租金30天，其有权解除合同，收回出租的商铺。

合同签订后，其将商铺交付张晓磊使用，张晓磊开始还能按时支付房租，从2015年5月6日起，张晓磊金支付房租12890元，余款12890元经其多次催要至今未付，故起诉要求判令：1、解除双方签订的租赁合同，张晓磊交还商铺；2、张晓磊支付2015年2月6日起至2015年7月6日止的租金12890元，以后租金按照实际租赁时间计算；3、张晓磊自2014年5月6日起至付清全部租金时止按日1.5%支付违约金；4、诉讼费由张晓磊承担。

张晓磊在庭审中辩称：1、租赁合同中甲方为滁州市中环百货商场经营管理有限公司，故中环百货公司不是本案适格主体；2、甲方在签订合同前、中、后均宣传永辉超市、肯德基等知名品牌公司已与甲方签约入驻峰汇国际商场，甲方的这些宣传构成要约，在其对出租人的要约口头承诺后，应视为合同的一部分，至今出租人宣传的知名公司未入驻峰汇国际商场，构成违约；3、并非其不愿交纳租金，是甲方自2015年5月起陆续下达的租金催缴通知对租金交纳方式不一样，导致其租金无法交纳；4、因出租人违约在先，又发出不确切的交费通知，导致其履行不能，诉讼费用不应由其承担；5、甲方签订合同前后隐瞒了相关事实，进行了虚假宣传，诱导其签订租赁合同，给其造成重大经济损失，其保留追究中环百货公司法律责任的权利。

经审理查明：2014年7月11日，中环百货公司为甲方与张晓磊为乙方签订了一份商铺租赁合同，合同约定：甲方将位于来安县建阳南路峰汇国际一层内1012、1013、1014号建筑面积70.05平方米的商铺（具体位置详见附件一）出租给张晓磊经营“麦尔斯叔叔糕点”。

商铺的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件二中加以说明，该附件作为甲方按本合同约定向交付乙方商铺和乙方在本合同承租期满返还商铺的验收依据。

租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。

租金支付期限：按季支付，三个月一付，每季度第三个月的20日交下季度租金。

乙方可以通过现金支付或银行转账的方式，向甲方按时支付承租费用。

乙方逾期支付租金的，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。

承租商铺在租赁期间产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费、房产租赁税等杂费及税款均由乙方承担。

乙方在合同签订后向甲方支付押金5000元，乙方同意上述押金作为乙方按时和全面履行合同的保证，押金用途按本合同相关约定执行。

乙方有下列行为的，甲方有权解除合同：1、乙方逾期支付租金30天或逾期支付其他费用导致甲方被追索或承担的；2、乙方违反合同约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后十天内，未予纠正的。

凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方通过友好协商解决；如果协商不成，双方均有权向甲方住所地法院提起诉讼。

双方还特别约定：甲乙双方约定在2014年7月1日前，在甲方公布的期限内，甲乙双方另行签署物业管理合同及进场装修管理合同及治安、消防安全责任书，租金收取计算日以整体顺延试营业日为准，租赁期满后，同等条件下乙方有优先租赁权。

第一年享受每季度免一个月租金政策。

铺号1012，租金单价96元，月租金2242元，第一年租金17936元，第二年租金26904元，第三年租金26904元；铺号1013、1014，租金单价90元，第一年租金33624元，第二年租金50436元，第三年租金50436元。

合同签订当日，张晓磊向中环百货公司交付押金5000元，预交房租12890元。

2014年11月6日，中环百货公司将约定的商铺交付给张晓磊使用。

峰汇国际商场一楼已装饰完成的商铺，整体于2015年1月1日试营业，于2015年2月6日正式营业。

后张晓磊未再向中环百货公司支付房租。

2015年5月8日，中环百货公司向张晓磊等商户发出告知书，载明：公司决定免收各商户6个月房租。

自2015年2月6日起各商户先交三个月房租，至2015年7月6日再交三个月房租，可享受一年租期，即到2016年2月6日止。

注：截止2015年7月6日，共缴纳6个月租金，方可享受一年租期，即第一季度缴纳2个月租金的商户，第二季度需缴纳4个月租金。

张晓磊没有按照告知书的要求交付租金。

2015年6月18日，中环百货公司又向张晓磊等商户发出商铺租金催缴通知，载明：各商户需要在2015年6月30日前一次性交清本年剩余房租（1、如已交2个月房租，补交剩余6个月房租；2、如已交3个月房租，补交剩余5个月房租）。

如公司未在上述规定时间内收到足额租金，公司视为乙方违约，将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由乙方承担。

张晓磊仍按照通知要求缴纳租金。

上述事实，有双方当事人的陈述，中环百货公司提交的租赁合同，张晓磊提交的商铺租金催缴通知书、告知书、租金收据、保证金收据、李江艳等人出具的书面证明等证据在卷佐证。

本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、中环百货公司是否本案适格主体；二、张晓磊是否构成违约，是否符合解除合同的条件；三、张晓磊如何承担民事责任。

对争议焦点一，中环百货公司与张晓磊争议的租赁合同中，出租方（甲方）的名称虽打印为滁州市中环百货商场经营管理有限公司，但是落款处加盖的是中环百货公司合同专用章，合同中甲方法定代表人署名朱永昊也是中环百货公司的法定代表人，而且该合同履行中，张晓磊的租金和保证金也是向中环百货公司缴纳的，故合同中甲方主体应该是中环百货公司，中环百货公司作为本案原告主体适格，张晓磊辩称中环百货公司不是本案适格原告的理由不能成立，本院不予采信。

对争议焦点二，张晓磊辩称中环百货公司在签订合同前、中、后均宣传永辉超市、肯德基等知名品牌公司已与甲方签约入驻峰汇国际商场，该宣传构成要约，经其口头承诺后即构成租赁合同的一部分。

对此，本院认为，张晓磊提交的从网络下载的峰汇国际商场宣传材料，从内容上看，仅是网站对峰汇国际商场的宣传报道，也不能确认该报道系中环百货公司发布，且即使该宣传报道是中环百货公司授权发布，也仅是商业宣传活动，宣传报道并未涉及签订租赁合同的具体内容，不具有要约的法律特征，故本院对张晓磊的主张不予采信。

中环百货公司与张晓磊签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，张晓磊没有按照合同约定以及中环百货公司宽限期内支付租金，构成违约，应承担违约责任。

张晓磊迟延缴纳租金天数超过30天以上，按照合同约定，中环百货公司有权解除合同，故本院对中环百货公司要求解除房屋租赁合同的请求予以支持，该合同自中环百货公司向本院起诉之日解除。

对争议焦点三，中环百货公司与张晓磊签订的租赁合同中约定，租金收取计算日以整体顺延试营业日为准，故租金应当自2015年1月1日试营业日开始计算。

租赁合同还约定，第一年享受每季度免一个月租金政策，1012号铺，月租金2242元，第一年租金17936元，第二年、第三年租金均为26904元；1013、1014号铺，第一年租金33624元；第二年、第三年租金均为50436元。

张晓磊已支付租金12890元，中环百货公司诉请张晓磊再支付截至2015年7月6日的租金12890元，本院予以支持。

合同解除后，张晓磊应按合同约定的租金向中环百货公司支付使用费，中环百货公司在优惠第三个季度一个月的租金后，商铺使用费自2015年8月1日起按6445元／月（2242元／月＋50436元／年÷12个月／年）计算。

中环百货公司于2015年5月8日和2015年6月18日向张晓磊等商户发出的告知书和商铺租金催缴通知均减轻了张晓磊的租金负担，但是张晓磊没有在通知要求的时间内缴清租金，故张晓磊不应当再享受告知书中的租金优惠，应按租赁合同约定支付租金，张晓磊以中环百货公司的告知书、租金催缴通知抗辩其租金无法缴纳的理由不能成立，本院不予采信。

张晓磊未按合同约定支付租金，应承担违约责任，但双方约定的按照应付款每天1.5%支付违约金，明显过高，本院酌定按照应付款月利率15‰支付违约金，因租赁合同约定张晓磊在上一季度第三个月的20日支付下季度租金，故张晓磊应从2015年3月21日起支付违约金。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告滁州市中环百货有限公司与被告张晓磊签订的商铺租赁合同于2015年7月28日解除；二、被告张晓磊于本判决生效后十日内将位于来安县建阳南路峰汇国际一层的内1012、1013、1014号商铺返还给原告滁州市中环百货有限公司；三、被告张晓磊于本判决生效之日起十日内支付原告滁州市中环百货有限公司商铺租金12890元，并自2015年3月21日起按月利率15‰支付违约金；四、被告张晓磊自2015年8月1日起向原告滁州市中环百货有限公司按每月6445元支付商铺使用费，至返还商铺之日止；五、驳回原告滁州市中环百货有限公司的其他诉讼请求。

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