云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初5717号原告：周美娟，女，汉族，1970年10月16日出生，浙江省温州市人，私营企业主，身份证住址浙江省文成县，现住云南省昆明市盘龙区。

委托代理人：张月印，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。

被告：云南中豪置业有限责任公司。

住所：云南省昆明市官渡区彩云北路****号。

法定代表人：刘卫高，董事长。

委托代理人：李豪，系该公司法务，特别授权代理。

委托代理人：吴芊茜，系该公司法务，一般授权代理。

原告周美娟诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告周美娟的委托代理人张月印、被告云南中豪置业有限责任公司（以下简称“被告”）的委托代理人李豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告周美娟起诉称：2012年5月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》约定被告将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期6幢第8层829号房屋出卖给原告，原告采取首付51.59%房款,其余款项从银行贷款的方式向被告支付房款，该房屋价款共计371789元，合同签订后，原告按照合同的约定向被告付清了所有房款、契税、印花税、维修基金以及办理产权相关的其他费用。

但时至今日，被告并未按约定为原告办理产权证。

现诉至人民法院，请依法判令：1、被告协助原告办理原告购买房屋的不动产产权登记证，办证费用由被告承担；2、被告支付逾期办理产权违约金，计算方式为从2014年6月1日起至实际办理完毕产权证为止，房屋总价款×10%，后当庭变更为7.5%；3、诉讼费用由被告承担。

被告云南中豪置业有限责任公司答辩称，1、暂时无法办理权属登记证书。

2、起诉违约金起算时间没有异议，但因为政策调整，认为截止时间应为2016年6月30日。

3、对于违约金计算利率认为过高，房产已经实际交付原告，且有第三方向原告支付租金，原告已经产生实际收益，故应但年利率2%计算，计算的依据标准应当和原告损失相当。

庭审中，本院组织双方当事人对证据进行了举证和质证，经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的由原告周美娟提交的以下证据依法予以确认：原告身份证信息、被告企业信用信息公示报告、《商品房销售合同》、契税、印花税、工本费、维修基金、配套费、定金发票、物业收费收据。

针对本案被告无证据提交。

经审理本院依法确认以下法律事实：2012年5月10日，原告周美娟与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期6幢第8层829号房屋出卖给原告，房款共计371789元，原告采取支付首付款及银行贷款的方式向被告支付房款，双方约定的交付期限为“甲方应于2012年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方”，其中甲方为被告，乙方为原告周美娟，关于产权登记进行如下约定“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。

甲方向产权登记机关报送合格材料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”。

合同签订后，原告周美娟依约向被告付清了首付款、契税、印花税、维修基金、物业费以及办理产权的其他费用，被告于2013年12月向原告周美娟交付了该套房屋，但被告一直未办理本案所诉房屋的不动产所有权登记证，故原告周美娟诉至本院主张相应诉请。

本院归纳本案的焦点为：1、被告是否应当为原告周美娟办理房屋不动产所有权登记证？2、被告是否应当按约定向原告周美娟支付逾期办理产权的违约金？针对焦点1，关于办理产权登记手续问题，本案原告周美娟购买了被告开发的房屋，并交纳了约定的购房款及相关费用，被告也向原告周美娟交付了房屋，被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，对于原告周美娟要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。

”，上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，原告周美娟要求被告办理所诉房屋的产权登记的诉请，涉及行政行为，不在本案的审理范围内，本院不予支持；针对焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任，对于原告周美娟主张的违约金计算方法为从2014年6月1日起至实际办理完毕产权证为止，以房屋总价款×利率7.5%，被告主张涉案房屋已经交付给原告周美娟使用，原告周美娟对房屋的占有使用收益权没有受到影响，只是影响了原告周美娟的权利登记且原告周美娟要求的违约金过高，希望法院进行调整，应以年利率小于2%计算提出抗辩