河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫11民终286号上诉人（原审原告、反诉被告)：漯河市郾城区农村信用合作联社。

住所地：漯河市郾城区海河路中段。

法定代表人：程红忠，该联社理事长。

委托诉讼代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭志民，男，汉族，1971年12月31日出生，住漯河市郾城区。

上诉人漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称郾城农信社）与被上诉人郭志民租赁合同纠纷一案，郾城区人民法院于2015年12月11日作出（2015）郾民初字第01889号民事判决书，郾城农信社不服判决，提出上诉。

2016年4月7日，本院作出（2016）豫11民终335号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。

郾城区人民法院于2016年12月17日作出（2016）豫1103民初1375号民事判决，郾城农信社不服，向本院提起上诉。

本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。

上诉人郾城农信社的委托代理人胡亚萍、被上诉人郭志民到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

上诉人郾城农信社上诉请求：1、撤销郾城区人民法院（2016）豫1103民初1375号判决第三项，改判驳回被上诉人一审反诉请求。

2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。

一审判决根据案情和公平原则，让上诉人对被上诉人的装修承担4万元没有任何事实与法律依据。

首先，对于装修被上诉人根本没有经过上诉人同意，装修费用应由被上诉人承担。

其次，本案不是上诉人解除合同，而是双方的租赁合同租赁期限已近届满，上诉人要求被上诉人返还房屋。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条规定，本案租赁物的装修没有当事人双方的另行约定，被上诉人所反诉的损失赔偿无任何合同和法律依据。

最后，即便存在上诉人违约，一审法院在装修费总共5万元的基础上，在被上诉人已经使用两年半的情况下，让上诉人承担4万元的赔偿无事实与法律依据。

郭志民辩称：1、被答辩人违约解除合同，基本事实清楚。

答辩人与被答辩人签订租赁合同时约定，租赁期为5年，但合同一年一签，在此基础上，征得被答辩人同意，答辩人对房屋进行了装修，装修费用10多万。

2、被答辩人对答辩人的装修应予赔偿。

由于答辩人的装修经过被答辩人的同意，装修形成与建筑物的附和，按照法律规定，应予赔偿。

综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

郾城农信社向一审法院起诉请求：1、判令郭志民立即返还租赁房屋并腾空房屋；2、判令郭志民支付给郾城农信社自2015年7月1日至房屋实际腾空之时止的房屋占用费（该费用标准按照原租赁合同租金计算）；3、诉讼费由郭志民承担。

郭志民向一审法院提起反诉请求：1、判令郾城农信社继续履行与郭志民的租赁合同，如不能履行合同，郾城农信社应赔偿郭志民经济损失175000元；2、诉讼费及相关费用由郾城农信社承担。

一审法院审理查明：2014年7月，郭志民与郾城农信社协商租赁其位于黄河路××段门面房两间，双方口头约定年租金10000元。

2014年7月14日，郭志民交付租金10000元，郾城农信社出具收据一份，内容：“今收到郭志民交来2014年6月30日至2015年6月30日人民币壹万元整。

”2015年5月29日，郾城农信社以需要自用该房屋为由，通过漯河市地汇公证处向郭志民送达了通知，要求郭志民于2015年7月10日前清空财物，并归还房屋，但郭志民至今未交付房屋。

法院根据郭志民的申请，委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司对房屋装修费用进行司法鉴定。

2016年8月15日，该鉴定机构作出漯鑫评估字[2016]091号评估意见书，认定装修价值50000元。

一审法院认为，郭志民与郾城农信社之间存在房屋租赁关系，但未签订书面合同，双方对租赁时间有争议，郾城农信社主张租期一年，并提供收取郭志民一年房屋租金的收据证明，郭志民抗辩租期五年，但未提供证据，且郾城农信社不认可，故认定房屋租赁期限为一年，即从2014年6月30日至2015年6月30日。

《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

”郭志民租赁的房屋已到期，郾城农信社要求郭志民返还租赁房屋并腾空房屋符合上述法律规定，予以支持。

租赁合同到期后，经郾城农信社通知，郭志民拒不交付房屋，实属违约，应承担违约责任，对郾城农信社请求房屋占用费用予以支持。

鉴于郾城农信社、郭志民双方对郭志民经营期间的房屋装修费用未约定，根据案情及公平原则，郾城农信社应承担郭志民的装修费用40000元。

郭志民辩称“郾城农信社侵犯了其优先承租权”未提供证据，不予采信。

郾城农信社、郭志民关于本诉、反诉的其他抗辩理由，合理合法部分，已予采纳。

综上所述，郭志民应当返还租赁郾城农信社的房屋及腾空房屋，并赔偿租赁合同到期后的房屋占用费用，占用费用按年租金10000元标准计算，从2015年7月11日起房屋交付之日止。

郾城农信社赔偿郭志民房屋装修费40000元。

郾城农信社、郭志民的其他本诉、反诉请求予以驳回。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告郭志民于本判决生效后10日内返还租赁原告漯河市郾城区农村信用合作联社位于黄河路××段的两间门面房，并腾空房屋；二、被告郭志民于本判决生效后10日内赔偿原告漯河市郾城区农村信用合作联社从2015年7月11日起至房屋交付之日止的房屋占用费，标准