江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终1042号上诉人（原审被告）贾汪区大吴街道办事处鹿庄社区居民委员会，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处鹿庄社区。

法定代表人常立刚，该居委会主任。

委托代理人张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）常德义。

委托代理人常胜杰。

上诉人贾汪区大吴街道办事处鹿庄社区居民委员会（以下简称鹿庄居委会）因与被上诉人常德义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2015）贾吴民初字第0428号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。

上诉人鹿庄居委会的法定代表人常立刚及其委托代理人张茂军，被上诉人常德义及其委托代理人常胜杰到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2013年鹿庄居委会为适应大吴城镇整体规划，决定对鹿庄农贸市场大门及两侧的原建商品房进行拆除重建。

之后鹿庄居委会与常德义签订拆迁协议书一份，约定鹿庄居委会在对鹿庄农贸市场原商品房拆建中，需拆除常德义原建商住楼房一套，面积共计为214平方米，其中门面商业用房为77.5平方米，住房为137平方米，重建后按照原有面积的1.2倍置换新房，置换后的新门面房面积为93平方米，住房面积为164.097平方米；合同明确重建工程8个月完工并交付使用（从动工之日起算8个月）。

2014年4月15日，鹿庄居委会在该协议书中补充：如特殊情况造成鹿庄居委会无法施工建房，鹿庄居委会在原地址按原面积1.5倍建造住房一处赔偿给常德义。

拆建工程完工后，鹿庄居委会补偿给常德义住房两套，面积共计181.8平方米，并于2015年10月8日与常德义达成转让协议一份，约定常德义将补偿的77平方米门面房转让给鹿庄居委会，转让金额为39.4万元（交易价为39.4万元/77平方米=5116.9元/㎡），扣除常德义占有住房超出协议补偿面积的价款，即（181.8-164.8）平方米×2000元/平方米=3.4万元，鹿庄居委会一次性支付门面房转让款36万元。

后鹿庄居委会一直没有交付协议补偿的剩余16平方米门面房，为此双方发生纠纷，并诉至原审法院。

原审法院认为，根据查明的事实，鹿庄居委会为适应城镇整体规划，需要拆建常德义原有房产，双方就拆迁补偿问题达成了书面协议，之后常德义依约将房屋交付拆除，配合鹿庄居委会的重建工作，鹿庄居委会重建后亦给予了相应的新建房屋补偿，因此该拆迁协议是双方的真实意思表示，应合法有效。

在合同履行过程中，鹿庄居委会作为合同的相对人，应本着诚实信用的原则，全面履行合同约定义务，交付协议约定的全部补偿新房，然而其在回购常德义77平方米门面房后，拒绝继续交付剩余面积的门面房，明显存在违约行为，因此对常德义要求继续交付房屋或给予相应价款补偿的诉讼主张，依法予以支持，鉴于剩余门面房的面积仅为16平方米，交付房产存在相应的困难，依法支持参照双方对门面房回购的价格给予补偿，即16㎡×5116.9元/㎡=81870.4元。

对于常德义主张延期交付造成的租金损失3万元和租房费用1万元的问题，因其未提供相应证据证明其损失，本院依法不予支持。

鹿庄居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。

遂判决：一、被告贾汪区大吴街道办事处鹿庄社区居民委员会于本判决生效后十日内给付原告常德义房屋补偿款81870.4元；二、驳回原告常德义的其他诉讼请求。

上诉人鹿庄居委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。

上诉人与被上诉人达成的转让协议中门面房面积77㎡是笔误，应当为93㎡。

上诉人支付的转让款对应的门面房面积就是93㎡，不存在拒绝交付的问题。

2、原审程序违法。

原审法院没有依法向上诉人送达，原审法院距离居委会很近，原审法院没有按照民诉法的规定向上诉人送达。

二审期间，上诉人补充认为涉案转让协议无效，房屋没有任何手续，不具备开发买卖条件，属于小产权房。

请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人常德义答辩：一审期间所有证据都是合法有效的，有事实依据。

请求二审法院维持原审判决。

经当事人确认，本案的争议焦点为：1、涉案转让协议及拆迁协议的效力如何认定；2、转让协议门面房面积是否存在笔误；3、一审的送达程序是否违法。

二审期间双方当事人均未提交新证据。

二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。

本院认为，首先，关于上诉人与被上诉人签订的《拆迁协议书》、《转让协议书》效力问题。

虽然上诉人对涉案房屋实施拆迁是基于居委会发展的需要，但是根据现有证据无法认定上诉人对涉案房屋所在的土地进行开发使用取得了合法的规划、定点、立项等审批手续，没有取得规划许可证等材料，因此上诉人无法证明实施拆迁及安置补偿行为所依据的项目开发本身具备合法手续，基于此事实，上诉人与被上诉人签订的《拆迁协议书》及《转让协议书》无效。

其次，关于上诉人应当如何承担责任的问题。

双方当事人签订的《拆迁补偿协议书》约定由上诉人对被上诉人房屋安置，被上诉人被拆除的门面房面积为77.5㎡，应得的安置房面积为93㎡，但是双方因为安置房屋的面积产生分歧，在无法安置给被上诉人房屋的情况下双方当事人签订了《转让协议书》。

《转让协议书》中虽然内容为被上诉人将安置给其