福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0128民初4850号 原告（反诉被告）：高扬生，男，1958年4月4日出生，汉族，住福建省平潭县。

委托诉讼代理人：钟彬、柯建安，北京大成（福州）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地平潭县。

法定代表人：林小明。

委托诉讼代理人：张亚俊，福建君立律师事务所律师。

原告高扬生与被告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称“隆江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，同年10月20日被告隆江公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告高扬生的委托诉讼代理人钟彬、柯建安，被告隆江公司的委托诉讼代理人张亚俊到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

高扬生向本院提出诉讼请求：1.判令隆江公司立即为高扬生办妥位于平潭县潭城镇桂山庄*号锦绣花苑*栋*房屋的包含土地登记信息的不动产权属证书，并将不动产权属证书交付给高扬生；2.判令隆江公司立即向高扬生支付按购房款总额298874元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2015年9月1日起至交付不动产权属证书之日止的违约金；3.请求判令隆江公司承担本案的全部诉讼费用。

隆江公司辩称，1.本案并非事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的、简单的民事案件，不符合适用简易程序审理的法定情形，应当转为普通程序审理；2.高扬生与隆江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已明确约定了逾期办理房产证和土地证的违约责任，该条款并非可供选择适用的约定条款，不存在高扬生诉称的不退房继续要求办理房屋权属证书的违约责任；3.高扬生未向隆江公司及时缴纳代办证费用，隆江公司有权延期办理原告的不动产权证，并加收迟延缴纳的利息；4.隆江公司于2009年8月6日即为原告办妥房屋所有权证，隆江公司于2009年时即满足办理土地证的条件，但办理土地证需双方配合办理，因原告未能及时提供办理土地证所需材料导致未能及时办理土地使用权证，不能归责于隆江公司，不应由隆江公司承担违约责任。

隆江公司向本院提出反诉：判令高扬生向隆江公司支付逾期支付代办证费用5000元的利息（自2015年10月20日起按月利率2%至高扬生向隆江公司支付代办证费用之日止）。

高扬生对隆江公司的反诉辩称，1.反诉与本诉无牵连关系，且二者法律关系不同，不能构成反诉；2.反诉被告已依约缴纳了相关费用；3.根据补充协议第三条，被告选择了第三种即支付逾期利息的方式，又在本诉中以没有缴纳代办证费用为由延期办证，二者自相矛盾；4.反诉诉讼标的已超过诉讼时效；综上应驳回反诉诉请。

本院经审理认定事实如下：2006年5月19日，高扬生与隆江公司就购买位于平潭县商品房签订了《商品房预售合同》和《补充协议书》，高扬生支付了首付款。

2006年11月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为298874元。

约定隆江公司为高扬生办理土地确权证和房产确权证，收取代办费5000元。

高扬生支付了全额购房款，隆江公司交付了涉案商品房。

2009年9月18日，隆江公司代高扬生办理了房屋所有权证书，但至今未办理土地使用权登记。

本院认为，《商品房买卖合同》第十五条虽然约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房时出卖人的违约责任，但双方并未对买受人不退房情况下逾期办证的违约责任进行约定，在隆江公司逾期办证或无法办证情况下，高扬生选择不退房时，若其不能主张隆江公司承担违约责任，明显违背了公平原则。

《商品房买卖合同》第十二条约定：“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任”。

根据该条款约定，因出卖人的原因造成商品房不能在约定的时间办理产权登记的，买受人选择不退房的，出卖人应承担违约责任。

因为隆江公司的责任，高扬生未能在规定时间内取得房屋权属证书，原告享有选择权，可以要求退房，也可以要求继续为其办理房屋权属证书。

高扬生已交付使用诉争房产达十年之久，且在2009年已办理房屋所有权证书的情况下退房已不现实，现高扬生明确主张不要求退房，并要求隆江公司办理房屋权属证书的请求符合法律规定和双方的合同约定，本院予以认定。

综上所述，高扬生主张违约金按房屋总价款的银行同期贷款利率自2015年9月1日起计算至高扬生取得土地使用权权利凭证之日止，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定