湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初3270号原告：罗树人，男，1962年12月4日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。

委托诉讼代理人：袁立辉，宁乡县湘宁法律服务所法律工作者。

被告：长沙龙泽置业有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路（旺和家园第1幢105房）。

法定代表人：朱红亚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南睿邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜平英，女，该公司办公室主任。

原告罗树人与被告长沙龙泽置业有限公司（以下简称龙泽置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序由审判员李红波公开开庭进行了审理。

原告罗树人的委托诉讼代理人袁立辉，被告龙泽置业公司的委托诉讼代理人闵亚辉、姜平英到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告罗树人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金64495.3元；2、判令被告按合同要求将房屋门窗更换为铝合金中空玻璃门窗；3、判令被告承担诉讼费用。

事实和理由：原告罗树人购买了由被告开发的位于宁乡县玉潭镇三环路以北的学府花园小区B栋207号商品房并支付了全部购房款，合同约定被告应于2015年10月18日前向原告交付该商品房，但被告直至2017年4月15日晚才通知原告办理交房手续，逾期545天才交房，违反了合同约定，应依约支付延期交房违约金64495.3元。

且合同约定门窗类型为铝合金中空玻璃，目前安装的为塑钢门窗，被告应按合同约定进行更换。

故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告龙泽置业公司辩称：原、被告在合同中约定的违约金计算比例标准明显过高，请求法院依法予以减少；造成被告延期交房有许多客观的原因，被告方不应承担全部违约责任；被告向原告销售的房屋门窗类型在项目立项、备案、环保审查之时即已确定为塑钢中空玻璃窗，合同中的选择F项为笔误，因此被告无须更换门窗，请求法院驳回原告的此项诉讼请求。

本案经审理认定事实如下：2014年12月14日，原告罗树人与被告龙泽置业公司签订了合同编号为20140132207的《宁乡县商品房买卖合同》。

合同约定罗树人购买被告龙泽置业公司开发的玉潭镇三环路以北、人民北路以西的学府花园小区第B栋207号房屋。

合同约定，涉案房屋总房价款为394458元；第八条约定，出卖人应当在2015年10月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合两项条件：1、已经竣工验收；2、满足第九条中被告承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第九条约定，供水、供电、燃气于2015年10月10日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络于交付时线路敷设到户；第十条约定，商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，被告应当出示满足第八条约定的证明文件。

被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十一条处理；第十一条约定，逾期交房责任，除不可抗力，被告未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付原告，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。

合同签订后，原告向被告交付了全部购房款394458元。

另查明，学府花园小区给水管道安装工程于2016年5月31日通过竣工验收，常规燃气工程于2016年7月7日通过竣工验收，电力工程于2016年9月12日通过竣工验收，小区项目工程于2017年2月15日取得竣工验收备案。

原告罗树人自认于2017年2月12日开始进行房屋装修，被告主张原告开始装修的时间为2016年5月，但未提供证据证实，故本院以原告自认的装修时间即2017年2月12日确定为原告开始装修的时间。

被告于2017年4月15日通知原告办理交房手续，但原告未按时办理收房手续。

原、被告双方确认涉案房屋于2017年4月15日实际交付。

原告罗树人与被告龙泽置业公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》附件五（民用建筑节能信息）第四条第1项门窗类型约定的为F项（铝合金中空玻璃），本案所涉房屋门窗交付时实际安装为塑钢门窗（含客厅至阳台塑钢门、厨房至餐厅塑钢门及所有外窗户）。

上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、入伙通知书及交房须知，被告提供的给水管道安装工程竣工联合验收记录、常规燃气工程竣工验收证书、电力竣工验收及送电单、关于学府配电工程竣工延续的说明、建设工程竣工验收备案表及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。

本院认为，一、原告罗树人与被告龙泽置业公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。

二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

本案中，涉案房屋在2017年2月15日取得竣工验收备案，并在此前其供水、供电、燃气等基础设施已达到接通条件，故本院认定涉案房屋于2017年2月15日达到合同约定的交房条件。

原告虽于2017年2月12日开始房屋装修，但被告至2017年4月才书面通知原告正式办理交房手续，原告提前将房屋装修的行为，不能视为被告完全履行了约定的交房义务，故本院以双方确认的2017年4月15日为房屋实际交付时间，因此，被告应承担逾期交房的违约责任。

三、关于违约金的起止时间、计算标准问题。

关于违约金起止时间，原、被告在合同中约定被告应在2015年10月18日前交付房屋，故被告应支付自2015年10月19日起至2017年4月15日的违约金；关于违约金的标准，被告在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，对于原告在将房屋开始进行装修前的阶段即2015年10月19日至2017年2月12日（原告开始进行房屋装修之日）的违约金，本院酌情调整为已付房价款的日万分之零点六，即11431元（394458元×483天×0.06‰/天）；原告在将房屋开始进行装修后的阶段即2017年2月13日至2017年4月15日，因被告逾期交房给原告所造成的实际损失相对减少，本院在已调整的违约金计算标准基础上再酌情降低50%，即按已付房价款的日万分之零点三计算，即734元（394458元×62天×0.03‰/天）。

综上合计为12165元。

故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。

四、关于被告应否为原告将门窗更换为铝合金中空玻璃。

双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》附件五（民用建筑节能信息）第四条第1项门窗类型明确约定为F项（铝合金中空玻璃），但被告实际为原告安装的为塑钢门窗，违反了合同约定，被告应按合同约定将房屋交付时安装的塑钢门窗更换为铝合金中空玻璃门窗。

据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（