云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终242号上诉人（原审原告）：孔思怡，女，1987年2月16日生，汉族，无业，住个旧市。

上诉人（原审原告）：刘琼芬，女，1958年2月3日生，汉族，无业，住个旧市。

二上诉人共同委托诉讼代理人：邹剑英，云南子尚律师事务所律师。

代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：云南艺峰房地产开发有限公司。

住所地：昆明市刘家营佳园上居13幢C05号（原址：个旧市金湖东路308队商铺1-4号）。

法定代表人：许斌，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。

代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。

代理权限为特别授权。

上诉人孔思怡、刘琼芬因与被上诉人云南艺峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初914号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。

上诉人孔思怡、刘琼芬的委托诉讼代理人邹剑英，被上诉人云南艺峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨煜峰、文娟到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

孔思怡、刘琼芬上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。

事实和理由：1、本案不存在诉讼时效问题。

（1）双方签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护，被上诉人办证的义务至今仍然存在，且被上诉人至今仍承认并承诺履行办证义务，双方关于办证的权利义务至今仍在持续，被上诉人逾期履行办证义务是既定事实，是之前存在且至今一直持续存在的违约行为，该违约行为至今仍在继续，一审法院把至今持续的违约行为强行定格在2016年1月25日，属于适用法律不当。

（2）一审判决的时效逻辑将推翻案涉房屋的物权属性。

物权以登记生效，开发商至今未办理即未将付物权的行为如果可以因为时间合法化，那将完全推翻房屋属于物权的属性。

上诉人至今未取得房屋产权证，即至今未取得该房屋的所有权，也即该该房屋现在仍不属于上诉人的合法物权财产。

按照一审判决的逻辑，上诉人的物权交付已经过了诉讼时效，开发商可以不用效付物权了，根本不用再办理房屋产权证了，因为交付物权的期限早已超过诉讼时效。

2、开发商存在根本性过错。

（1）完成首登是开发商的完全性义务。

进入办证程序之前的前提和基础是开发商完成首登，案涉房屋属于2幢，2幢完成首登的时间为2019年5月12日，即案涉房屋直到2019年5月12日才完成办证程序前面的基础性程序，才开始可以提起办证程序。

不能完成首登的责任必然全部归责于开发商，因为这是开发商的完全性义务。

（2）红河州国土资源局的文件已经明确被上诉人的具体过错。

昆明市盘龙区人民法院作出的（2020）云0103民初1662号民事判决书中已经明确了开发商不能完成首登的具体原因：根据《红河州国土资源局办公室关于进一步明确全州不动产统一登记工作要求的通知》（红国土资[2016]7号）要求，个旧市2016年8月20日前必须全面停发旧证（房产证、土地使用证），故个旧金水湖畔小区现不能发房产证，在权籍调査过程中，发现该6幢房屋不在被上诉人领取的《国有土地使用证》范围。

综上所述，涉案房屋不能办理产权登记手续的责任应当由被上诉人承担。

3、办证义务及材料提交义务是否履行的举证责任在被上诉人而非上诉人。

（1）被上诉人作为开发商，开发商在明知不具备办证条件的情况下仍然直接向购买者收取办证费用，属于欺诈行为，应当承担办证不能的责任。

（2）上诉人作为普通公民完成了支付房款、税费及办证费用义务后即完成了主要义务，既然愿意交纳办证费用必然同意委托被上诉人办证，被上诉人作为办证的专业且唯一代办人应当积极履行催收包括但不限于程序性委托书、税费依据等相关齐全材料的义务，被上诉人没有证据证实已经向房屋登记部门提交了材料，也没有证据证明其在收取费用后履行了相应的催收义务。

（3）被上诉人应当履行充分的办证义务而非履行协助办证义务。

被上诉人自收取上诉人的产权登记费等相关税费之日起即应全面积极履行办证义务，而不是一审法院判决书中陈述的“由被告履行协助二原告办理不动产权证的义务”。

（4）被上诉人在明确知道上诉人的房屋信息和身份信息，在相关信息没有通过合法形式直接送达上诉人的情况下均不构成有效送达。

4、被上诉人的广告宣传足够具体明确，已充分构成要约并承诺了具体措施及标准，应当依法履行承诺。

被上诉人在售房时公开宣传承诺的内容足够具体明确，己充分构成要约并承诺了具体细则的措施和标准，应当履行承诺。

5、被上诉人拥有大量财产足以承担所有违约责任。

被上诉人目前拥有数十个商铺、数十套商品房和数百个车位，完全有能力承担所有违约责任。

云南艺峰房地产开发有限公司辩称，请求驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判；本案的诉讼费用、保全费用由上诉人承担。

事实与理由：1、一审法院认定事实清楚、证据充分，逾期办证非系答辩人过错，答辩人不应承担违约责任。

（1）答辩人系早于2018年8月22日之前就已经向个旧市不动产登记中心报送材料、申请首次登记，且也于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知上诉人办理不动产权证需要提交的相关材料，答辩人已经履行合同义务，答辩人的行为不构成违约。

首登办结滞后的原因系由于不动产统一政策调整以及个旧市道路规划调整，非系答辩人的过错。

（2）金水湖畔工程于2011年8月12日开工，2014年5月15日全部竣工验收合格，2016年已具备办证条件，答辩人一直积极协助办理产权证，部分业主已办理房屋所有权证。

2、答辩人并无法定办证义务，仅有协助办证义务。

（1）《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，仅表明开发商负有协助办证的义务，不负有办理不动产权证的法定义务。

（2）《商品房购销合同》中明确约定有答辩人协助办证的前提系必须满足四项条件：上诉人支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等应付费用；双方办理完房屋交接手续；上诉人向答辩人出具书面委托书；上诉人向答辩人提供办理产权所需资料。

上诉人声称其作为普通公民完成了支付房款、税费及办证费用义务后即完成了主要义务，这是视合同于无物，合同系双方当事人协商一致并约束彼此的法定民事法律行为。

况且，丁雅岚案并未支付维修基金及契税，上诉人提交的办证材料也并不完备，合同中明确约定未满足条件即放弃协助办证的权利。

（3）对开发商通知义务完成的判断标准是：开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式告知买受人。

本案中答辩人已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知小区住户，答辩人完成了告知义务。

3、“六项安保”措施作为广告宣传系要约邀请，上诉人仅以宣传中的概括描述、抽象的贴心服务字样就认定该广告宣传“足够具体明确”明显达不到法律要求的“具体明确”标准，且《补充协议》第8条约定该广告内容仅作为要约邀请，双方一致同意；更有小区安保措施已安装完毕，并被业主正常使用。

最后，上诉人的诉讼请求及事实与理由并未加以任何证据或法律规定予以充分证实，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

孔思怡、刘琼芬向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2018年9月5日起至实际办理房屋不动产权证完毕之日止的逾期办证违约金损失（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年3月20日，暂计41003.52元）；2.判令被告立即办理房屋不动产权证并履行安保设施承诺；3.诉讼费、保全费由被告承担。

一审法院认定事实：被告艺峰公司系个旧市金水湖畔小区的开发商。

2017年10月10日，原告孔思怡、刘琼芬与被告艺峰公司签订《商品房购销合同》《补充协议》，《商品房购销合同》约定：二原告向被告购买坐落于个旧市房屋一套，房屋总价款552960元，被告应于2017年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给二原告。

在二原告达到以下四个条件的前提下，被告承诺在180个工作日内办理产权登记手续：1.二原告支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等一方应付费用；2.原、被告双方办理完房屋交接手续；3.二原告向被告出具书面委托书；4.二原告向被告提供办理产权所需资料。

《补充协议》第八条约定：被告以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为被告的要约（或承诺）。

合同签订后，二原告于2017年12月27日验收房屋，于2017年10月10日按合同约定向被告付清了购房款552960元，于2017年10月10日向被告交纳维修基金3588元、产权登记费80元、产权证工本费20元、印花税10元。

另查明，“金水湖畔”项目分三期施工，6幢、7幢为一期，1幢、8幢为二期，2幢至5幢、9幢商铺为三期，项目于2011年8月12日开工，于2014年5月15日竣工。

2016年2月18日小区一期项目完成首次登记，可以办理房屋所有权证。

一期部分业主于2016年取得房屋所有权证，后因不动产统一登记政策调整，房屋所有权证被回收。

个旧市不动产统一登记于2016年6月开始，于2017年3月停发土地使用证，于2017年5月停发房屋所有权证。

2017年8月2日，个旧市规划局将金水巷路段定为非城市主干道市政道路，导致金水湖畔项目规划面积变更，需要重新核算面积。

2018年8月22日，个旧市国土资源局在人民网“领导留言板”答复金水湖畔小区业主，目前该小区项目已完成土地手续完善、规划竣工验收，6、7幢已完成首次登记，其余楼盘已具备办证条件正在申请办理首次登记，待被告及住户完善税收并办理交易手续后即可办理转移登记。

金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，涉案房屋现已具备办理不动产权证的条件。

一审法院认为，1.原告孔思怡、刘琼芬与被告艺峰公司签订的《商品房购销合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。

根据《商品房购销合同》第十二条约定，二原告已于2017年12月27日按合同约定向被告付清购房款，于2017年10月10日向被告交清税费，完成了合同约定的义务。

被告应自2017年8月14日起180个工作日内即2018年5月7日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。

金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，且被告已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知二原告办理不动产权证需要提交的相关材料，被告已履行其义务，被告的行为不构成违约，故二原告提出由被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

2.因涉案房屋现已具备办证条件，被告对继续协议业主办证无异议，故对二原告提出由被告办证的诉讼请求，一审法院予以支持，由被告履行协助二原告办理不动产权证的义务。

3.依照原、被告《补充协议》第八条约定，