西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初5841号 原告（反诉被告）：钟同心，男，1961年6月11日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，现住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：朱丽娟，上海申浩（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘雁南，上海申浩（西安）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：陕西云德现代农业发展有限公司,住所：西安市未央区,统一社会信用代码：91610112561497432F。

法定代表人：谭锦，总经理。

委托诉讼代理人：刘玲，女，系该公司员工。

委托诉讼代理人：李珏，女，系该公司法务。

原告钟同心与被告陕西云德现代农业发展有限公司（以下简称“云德公司”） 商品房预约合同纠纷一案及反诉原告云德公司与反诉被告钟同心商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告钟同心及其委托诉讼代理人刘雁南、被告云德公司委托诉讼代理人刘玲、李珏均到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告钟同心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方《商铺认购合同》，由被告退还原告购房款395200元，按照合同约定支付原告违约金3952元；2、诉讼费由被告承担。

诉讼中，原告钟同心于2019年4月11日将其诉讼请求变更为：1、判令确认原、被告双方《商铺认购合同》无效，由被告退还原告的认购房款395200元，并支付利息3952元；2、诉讼费由被告承担。

事实及理由：2013年5月10日，其与被告签订《商铺认购合同》，约定其购买被告位于西安市未央区XX路XX线XX号楼XX号商铺，房屋编号为M5—1—30，建筑面积32平方米，每平方米12350元，总价为395200元。

并约定自本合同签订之日起3年内被告给其办理产权登记手续并取得产权证书，被告如未在合同约定的期限内为其办理完产权登记手续，其退还被告所认购房产，被告在约定期限到期后1个月内无条件退还其实际缴纳的全部购房款项，并支付其实际缴纳房款总额的1%作为违约金，其于签订合同当日一次性付清房款。

但双方约定的办理产权证的期限到期后，其多次要求被告为原告办理房屋产权证，被告均以各种理由不予办理，故诉至法院，以维护其合法民事权益。

被告云德公司辩称，第一，其公司未按合同约定履行是因国家政策改变后无法兑现承诺，其并非故意为之；第二，没有取得预售许可证，原告是知情的，如构成违约原告也是有责任的。

反诉原告云德公司向本院提出反诉请求：1、责令反诉被告返还商铺租金收益233760元；2、反诉被告承担诉讼费用。

事实及理由：2013年5月10日，其与反诉被告签订《商铺认购合同》，反诉被告购买了其开发的位于西安市未央区XX路XX线XX号楼XX号，编号M-1-30，建筑面积32平米，每平米12350元，总价款395200元。

双方签订合同时，该商铺的销售证照并不完整，对此其并没有隐瞒，且当时其的售价仅为手续齐全商铺价格的二分之一。

因国家政策变化，致使办理产权登记的承诺违法兑现，签订合同后，其将商铺交原告代为出租，按购房价款的10%给付租金，共计118560元，至今已支付96144元，下欠租金22416元。

反诉被告自2016年5月9日委托经营合同到期后一直自主经营，按本市场出租行情及本人出租时所签合同约定，每月收益3200元，三年来取得收益115200元，加上前期收益，反诉被告以此商铺共获得收益总计233760元，现反诉被告要求认定《商铺认购合同》无效，主张其返还本金及利息，同时，反诉被告也应当返还其从商铺所获得的收益233760元。

反诉被告钟同心辩称，其对反诉原告的反诉请求不予认可。

其购买反诉人的商铺，反诉人在诉状中已经明确认可系反诉人自身原因导致合同无法履行，依据合同法第一百一十三条的规定，反诉人应当承担直接损失及预期利益的损失。

租金收益应当属于合同履行过程中守约方应得的预期利益，该预期利益应当是反诉人承担的违约责任，云德公司无权要求返还。

反诉人实际没有任何损失，反而从中获益，涉案商铺的类似房产单价每平米已涨至2万有余，反诉人主张返还的诉请不应得到支持。

经审理查明，2013年5月10日，钟同心（乙方买受方）与云德公司（甲方出卖方）签订《商铺认购合同》一份，约定乙方认购甲方开发的位于西安市未央区XX路XX线XX市场XX号楼XX号，房屋编号为M5-1-30,建设面积为32平方米，每平方米12350元，总价款395200元。

另约定甲方负责办理商铺的产权分割批复及验收合格手续，自本合同签订之曰起3年内给乙方办理产权登记手续并取得产权证书。

甲方如在本合同约定期限内未能为乙方办理产权登记手续，乙方退还所认购房产，甲方在约定期限到期后一个月内无条件退换乙方实际缴纳的全部款项，并支付给乙方实际缴纳认购款项总额的1%作为违约金。

上述合同签订当日，钟同心向云德公司缴纳了购房款395200元。

2013年5月10日，云德公司将上述涉案商铺交付于钟同心，交付商铺当日双方另行签订《商铺委托经营合同》，委托云德公司负责涉案商铺的招商租赁、运营管理并与第三方签署租赁合同，委托期限为3年，即自2013年5月10日至2016年5月9日止。

年租金为商铺总价款的10%，三年共计30%。

委托经营期间云德公司共向钟同心支付租金收益96144元。

上述委托经营期限届满后，涉诉商铺交由钟同心自行管理至今。

后因云德公司未能办理产权手续，钟同心诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。

诉讼中，云德公司提出反诉请求。

审理中，因双方分歧太大，致调解未果。

另查，云德公司所开发的涉案商铺项目至今未取得商品房预售许可证，该地经相关部门批复依法征收国有，用于城市建设。

上述事实，有当事人陈述、原、被告提供的证据材料及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当确认无效。

本案中，云德公司作为涉案商铺的出卖人，未取得商品房预售许可证，违反了法律和行政法规的强制性规定，其与钟同心签订的《商铺认购合同》应确认无效，故钟同心主张确认《商铺认购合同》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。

法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故对于钟同心主张云德公司返还其购房款395200元的诉讼请求，应予以支持，同时，钟同心还应向云德公司返还其占有的位于西安市未央区XX路XX线XX号楼XX号商铺（编号M-1-30）。

其次，因云德公司未及时取得“五证”，对合同无效负有主要过错，钟同心已于2013年5月10日向云德公司支付了395200元房款，该款项实际由云德公司占有使用，云德公司应支付钟同心已