山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初2383号原告：刘倩，女，汉族，1985年4月23日出生，住泰安市岱岳区。

被告：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。

法定代表人：李华增，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁洪波，男，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。

原告刘倩与被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告刘倩，被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

刘倩向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告因未在规定期限内取得不动产权权属证书违约金肆万肆仟伍佰零肆元玖角(小写:44504.9)；2、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告于2015年12月30日与被告签订商品房预售合同，约定由原告购买被告在建中的御驾新苑A区22号楼2单元1201室房屋一套，房屋面积为133.14平方，储藏室面积为6平方，房屋总价款为陆拾贰万零柒佰壹拾肆元(小写:620714)。

商品房预售合同约定交房日期为2015年12月31日前。

产权办理日期为交房后12个月内。

协议生效后，被告于2015年12月22日向原告交付了该商品房。

但是被告直到2018年12月15日才贴出产权办理通知书。

不动产权证书实际办理日期为2019年1月11日。

由于被告的原因，原告未在约定的期限内取得不动产权证书，根据双方合同第二十条产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。

自办理房产证期间，原告及小区住户积极与被告协商，但是被告一拖再拖，目前为止仍未给明确答复。

综上所述，被告违反合同第二十条的相关内容，要求被告履行合同，向原告支付违约金，请求贵院依法判令所请。

泰安泰山大汶口旅游置业有限公司辩称：原告之主张缺少事实与法律依据，依法应予驳回。

首先，涉案房屋在工程施工中出现不可抗力因素，导致工期迟延进而导致所有权登记办证延期。

这些不可抗力因素包括：地质条件特殊；国家消防设计规范变化。

根据法律规定，不可抗力影响持续期间，不承担相应责任。

其次、原告主张“以后违约金计算至被告履行合同办理完商品房的所有权转移登记”缺少合同依据。

根据合同第二十条约定，我公司自房屋交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，同时根据该条约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记，而不是办理完毕所有权转移登记的义务。

2018年11月26日大证办理完毕，并于2018年12月15日通知原告办理小证。

本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2016年2月2日在不动产管理部门进行了登记备案。

合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。

合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。

第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。

合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款620714元。

2015年12月22日被告向原告交付房屋。

被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。

以上事实有商品房预售合同、购房发票、钥匙收到条、验房记录表、通知、不动产权证及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。

本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。

合同签订后，原告履行了支付房款义务。

被告于2015年12月22日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月22日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。

关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解本院不予采信。

关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的