陕西省铜川市中级人民法院 执行裁定书 (2019)陕02执异51号 案外人：靳环，女性，1971年XX月XX日出生，汉族，现住西安市良区。

申请执行人：中国长城资产管理有限公司陕西分公司，地址：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5638。

法定代表人：王立民，副总经理。

被执行人：西安嘉华房地产开发集团有限公司，地址西安市阎良区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3396。

法定代表人：叶兆春，总经理。

被执行人:西安嘉华新渠湾置业有限公司,住所地：西安市阎良区东侧,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8283。

法定代表人：叶兆春，该公司经理。

中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西公司）与西安嘉华新渠湾置业有限公司（以下简称嘉华新渠湾公司）、西安嘉华房地产开发集团有限公司(以下简称嘉华公司)、西安智信投资管理有限公司（以下简称智信公司）、叶兆春、张伟芬抵押担保借款合同纠纷执行一案，本院接受陕西省高级人民法院指令，于2019年12月9日立案，执行中，案外人靳环提出异议，请求停止对西安市阎良区XX路XX幢XX层XX号商铺的拍卖。

本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。

案外人靳环称，其于2015年1月29日与开发单位嘉华新渠湾公司签订《商品房买卖合同》，约定以房屋总价款3670800元购买位于西安市阎良区XX路XX幢XX层XX号商铺，截止2015年1月29日案外人已支付购房款3670800元。

案外人认为，其在法院查封之前已经与开发单位签订了有效的《商品房买卖合同》，且已交纳购房款，法院对这套房屋的拍卖侵害了案外人的财产权益，请求停止对该套房屋的拍卖。

申请执行人长城资产陕西公司答辩称：1、该案涉及房屋产权目前依然登记在嘉华新渠湾公司名下，没有发生物权变动，法院对登记在嘉华新渠湾公司名下的商铺进行查封、评估、拍卖符合法律规定，执行程序合法有据；2、2013年12月27日前，涉案房屋办理了阎房抵字第2XXXX-XXXX号《房地产抵押登记证明书》，已经抵押给浦发银行，并办理了抵押手续，房屋在抵押后再进行出售，没有经过抵押权人的同意，所以签订的合同应为无效合同，申请人长城资产陕西公司依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权；3、异议人提供的收据实际是叶兆春个人借款，并非购房款，商品房买卖合同无效。

4、涉案房屋于2013年5月27日已经取得了预售证，在取得预售证的情况下，房屋买卖应当签订正式的在房管局备案的网签合同，而异议人提供的签订合同时间是2015年1月29日，应为无效合同。

被执行人嘉华公司称叶兆春收的钱就是交的房款，请求法院依法公正审理。

本院查明，长城资产陕西公司与嘉华新渠湾公司、嘉华公司、智信公司、叶兆春、张伟芬借款合同纠纷一案，因被执行人未在生效法律文书规定的时间内履行义务，长城资产陕西分公司向西安中院申请强制执行，该院立案执行后，以（2016）陕01执231号执行裁定书、（2016）陕01执231-1号协助执行通知书，依法查封了被执行人名下房产，查封期限届满后，根据申请执行人的申请，该院以（2019）陕01执恢88号执行裁定书依法续行查封嘉华新渠湾公司名下位于西安市阎良区XX路XX段XX小区共计214套房产，续行查封期限为三年，自2019年2月25日起至2022年2月24日止。

另查明：案外人于2015年1月29日与开发单位嘉华新渠湾公司签订《商品房买卖合同》，约定以房屋总价款3670800元购买位于西安市阎良区XX路XX段XX小区XX幢XX层XX号商铺，截止2015年1月29日已支付购房款3670800元。

案外人至今并未实际占有该房屋，该房屋依然登记在嘉华新渠湾公司名下。

本院认为，该案系案外人提出排除执行的异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性和真实性；该权利能否排除执行。

本案中，案外人靳环虽然在人民法院查封之前已与开发单位嘉华新渠湾公司签订了书面买卖合同，并且交纳了购房款，但在人民法院查封之前并未实际占有该不动产，且未办理过户手续，案外人靳环的异议不能排除执行。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定,裁定如下： 驳回案外人靳环的异议请求。

异议人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

                        审判长 李华