宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0104民初10267号 原告：王可刚，男，1977年11月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托诉讼代理人：王宝庆，宁夏宁人律师事务所律师。

被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路**金茂广场****。

法定代表人：魏海鹰，该公司总经理（未到庭，该身份信息由原告提供）。

原告王可刚与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告王可刚的委托诉讼代理人王宝庆到庭参加诉讼，被告隆盛房地产公司经本院传票依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。

本院依法缺席审理。

原告王可刚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告为原告办理涉案房屋产权证；3.判令被告向原告支付因未按期办理产权证所产生的违约金4068.08元（以房款总额225879元为基数，按日万分之0.1，自2014年7月15日暂计算至2019年6月20日，并继续主张至原告实际取得房屋产权证之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2012年，原、被告协商由原告购买被告开发的位于新华东街11XX室至11XX室、12XX室至12XX室，共23套公寓。

为此，原告分别于2012年4月25日、2012年7月4日、2012年7月11日、2012年7月16日、2012年7月20日、2012年7月27日委托薄娟、千峰分七次以转账汇款的方式向被告共支付23套房屋购房首付款3201192元，其中1207室首付款140879元。

2013年5月3日，原告与被告补签了《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室房屋，商品房单价为4300元/㎡，建筑面积52.53㎡，合同总价款225879元。

同时，合同还约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。

2013年6月26日，原告与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定以商业按揭贷款方式支付23套房屋剩余购房款211万元。

2013年6月27日，中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行向被告发放了211万元贷款，其中12XX室发放贷款85000元。

2014年4月16日，原告向被告缴纳了办理23套房屋物业储备金62064元及办理产权证的费用170788元。

至此，原告共向被告支付了225879元的购房款。

但被告至今也未给原告办理房屋产权证书。

原告多次找被告协商无果，故起诉至法院。

被告隆盛房地产公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2012年，原、被告协商由原告购买被告开发的位于新华东街11XX室至11XX室、12XX室至12XX室，共23套公寓。

原告通过转账形式向被告支付了23套房屋首付款3201192元，其中1207室首付款140879元。

2013年5月3日，原、被告补签《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2013第066号）一份，约定，“出卖人：宁夏隆盛房地产开发有限公司，买受人：王可刚；建筑面积52.53平方米，房屋单价每平方米4300元，房屋总价款225879元；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押登记部门为国土资源局，抵押登记日期为2012年11月28日，抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定；出卖人应当于2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内退还全部已付款，并按全部已付款的0.1%向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。

”2013年6月26日，原告与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定以按揭贷款方式支付23套房屋剩余购房款211万元，贷款年利率8.515%。

2013年6月27日，中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行向被告发放了211万元贷款，至此，原告23套房屋购房款全部付清。

2014年4月16日，原告向被告交纳23套房屋储备金62064元及向被告指定王鑫的账号支付办理房屋产权证费用170788元。

后被告向原告交付房屋，但至今未办理房屋产权手续，故原告起诉至法院，请求依法判如所请。

另查明，原告所购买的坐落于银川市兴庆区新华东街650号隆鑫苑A1号楼B座11XX至11XX、12XX至12XX室房屋无在建工程抵押情况，但隆鑫苑A1号楼其他房屋土地存在在建抵押情况。

本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同已依法成立并生效，故对原告要求确认原、被告于2013年5月3日签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。

对原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，隆鑫苑A1号楼其他房屋土地存在有在建抵押的情况，无法办理初始登记。

在初始登记办理后，各买受人才能办理房屋权属证书。

现因涉案房屋所在土地已抵押给银行，无法办理房屋产权登记手续，原告的该项诉讼请求目前实际履行不能，故本院暂不予支持。

待上述障碍排除后，原告可另行主张。

关于违约金，双方约定如因被告原因不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告应按日计算向原告支付全部已付款十万分之一的违约金，该约定不违反法律规定，故本院予以支持。

关于违约金起算点，原告主张房屋于2014年4月16日交付，并提交了办理23套房屋产权证费用及物业储备金的证据。

从常理来说，只有房屋交付才能办理房屋产权证书；其次，房屋交付是出卖人的合同义务，交接凭证是合同履行凭证，现因被告未提供相关交接凭证证据，故本院以原告主张的交付日期2014年4月16日为房屋交付时间。

原告主张以逾期办证之日即自2014年7月15日起计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。

被告隆盛房地产公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如