广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初11612号原告：深圳市俊旭实业发展有限公司，住所地深圳市。

法定代表人：陈学军。

委托诉讼代理人：姚卫国，北京市隆安（深圳）律师事务所。

被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市。

法定代表人：李永山。

委托诉讼代理人：任雪娜，女，汉族，户籍住址珠海市。

原告深圳市俊旭实业发展有限公司（俊旭公司）与珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告俊旭公司的委托诉讼代理人姚卫国、被告金山公司的委托诉讼代理人任雪娜到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告俊旭公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付逾期交房违约金（以2575375元为基数，按日万分之二标准自2015年7月1日起计至被告实际交付房产之日止）；⒉被告承担案件全部诉讼费用。

事实和理由：2014年4月24日，原被告双方签订了《以房抵债协议》，该协议约定就被告拖欠原告钢材款及违约金事宜，被告自愿以其拥有的14套房屋冲抵上述款项，并且约定了每套房产抵债金额，其中本案的房产抵债金额为2575375元；同时还约定了双方应就抵债房产签署正式房屋买卖合同。

同日，原告与被告签订了合同编号为140100xxxx的《珠海市商品房买卖合同》，约定被告将位于珠海市××区××路××房产出售予原告，该房产成交价为抵债金额即2575375元。

上述《以房抵债协议》和《珠海市商品房买卖合同》签订了后，原告将《以房抵债协议》第二条约定的抵债后的余款235954.39元分两次支付给了被告（其中2014年4月24日支付了70000元，2014年4月25日支付了165954.39元）。

原告于2014年4月30日向被告开具了房款结清证明书及收款依据。

2014年5月15日，上述房屋办理了预告登记，预告登记编号为粤房地预登珠字第××号，原告为预告登记权利人。

《珠海市商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人（即金山公司）应当在2015年6月30日前，依照…将本合同约定的商品房交付买受人（即俊旭公司）使用”。

同时，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90日后…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。

事实上，被告并未在合同约定的交付房产期限内将涉案房产交付给原告，原告期间曾多次催告，要求被告交付涉案房产，但是被告至今仍未将涉案房产交付给原告。

原告认为，原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效，被告迟延交付行为已违反了该合同约定，并且损害了原告权益。

为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。

原告俊旭公司提交了以下证据：⒈以房抵债协议；⒉珠海市商品房买卖合同；⒊付款委托书；⒋银行凭证；⒌收据；⒍房款结清证明书；⒎预告登记证书。

被告金山公司辩称，1、根据商品房买卖合同第7条第3点，非出卖人导致的规划设计变更调整，因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误，几种情况出卖人可以据实延期交房，鉴于我司项目，规划报建是在1995年，距今已有20多年，期间规划设计变更比较大，因此导致我司不能如期交房，鉴于我司目前的特殊情况，公司核心的证照以及相关的报建资料均在政府部门，请求庭后延期提交相关的涉及变更规划资料。

2、原告请求2015年6月30日至今为止的逾期交房违约金，我司初步核算，以此标准暂计至2019年6月30日，违约金额总额达9705783.036元，且该时间我司仍未必能如期交房，违约金金额肯定会过千万，根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以请求调整违约金，我司要求按照逾期交房给原告方产生的实际损失即按照相关租金标准给予偿付。

被告金山公司没有提交证据。

经审理查明，原、被告于2014年4月24日达成一份《以房抵债协议》，确认截止2014年3月31日被告拖欠原告钢材款及违约金共计33003028.61元并就被告以包括案涉房屋在内的珠海市XXX路XX号XX广场14套房产作价抵偿被告拖欠原告的债务进行了约定。

《以房抵债协议》签订当日，原告作为买受人与被告作为出卖人又签订了一份《珠海市商品房买卖合同》，约定原告以2575375元的价格向被告购买案涉香洲区XX路XXXX号X栋XXXX房。

合同第七条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将“具备商品房所在单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘查、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）及商品房项目经规划、消防验收合格条件”的商品房交付买受人使用，如“…3、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误。

当发生上述情况时，出卖人应提供相关部门的证明文件”原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。

合同第九条约定，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理“…⑵逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。

2014年4月30日，在确认原告已将《以房抵债协议》约定的抵债金额与总购房款差价部分支付完毕后，被告向原告出具了一份《房款结清证明书》，确认原告已将案涉XXXX房购房款支付完毕。

庭审时，原、被告确认案涉房屋所在楼宇尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备交付条件。

原告提交的预告登记证书显示，案涉XXXX房已于2014年5月15日办理预购商品房预告登记至原告名下，预告登记证号为粤房