云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2601民初2650号原告：李志宏，男，1975年10月22日生，汉族，住文山市。

委托诉讼代理人：王海文，云南天信律师事务所律师（特别授权）。

被告：温仕莲，女，1977年7月27日生，汉族，住文山市。

委托诉讼代理人：陆道晃，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。

被告：徐迎茜，女，1981年9月7日生，壮族，住文山市。

原告李志宏与被告温仕莲、徐迎茜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月26日受理后，依法适用普通程序于2018年9月21日公开开庭进行了审理。

原告李志宏的委托诉讼代理人王海文、被告温仕莲及其委托诉讼代理人陆道晃、被告徐迎茜到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

李志宏向本院提出诉讼请求：1.人民法院依法停止对文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋的执行；2.确认文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋系李志宏所有；3.由温仕莲、徐迎茜承担本案诉讼费。

事实及理由：2016年6月17日，文山市人民法院对温仕莲诉徐迎茜民间借贷纠纷一案作出（2016）云2601民初1629号《民事调解书》。

调解协议如下：徐迎茜共欠温仕莲借款180000元，于2016年7月起每月20日前至少偿还3000元，并于2018年12月20日还清全部借款；若徐迎茜不按期履行，温仕莲可以申请执行全部款项。

因徐迎茜未如约还款，温仕莲于2018年3月23日向文山市人民法院申请强制执行。

在执行过程中，文山市人民法院2018年4月27日作出（2018）云2601执535号执行裁定书，对登记在第三人名下的文山市凤凰路一号华宇卧龙府2幢1001号房屋进行查封。

李志宏系文山市凤凰路一号华宇卧龙府2幢1001号房屋的实际买受人和所有权人，得知文山市人民法院正在执行该房屋，李志宏于2018年9月3日向文山市人民法院提出执行异议申请，请文山市人民法院解除查封，终止对该房屋的执行。

文山市人民法院审查后于2018年9月10日作出（2018）云2601执异10号《执行裁定书》，驳回李志宏的异议请求。

文山市凤凰路一号华宇卧龙府2幢1001号房屋系李志宏委托徐迎茜以其名义代为购买并持有的房产。

在购买该房屋前，双方于2015年4月12日签订了《房产代持协议书》，约定：房屋由李志宏全额出资购买，李志宏委托徐迎茜代为持有；徐迎茜仅以其代持房产，无任何房产权利；代持期间，第三人应当配合李志宏实现其房产权利。

此后，第三人于2015年4月17日与开发商签订《商品房购销合同》。

李志宏支付了购房首付款，由第三人办理了银行按揭手续。

2015年年底，李志宏对房屋装修并居住至今。

该房屋的按揭贷款一直由李志宏按月支付至徐迎茜账户划扣偿还，房屋水电费、物管费、停车费等相关费用也一直是李志宏支付。

该套房屋的实际所有人系李志宏，而非徐迎茜，文山市人民法院依法不应执行该房屋。

李志宏认为，文山市人民法院裁定驳回李志宏的异议请求错误，故提起诉讼。

温仕莲辩称，李志宏诉请没有事实及法律依据，依法应判决驳回。

一、李志宏诉请没有事实依据。

2016年6月17日，温仕莲起诉徐迎茜民间借贷纠纷一案，在诉前，徐迎茜找到温仕莲欲将登记在其名下的文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋进行以物抵债于温仕莲，后因房屋价值问题协商未果；后又因还款期限过长协商无果，温仕莲才起诉至法院。

基于李志宏与徐迎茜的特殊关系，李志宏对此过程完全知晓，但从未提出该房系其所有之异议。

在案件审理过程中，李志宏也参与了案件的调解，并且承诺为徐迎茜履行还款义务，故温仕莲才与徐迎茜达成调解协议，进而才作出文山市人民法院（2016）云2601民初1629号《民事调解书》，且李志宏也依据生效法律文书确定的还款期限及金额，并为徐迎茜赔还了部分借款。

据此，在（2016）云2601民初1629号《民事调解书》执行之前，李志宏一直参与案件的过程，知晓案件情况，但从未对徐迎茜所有的1001号房屋主张过所有权之异议，基于李志宏与徐迎茜的特殊关系，现无法核实《房产代持协议书》的真实性，不排除徐迎茜为逃避对温仕莲的债务而采取财产转移之行为，故李志宏诉请没有事实依据。

二、李志宏诉请没有法律依据。

商品房购销合同也叫商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

依据《房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案”以及《商品房管理办法》第十条、《城市房产开发管理条例》二十七条之规定，商品房在预售或销售阶段，都不可能取得不动产的登记权属证书，房屋购买人以《商品房购销合同》取得购买房屋的准物权，以此公示物权排他性，简言之，在房屋预售或销售阶段，《商品房购销合同》是购买人享有房屋物权的唯一确认凭证，具有排他性。

另据《物权法》第二条第三款之规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利以及第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

”据此，文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋依法应认定徐迎茜个人所有，李志宏主张房屋为其所有没有法律依据，且无权干涉。

退一步讲，不动产物权以登记为准，先不论《房产代持协议书》的真实性，即便李志宏与徐迎茜达成协议，协议并不能成为李志宏取得不动产物权的依据，且协议也只能约束其双方，根据合同相对性，对外不产生法律效力，不能对抗第三方，故法院强制执行1001号房屋与李志宏无关，执行后，李志宏也只能按照其双方协议对徐迎茜主张相关权利，无权阻止执行程序的推进。

综上所述，文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋系徐迎茜个人所有，李志宏以无法核实真实性的协议对该房主张所有权并提出执行异议之诉，没有事实及法律依据，故依法应判决驳回其诉讼请求。

徐迎茜辩称，徐迎茜与李志宏签了房产代持协议书是事实，本案争议房屋的首付款、所有装修、水电费、银行贷款按揭都是李志宏支付的，房屋是李志宏以徐迎茜的名义购买，房屋属于李志宏所有，该小区的房屋至今都未能办理房屋产权证。

李志宏针对其主张，提交以下证据：1.房产代持协议书，证明李志宏委托徐迎茜以其名义代购文山市凤凰路一号华宇卧龙府2幢1001号房屋。

2015年4月12日，双方签订《房产代持协议书》，该协议书约定：房屋由李志宏全额出资购买，李志宏委托徐迎茜代为持有，徐迎茜仅以自己名义代为持有，不享有任何房产权利。

2.商品房购销合同、购房发票、契税缴款书、公共维修基金收据、房屋办证工本费及附属设施安装费收据，证明李志宏以徐迎茜的名义支付了房屋的首付款，交纳了契税、公共维修基金、房屋办证工本费及房屋附属设置安装费，至今保留着相关的发票、税收缴款书和收费收据。

3.个人借款、担保合同、2015年还款明细单、交易明细清单，证明徐迎茜以其名义代李志宏购买了文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001号房屋并办理了银行按揭手续。

该房屋的按揭贷款一直是由申请人按月支付到徐迎茜账户进行偿还。

4.装修工程合同书、装修材料及家具订购单，证明文山市凤凰路一号华宇卧龙府小区2幢1001室房屋是由李志宏出资装修的。

5.物业费、水电费、垃圾清运费及停车费收据，证明李志宏入住房屋之后，一直以徐迎茜的名义交纳该房屋使用过程中产生的物业费、水电费、垃圾清运费及停车费，现在仍持有收费收据。

6.（2016）云2601民初1629号《民事调解书》、《强制执行申请书》、（2018）云2601执535号《执行裁定书》，证明2016年6月17日，文山市人民法院对温仕莲诉徐迎茜民间借贷纠纷一案作出调解。

调解协议如下：徐迎茜共欠温仕莲借款180000元，于2016年7月起每月20日前至少偿还3000元，并于2018年12月20日还清全部借款；若徐迎茜不按期履行，温仕莲可以申请执行全部款项。

2018年3月13日，温仕莲申请强制执行。

在执行过程中，文山市人民法院于2018年4月27日作出裁定，查封了徐迎茜名下的文山市凤凰路一号华宇卧龙府2幢1001号房屋。

7.（2018）云2601执异10号《执行裁定书》，证明李志宏于2018年9月3日向文山市人民法院提出执行异议申请，该院审查后于2018年9月10日作出裁定，驳回李志宏的异议请求。

8.证明，证明2015年10月至今本案争议房屋的所有物业费用均是李志宏向物业公司缴纳。

经质证，温仕莲对第1组证据的三性不予认可，原告的证明观点不能成立，协议系原告与徐迎茜签订，温仕莲未参与，无法核实其真实性。

本案房屋所有购买登记材料都是徐迎茜之名，故房屋应为徐迎茜所有，原告仅凭本协议并不能取得该房屋的所有权。

根据徐迎茜的答辩，不排除徐迎茜为逃避对温仕莲的债务，从而与原告伪造该协议进行对抗，所以该协议为假的。

即便协议存在，也是原告与徐迎茜之间的约定，不能对抗第三人，所以原告的证明观点不能成立。

对第2组证据的三性无异议，但原告的证明观点不能成立，该组证据证明了该房屋为徐迎茜购买，系徐迎茜个人所有的事实。

原告以持有相关票据作为取得物权的依据不能成立，所有的票据名称都是徐迎茜，且原告也没有持有票据的证据证明。

对第3组证据中除对交易明细清单有异议外，对其余证据均无异议，原告的证明观点不能成立，同时证明该房屋的银行按揭贷款、担保合同以及按揭贷款的还款均是徐迎茜之名，应认定该房屋是徐迎茜个人购买的事实，至于原告提交的交易明细清单系徐迎茜的个人账户，原告欲证明该事实应该以其个人账户清单为准，且原告与徐迎茜之间的经济往来与徐迎茜购买房屋的产权没有任何关系。

对第4组证据的三性均不予认可，原告的证明观点也不能成立，该组证据被告未参与，无法核实其真实性，且合同上客户姓名是徐迎茜，该组证据不能证明原告取得物权的依据。

对第5组证据的三性均无异议，但原告的证明观点不能成立，该组证据所有收据上都是徐迎茜的名字，证明了徐迎茜购买房屋后在房屋内居住生活并交纳相关费用的事实。

原告主张持有收费收据作为取得物权的观点不能成立，且原告没有相关证据证明收据系其持有的事实。

对第6、7组证据的三性均无异议，同时证明了经过生效法律文书确定本案争议房屋系徐迎茜所有的事实。

对第8组证据的三性不予认可，原告的证明观点不能成立，物管公司并不能证明费用是谁交纳的事实，且费用的收据都是徐迎茜的名字，所以该证明与原告提交的第5组证据相互矛盾，即便原告交纳费用，但也不能作为取得物权的依据，不排除原告对房屋进行租用及其他法律关系。

经质证，徐迎茜对李志宏提交的1至8组证据的证据三性及证明观点均无异议。

徐迎茜从2015年至2018年没有工作，徐迎茜没有能力负担房屋的所有费用，房屋的所有费用均是李志宏自己出资承担。

本院认为，李志宏提交的第2、5、6、7组证据及第3组证据中的个人购房借款/担保合同、2015年中国工商银行还款明细单客观、合法、与本案相关联，予以采信，但不能证明徐迎茜以其名义代李