广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3319号上诉人（原审被告）：黄克林，男，1949年8月8日出生，汉族，住广东省云浮郁南县。

被上诉人（原审原告）：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗金沙新城金港路6号牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442000791209934Q。

法定代表人：巫海东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：谢明亮，男，该公司物业经理。

委托诉讼代理人：梁秋兰，女，该公司物业文员。

上诉人黄克林因与被上诉人中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2181号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年5月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

上诉人黄克林的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金手指物业公司的全部诉讼请求。

事实与理由：一、金手指物业公司主张的物业服务费缺乏依据。

黄克林与金手指物业公司之间不存在物业服务合同关系。

悦来花园业主委员会与金手指物业公司签订的物业服务合同期限自2014年6月1日起至2016年12月30日止，该合同期满后既未自动续期，双方也没有重新签订新的物业服务合同。

悦来花园大多数业主对原物业服务合同的履行存在争议，金手指物业公司没有履行承诺，没有改善小区环境。

业主们曾就此问题多次与金手指物业公司进行交涉，要求金手指物业公司退出小区，但金手指物业公司不同意退出。

原物业服务合同因大部分业主提出异议而解除。

退一步说，即便合同有效，也因为至2016年12月30日合同期满而解除，金手指物业公司无权再主张合同期满以后的权利。

金手指物业公司所谓的事实物业服务属违法的强行服务。

原物业服务合同已于2016年12月30日期满，但金手指物业公司拒绝退出小区，非法霸占小区物业两年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主交纳不合理的物业费，拒绝接受业主的服务监督，侵犯了业主自由选择其他物业公司的权利。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，金手指物业公司以单方、强行提供的所谓事实物业服务为由起诉业主，法院应当予以驳回。

双方达成合意是事实合同的基础，而事实上金手指物业公司所谓的事实物业服务自始至终未得到多数业主的同意。

所以，金手指物业公司无权通过提供单方强行的所谓事实物业服务来要求业主缴纳物业管理费。

二、金手指物业公司主张的物业服务费收费标准缺乏依据。

业主与金手指物业公司未约定物业服务费收费标准，金手指物业公司收取的物业服务费收费标准未经过物价局核定备案。

金手指物业公司收取物业服务费与其提供的服务不相符合。

三、金手指物业公司主张的滞纳金缺乏依据。

业主与金手指物业公司不存在物业服务合同关系，更没有约定滞纳金。

且本案中金手指物业公司主张的滞纳金也明显过高。

故金手指物业公司关于滞纳金的主张缺乏合同和法律依据。

四、黄克林实际上已按照较高标准缴纳了物业服务费。

黄克林自2014年6月起至2014年12月止，均是按照0.65元/平方米/月的较高标准向金手指物业公司支付物业服务费，金手指公司竟然还无理起诉黄克林，也未扣减黄克林2015年1月份之前已经缴纳的物业服务费，金手指物业公司诉讼请求的本身存在计算错误。

被上诉人金手指物业公司答辩称，金手指物业公司自2014年6月通过悦来花园业主委员会公开招投标，中标后合法进驻悦来花园提供物业服务。

自进驻小区后，金手指物业公司始终依法依规、尽职尽责按照合同要求履行物业服务管理工作。

金手指物业公司与业主委员会无任何关系，对于业主方指控业主委员会主人廖伟强系金手指物业公司的实际操控人和利益获得者，缺乏事实依据，属于凭空捏造，诬陷他人。

依据法律规定，物业公司合同期满以后在小区未选出新的物业公司接手管理之前，原物业公司不论从法律方面或情理方面来讲，均不得擅自离开。

所以金手指物业公司与业主形成事实物业服务合同关系，给小区提供物业服务。

物业服务费的收费标准经过物价局核实备案、合法合规。

金手指物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄克林支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的物业管理费3108元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费82元为基数，分别从欠费当月/次月20日起按千分之3利率计算至清偿之日止，暂计至2017年6月30日为8309元）；2.黄克林支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的梯灯费84元。

一审法院认定事实：2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山××××号的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。

2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山××××号的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.5年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。

合同还约定了其他事项。

合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年7月8日。

黄克林办理涉案物业收楼手续后，自2014年6月至2017年6月期间共拖欠37个月物业服务费，且经金手指物业公司催讨仍不支付，金手指物业公司遂诉至一审法院，主张前述实体权利。

一审另查：黄克林系广东省中山市南区悦来花园XX街XXX房的产权人；该物业建筑面积为118.2平方米，按合同约定，每月物业服务费为70.92元（118.2平方米×0.60元/平方米）。

就金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同约定的问题，金手指物业公司向一审法院提交了车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录簿、情况反映处理、回访登记、保洁员上班记录及图片作证，但黄克林认为金手指物业公司提交的该些证据均系伪造，与真实情况不符，且辩称金手指物业公司未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，业主有权且曾申请解除物业服务合同，但黄克林就其主张的申请解除物业服务合同未提交证据予以佐证，且其该物业服务合同最终未解除，并称其向金手指物业公司交纳了2014年6月至2014年12月期间的物业服务费，但未提交支付凭证作证。

一审又查：一审法院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。

在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。

一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。

黄克林确认并同意支付梯灯费，故一审法院对此予以确认，但金额应为74元（2元/月×37个月）。

本案争议焦点为：1.悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；2.金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；3.物业服务费计收标准；4.违约金计收依据及标准。

关于焦点一：黄克林虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

虽然黄克林辩称因金手指物业公司未严格按照物业服务合同约定提供物业服务，未在三个月内完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的内容，全体业主曾向金手指物业公司提出解除物业服务合同，但其同时亦确认，合同最终未实际解除，故其关于悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对其方没有约束力且该合同已解除的抗辩缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。

合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务，且黄克林并无提交证据证明在合同期满后，业委会或业主请求金手指物业公司推出小区管理、移交相关设施及资料，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。

金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，黄克林应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。

关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求黄克林按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其已全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。

诉讼中，金手指物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，黄克林亦对该证据的真实性不予确认，且金手指物业公司不能提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账予以佐证，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求黄克林按合同约定全额支付物业服务费及滞纳金理据不足，一审法院不予全部支持。

结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，一审法院认定金手指物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。

因此，酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。

因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。

黄克林称其已交纳2014年6月至12月期间的物业服务费，因其未提交支付凭证作证，致一审法院无法核实，故不支持其该抗辩。

一审法院结合物业服务合同约定，核定黄克林应支付金手指物业公司物业管理费共计为1836.83元（70.92元/月×37个月×70%）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄克林于一审判决发生法律效力之日起七日内向金手指物业公司支付2014年6月至2017年6月期间的物业服务费1836.83元；二、黄克林于一审判决发生法律效力之日起七日内向金手指物业公司支付2014年6月至2017年6月期间的梯灯费74元；三、驳回金手指物业公司的其他诉讼请求。

如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费85元，减半收取为43元（金手指物业公司已预交），由金手指物业公司负担36元，黄克林负担7元（黄克林负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付金手指物业公司）。

二审期间，黄克林提交以下证据：1.2018年1月9日中山市南区住房和城乡建设局出具的关于悦来花园业委会选举问题的回复及2018年1月15日中山市南区城南社区居民委员会出具的关于悦来花园业委会选举的通知，拟证明业主委员会选举过程因违规而被认定为无效；2.照片两张，拟证明金手指物业公司没有依照物业服务合同约定及时清理下水道，导致下水道堵塞。

金手指物业公司质证称，证据1是2018年案涉小区业主委员会选举情况，金手指物业公司是2014年进驻小区提供物业服务，所以与本案无关。

证据2照片没有拍摄时间、地点等，对真实性不确认，不能证明是案涉小区所拍摄的照片。

一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

二审另查明：黄克林提交的中山市南区住房和城乡建设局于2018年1月9日作出的关于悦来花园业委会选举问题的回复及中山市南区城南社区居民委员会于2018年1月15日发出的关于悦来花园业委会选举的通知，拟证明因悦来花