湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1202民初49号原告：易柏华，男，汉族，1973年11月30日出生，住湖北省赤壁市，委托诉讼代理人：徐向平、徐壮，湖北共合律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称：咸宁宏大开发公司），住所地：咸宁市长安大道145号。

法定代表人：张泽胜，该公司董事长。

被告：湖北宏大资产管理有限公司（以下简称：湖北宏大管理公司），住所地：咸宁市长安大道145号。

法定代表人：金杯，该公司董事长。

两被告共同委托诉讼代理人：王良皓，系公司常务副总，代理权限：特别授权。

第三人：大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称：大连万达公司)，住所地：辽宁省大连市西岗区长江路539号。

法定代表人：齐界，该公司董事长。

第三人：咸宁万达广场商业管理有限公司(以下简称：咸宁万达公司)，住所地：湖北省咸宁市长安大道特188号。

法定代表人：王志彬，该公司董事长。

两第三人共同委托诉讼代理人：王新、曹轩宇，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。

原告易柏华与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司及第三人大连万达商业管理集团股份有限公司、咸宁万达广场商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告易柏华委托诉讼代理人徐向平、徐壮及被告咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司委托诉讼代理人王良皓和第三人大连万达商业管理集团股份有限公司、咸宁万达广场商业管理有限公司委托诉讼代理人王新、曹轩宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告将商铺委托给被告二经营管理免租期起始日期为2015年4月28日；2、依法判令由两被告指令第三人从2019年12月起每半年直接向原告支付商铺租金收益的90%（从2018年4月28日起每年收益低于实付购房款8%的部分由两被告补足）；3、依法判令两被告及第三人向原告公开两被告与第三人、第三人与实际承租人签订的全部合同原件（包括但不限于租赁合同、租金收益、账目明细等），并提供对应复印件由原告留存；4、依法判令两被告向原告支付迟延开业租金共28027.3元；5、本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由：被告一系被告二与其法人林延快投资的子公司，两被告实质上是同一主体，主体资格混同。

2014年前后，被告一承诺购买商铺与被告二签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，保底收益8%，7年包租无忧，据此，原告购买了商铺，并委托被告二经营管理，被告二取得经营管理权后，并未实际经营管理，而是将商铺使用权与第三人合作经营，由第三人对外出租，统一管理。

两被告不断自毁承诺，将原告收益由商铺租金收入的90%逐渐演变为按商铺实际产生利润的90%，并利用原告人数众多，法律知识欠缺，哄骗部分原告签订《补充协议》，继续损害原告利益。

两被告取得原告资金和商铺实际控制权后，不兑收益承诺，不公开委托经营管理情况，致使原告从2014年支付房款以来，除部分原告取得了实付房款10%的延迟交房违约金外，投资未取得任何收益，且对商铺出租情况不知情，两被告利用自身优势，提供格式合同，加大原告风险，排除己方责任，导致合同中权利义务不对等，将原告的权益置于巨大的不确定性中，所涉条款属无效。

两被告利用原告商铺与第三人合作经营时承诺，拟定开业时间为2019年6月18日，如若迟延开业，每迟延一天，按银行同期存款利息的两倍计付租金。

2019年12月1日第三人经营管理的万达广场开业，但两被告及第三人均拒绝提供商铺委托管理经营情况，亦未向原告公布与第三人间合同、经营性收入的账目明细、财务收支等情况。

另外，两被告涉及多起诉讼，主要经营账户被冻结，存在大额未被履行的案件，已被列入失信被执行人，鉴于两被告已基本丧失商业信誉，如由其直接收取第三方的委托经营管理收益，存在无法转交给原告的巨大风险，为确保原告合法利益不受影响，应当由两被告指令第三人由其按商铺租金收益的90%直接向原告支付托管收益（从2018年4月28日起原告每年收益低于实付购房款8%的部分由两被告补足）。

综上，为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求依法判如所请。

二被告咸宁宏大开发公司、湖北宏大管理公司辩称：1、原、被告双方签订委托经营管理协议及补充协议合法有效。

双方应按合同约定全面履行义务。

房屋免租期应从2017年9月1日起计算，由于双方签订的补充协议中约定委托经营期限10年变更为被告与万达集团合作大商业开业之日起至实际开业日后二十年之日。

补充协议第五条中约定在开业之前的委托经营管理期间为免租金期间。

因此，租金的起算时间为2019年11月29日开业后，未签订《补充协议》的业主第一次交付租金时间应从2020年9月1日起计算。

未交清房款的业主，商铺产权并未发生转移，因此宏大公司无需支付租金。

2、万达向宏大公司支付的每期租金金额，由乙方暂按租赁场所当期的净收益（未经审计）确定，自租赁场所开业第二年起，每年4月15日前，万达按照审计后确认的年净收益结算租金，多退少补。

3、宏大公司与业主之间租金的标准与支付时间，签订十年协议的在三年免租期后，宏大公司按原告商铺租金收入的90%支付给原告，10%作为宏大公司管理费用，租金收益的支付满半年结算一次，按实际应付租金之日起计算，在结算完毕后15个工作日内宏大公司一次性支付给业主。

未签订《补充协议》的业主租金应当在2021年3月支付业主2020年9月至2021年2月的租金，签订了《补充协议》的业主租金收益每一年结算一次，在万达集团按照审计确认的年租金收益与乙方计算租金后，乙方自结算完毕之日起十个工作日内一次性支付给甲方。

4、业主之间按照投资额分配租金，确认租金支付比例为1.637%，关于8%的收益率，原、被告双方在委托管理协议中并未进行明确约定，只能依据双方协议按随行就市的标准执行。

对提供了银行账号的业主已按分配方案依照合同发放了租金。

5、宏大公司与万达集团签订合同中的保密条款约束合同属双方商业机密，未经万达集团同意，不能提供合同原件，关于账目明细已将万达广场提供的《收益分成结算报告明细》向业主公开，具体账目明细未取得，暂无法提供，万达集团将于4月15日出具审计报告，征得万达集团同意后提供业主查阅，并在以后支付租金时对业主租金多退少补。

6、签订了《补充协议》的业主，延迟开业的租金以购房款为基数，按照银行存款利率0.35%的两倍计算，已经由相关判决书确认，接受同案同判。

第三人大连万达公司、咸宁万达公司述称：1、原告起诉主体错误，答辩人名称是“咸宁万达广场商业管理有限公司”，原告起诉状中所列主体是“咸宁万达商业管理有限公司”，统一社会信用代码也不一致。

2、答辩人不是委托合同的当事人，与原告之间无任何的合同关系，根据合同的相对性原则，答辩人不应成为本案的适格诉讼主体。

3、原告非答辩人支付租金收益合同的相对方，答辩人没有义务向原告支付租金收益，原告要求答辩人支付租金的诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。

4、答辩人与本案被告签订的合同、答辩人与承租人签订的合同都与原告没有任何关联性，原告要求答辩人公开或者提供合同没有任何法律依据。

5、本案中咸宁万达公司勉强与本案存在一定关联性，但是大连万达公司与原告毫无关联，原告将二答辩人都作为第三人起诉，存在滥用诉权的行为，恳请法庭依法审查。

根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院确认事实如下：2014年1月17日，原告与被告咸宁宏大开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告咸宁宏大开发公司开发的位于咸宁市黄畈工业园内（城际铁路南站旁）商业用房第D区2层2114号房一套，该房建筑面积19.1平方米，总价款280273元，分期付清购房款。

被告咸宁宏大开发公司并向购房者发送广告宣传单，返租，回报率达到购房款8%。

原告按约履行了支付购房款义务。

同时，原告又与被告湖北宏大管理公司签订了一份《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，协议约定：原告委托被告湖北宏大管理公司经营管理其购买的位于咸宁市长安大道路特188号咸宁宏大城市广场的商铺，经营期为10年，自实际交付使用之日起计算（即自2015年4月28日起至2025年4月27日止）。

原告同意免租期为三年，自第四年起，按该商铺租金收入的90%支付给原告，10%作为被告湖北宏大管理公司管理费用。

租金收益的支付为满半年结算一次等内容。

2018年5月至6月期间，大部分业主与被告湖北宏大管理公司双方签订了一份《补充协议》）协议约定：1.双方协商一致，同意由乙方将该商铺转委托给万达集团经营管理。

2、甲乙双方一致同意，将委托经营期限10年（从2015年4月28日起至2025年4月27日止），变更为乙方与万达集团合作大商业开业之日（以实际开业日为准）起，至实际开业日后二十年届满之日。

其中，2015年4月28日起至合作大商业开业之日期间仍属于委托经营期。

3、上述委托经营期限届满后，若万达集团仍然合对合作大商业进行委托经营管理，则本协议委托经营期限顺延至甲方与万达集团约定的委托经营管理期限届满之日。

4、按乙方与万达集团合作协议约定的该商铺租金收益中分配给乙方的净收益的90%归甲方享有，10%作为乙方管理费用。

其中，商铺租金净收益的具体金额，按照该商铺万达集团经审计确认的年租金净收益确定。

5、为支持乙方与万达集团合作大商业，甲方同意该商铺在乙方与万达集团合作大商业开业之日前的委托乙方经营管理期间为免租金期间，即甲方不要求乙方支付该期间的商铺委托经营管理收益。

若甲方与乙方在2018年5月5日前签订本补充协议，则乙方同意免收自与万达集团合作大商业开业之日起至第二十年期间应收取甲方此二十年间该商铺净收益10%的管理费用。

拟定开业时间为2019年6月18日，如若延迟开业，每延迟一天，按银行同期存款利息的两倍计付租金。

6、该商铺租金收益应缴的税费由双方按照规定各自依法承担，甲方应当承担的税费由乙方代扣代缴。

7、租金收益的支付为每年结算一次，在万达集团按照审计确认的年租金收益与乙方结算租金后，乙方自结算完毕之日起十个工作日内一次性支付给甲方。

8、甲乙双方一致同意，乙方按照本补充协议规定向甲方支付委托经营收益，原协议规定的支付方式与本补充协议规定不一致的，按照本补充协议规定执行等内容。

先后其他大部分业主也签订了同样的《补充协议》。

购买商铺并签订委托经营管理协议共计有984户业主，有890户签订20年期限委托管理补充协议，占比90,5%，未签订补充协议有94户，占比9.5%。

同时查明：2018年6月26日，被告咸宁宏大开发公司与第三人大连万达公司签订了一份《湖北咸宁宏大“万达广场”合作协议》，同时，被告咸宁宏大开发公司又与万达商业管理集团有限公司签订了一份《湖北咸宁宏大“万达广场”租赁合同》。

合同约定，甲方（咸宁宏大开发公司）同意按本合同约定将租赁场所租给乙方（万达商业管理集团有限公司）用于开办大型商业项目使用；租赁期限自租赁场所实际开业日起计算，每20年为一个租赁周期；租金标准，租赁期限内，租赁场所年净收益的70%部分由甲方享有，租赁场所年净收益的30%部分由乙方享有。

租赁场所租金按照上述约定计算确定；租赁场所年总收益及租赁场所年净收益扣除项以“责权发生制”为原则确认，具体以乙方每年审计后的金额为准，双方明确，本合同中的“年”均为会计年度（即自每年1月1日起至该年12月31日止）；租金的支付时间，乙方以年度（12个月）为周期向甲方支付租金（首租期除外），并与该年度租期届满后15日内支付。

双方明确，乙方向甲方支付的每期租金额，由乙方暂按租赁场所当期的净收益（未经审计）确定。

自租赁场所开业第二年起，每年4月15日前，乙方按照审计后确认的年净收益结算租赁场所租金，多退少补。

甲乙双方在签订本协议的同时，签订《知识产权安排协议》，甲方应承担保密义务等内容。

另查明：2017年8月31日，涉案商铺所在楼盘取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。

2019年11月28日，第三人咸宁万达公司经营管理的万达商场开业。

在诉讼中,被告咸宁宏大开发公司根据第三人咸宁万达公司提交收益分成结算报告明细，于2020年12月28日被告咸宁宏大开发公司在咸宁日报发布通知，通知涉案业主办理租金领取相关手续事宜，于2021年1月15日向业主通报了业主租金分配方案，告知业主2019年12月至2020年12月31日租金分配方案为业主交清购房款的1.637%。

业主对该租金收益分配当庭不予认可。

该租金收益也未进行审计。

本院认为，原告与被告湖北宏大管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，双方形成委托合同关系。

该两份合同系各方当事人真实意思表示，补充协议是对前面委托经营管理协议变更补充，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。

本案中，原告所有的商铺实际上是产权式商铺。

所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。

产权式商铺虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。

产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。

如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，亦对其他业主的利益造成损害。

因此，虽然业主享有所有权，但该权利行使既要遵循开发商、经营公司根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害全体业主的共同利益。

因此，产权式商辅所有权的行使应以“不得损害公共利益和他人合法权益”为适用原则，对整个商场商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高建筑物的使用效率，实现利益最大化。

《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

”根据该款规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。

产权式商铺业主的集体意志可以对全部业主产生拘束力，有约定，则从约定;无约定的，有业主委员会的，则遵循业主委员会的决议;无业主委员会的，过半数或者三分之二以上业主的决议即可视为全体业主的集体意志。

具体到本案，全体业主没有就商铺的使用召开业主大会或以其他方式形成决议的，业主的整体意志仅能通过其他商铺的处分行为予以推定，按照少数服从多数的原则，推定符合广大业主共同利益和整体意志的商铺使用模式。

大部分业主通过签订《补充协议》形成了一致意见，应为三分之二以上业主的决议，可推定为产权式商铺业主的集体意志，可以对全体业主产生约束力。

因此，对未签订《补充协议》的业主，《补充协议》同样产生约束力。

关于委托经营期限的免租期起始时间如何确定的问题。

根据原告与被告湖北宏大管理公司签订的《补充协议》的第1条、第2条、第5条的约定，委托经营期限10年变更为被告湖北宏大管理公司与万达集团合作大商业开业之日起至实际开业日后20年届满之日；免租金期间变更为该商铺在被告湖北宏大管理公司与万达集团合作大商业开业之前的委托被告湖北宏大管理公司经营管理期间；拟定开业时间为2019年6月18日。

因此，委托经营期限的免租期起始时间应以双方约定变更时间为开业时间2019年6月18日为准。

该委托经营期限的免租期起始时间同样对未签订补充协议的业主