四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初1941号 原告:鲜娟，女，汉族，生于1986年6月5日，住四川省绵阳市游仙区。

委托诉讼代理人：陈维佳，四川联衡律师事务所律师。

被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地绵阳市游仙区游仙路99号,统一社会信用代码：9151070455823720X0。

法定代表人：何清容，董事长。

委托诉讼代理人：陈莹，四川仁聚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。

原告鲜娟与被告四川丰泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告鲜娟的委托诉讼代理人陈维佳，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人王佑楠到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告鲜娟向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2016年11月10日起至原告取得不动产登记证书之日止，以395879元为基数每天按万分之二计算逾期办证的违约金，其中截止2019年11月10日违约金为86697元；2、本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：2014年3月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的“紫金城”小区1栋1单元18楼7号商品住宅房。

房屋总价款为人民币395879元，付款方式为按揭贷款方式付款。

2014年3月3日，原告支付被告维修金6357元，2016年10月31日，原告支付被告办证费用4062元。

合同第十九条第款载明,出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证明书，否则出卖人向买受人支付已付房款万分之二的违约金。

被告应给原告办理不动产产权登记证书。

被告未在合同约定时间内办理权属登记属于违约，被告应当按照合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告诉讼请求。

被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：1、案涉方屋的土地已经被多次查封，现在无法办理产权证，非被告故意违约；2、违约金过高，原告也未证明其存在损失。

经审理查明：原、被告对以下事实没有异议：1、双方于2014年3月3日签订《商品房买卖合同》（备案号172445）及补充协议并已备案登记，约定原告购买被告丰泰公司开发位于绵阳市游仙区房屋，房屋总价款395879元（已按揭支付）；2、《商品房买卖合同》第十九条第二款关于转移登记的第2项约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金”；3、因被告所负债务，案涉商品房所附着地块而被抵押或多轮次查封，现不符合办理产权过户登记条件；4、原被告双方一致确认违约金应从2016年11月10日起算。

本院认为，本案争议焦点是：1、被告至今未给原告办理案涉房屋权属证书的理由是否成立，被告是否违约。

2、如被告违约，违约金计算的标准和期限。

一、《商品房买卖合同》被告应按《商品房买卖合同》的约定为原告办理案涉房屋的权属证书，原告至今未能取得案涉房屋的权属证书，被告应按《商品房买卖合同》第十九条二款二项的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。

”承担违约责任。

二、关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

”之规定，被告应依约定支付违约金。

三、关于违约金计算期限，原告主张违约金从2016年11月10日计算至取得不动产登记证书之日止，由于案涉房屋所在地块尚有抵押或查封的情形存在，何时能办理案涉房屋的房屋权属过户登记手续尚不能确定，故本案违约金计算到本判决作出之日即2020年7月15日，之后如仍有违约金发生，原告可以新发生的事实为由另行主张。

违约金的计算方式为：以已付房款3958