北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1637号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京悟瑜伽健身有限公司，住所地北京市丰台区世界花卉大观园西区留园4号。

法定代表人：包细敏，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘斌，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牛春婷，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座三层A310号。

法定代表人：李东星，经理。

委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。

上诉人北京悟瑜伽健身有限公司（以下简称悟瑜伽公司）因与被上诉人北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17791号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

悟瑜伽公司上诉请求：请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判德茗鑫公司赔偿我公司装修损失40191元；一、二审诉讼费由德茗鑫公司承担。

事实和理由：1.本案涉及的《租赁合同》解除的原因是德茗鑫公司严重违反了诚实信用原则义务及《租赁合同》所约定的合同义务所导致的，其应当承担不利后果。

一审判决关于本案系悟瑜伽公司未能按期缴纳租金致合同解除的事实认定错误，应当予以纠正。

2.因《租赁合同》所约定的租金计算起始日为涉案房屋所在商城的开业之日起计算，案涉房屋的租金计算起始日条件尚未达成。

一审判决关于根据悟瑜伽公司试营业的日期开始计算租金，并要求悟瑜伽公司自此日期起支付租金及占用使用费的事实认定错误，应予纠正。

3.《租赁合同》是因为德茗鑫公司违反诚实信用原则及《租赁合同》约定的义务解除的，德茗鑫公司应向悟瑜伽公司赔偿装修残值损失及其他经济损失。

一审判决关于装修残值赔偿的事实认定错误，法律适用错误，应予纠正。

德茗鑫公司辩称，我方同意一审判决，不同意悟瑜伽公司的上诉请求和理由。

请求二审法院驳回上诉，维持原判。

德茗鑫公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2016年6月26日签订的《租赁合同》于2018年1月23日解除；2．悟瑜伽公司向德茗鑫公司支付2017年5月16日至2018年1月23日期间的租金及2018年1月24日至2019年1月15日期间的房屋占用费（第一年和第二年按4．5元/平方米/天、第三年按4．86元/平方米/天计算，建筑面积为383平方米）；3．悟瑜伽公司向德茗鑫公司支付违约金104846元；4．本案诉讼费由悟瑜伽公司承担。

悟瑜伽公司向一审法院反诉请求：1．确认双方于2016年6月26日签订的《租赁合同》无效；2．德茗鑫公司退还悟瑜伽公司房屋租金314538元及押金104846元；3．德茗鑫公司赔偿悟瑜伽公司装修损失83685．54元。

一审法院认定事实：2016年6月26日，出租方德茗鑫公司（甲方）与承租方悟瑜伽公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：第一条租赁商铺内容。

1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园X区X号楼X座X层铺位号XXX号商铺（后变更为北京市丰台区草桥欣园X区X号楼X座X层铺位号XXX号）租赁给乙方。

租赁商铺的位置、使用范围以平面图红线圈定部分为准详见附件一，乙方承租后对所承租的商铺拥有合法的使用权和经营权。

2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为383平方米。

甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营瑜伽之用，乙方经营品牌为悟瑜伽。

第二条租赁商铺租赁期限。

1、租赁期为叁年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，商场预计开业时间为2016年9月28日，租金起始日自开业当日起计算（如遇开业日延迟，计租起始日将相应顺延）；2、装修免租期：甲方给予乙方装修免租期45天，装修免租期自签署交房确认书之日起计算。

第三条租赁商铺交付事宜。

1、甲方预计于2016年7月15日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，交房日期以交房确认单为准，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》。

第四条租金及其他费用事项。

1、双方商定，该商铺全年净租金为629078元，每月租金为52423元。

双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。

第五条租金交付方式。

1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同时乙方一次性向甲方交纳首期租金314538元。

在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金104846元的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。

2、租金采用“先付后租”的方式支付。

乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金。

……4、租金递增标准为：第一年至第二年的租金标准为4．5元/平方米（建筑面积）/天；第三年的租金标准为4．86元/平方米（建筑面积）/天。

第八条违约情形处理。

……3、在合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同，但任何一方均不得擅自解除本合同。

在租赁期内如乙方违反本合同约定单方解除本合同的，则视为乙方违约，甲方有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金，并要求乙方补交免租期的租金及其他费用，乙方还应当赔偿给甲方所带来的一切损失，该损失包括但不限于甲方重新寻找承租人期间的租金损失、租金差额损失等。

在租赁期内甲方不得擅自解除本合同，如因甲方违约，乙方依据法律规定或者合同约定解除合同的，甲方应当立即返还乙方缴纳的履约保证金、并支付乙方与履约保证金同等数额的费用作为违约金，退还未使用期间的房屋租金等费用，并赔偿由此给乙方所带来的一切损失。

4、乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额千分之三的违约金。

若乙方逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方除有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，采取措施收回商铺，同时保留追索欠付款项权利。

5、因甲方原因使乙方未能正常营业给乙方造成损失的，由甲方承担责任并赔偿乙方的实际损失。

第九条其他相关事宜。

……4、乙方须在本合同约定撤离期内撤出其所有的可移动物品并将商铺按当时的实际状态交还甲方。

若乙方存在欠付违约金、损失赔偿金或租赁费用尚未结算完毕的，则乙方应在上述撤离期内将相关违约金、损失赔偿、租赁费用等费用与甲方结算完毕后，方可拆除及取回乙方享有所有权的可移动物品的部分或全部。

但乙方不得拆除由乙方安装的不可移动部分的装修或设备（该部分装修或设备归甲方所有，甲方无需对乙方进行任何补偿），不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。

合同签订后，悟瑜伽公司向德茗鑫公司支付首期（六个月）租金314538元及履约保证金104846元。

2016年9月30日，悟瑜伽公司与德茗鑫公司签署《商户交房确认单》，其上显示面积为383平方米。

庭审中，悟瑜伽公司主张合同约定租金起始日自开业当日起计算，因商场未开业，故其不应当向德茗鑫公司交纳租金，并反诉要求德茗鑫公司退还已交纳租金及履约保证金。

为证明其主张，悟瑜伽公司提交北京吉时利辰餐饮管理有限公司（以下简称吉时利辰公司）与德茗鑫公司签订的《租赁合同》并申请吉时利辰公司的总经理吴坤鹏出庭作证。

德茗鑫公司对悟瑜伽公司的主张不予认可，其认为涉案商铺所在场所不是商场，故而没有统一开业，悟瑜伽公司已于2016年11月8日开始营业，应当支付租金。

为证明其主张，悟瑜伽公司提交《关于交纳房租的告知函》、《关于尽快交纳租赁费的律师函》及（2017）京方圆内经证字第54732号《公证书》在案佐证。

上述《公证书》系证据保全公证，内容为悟瑜伽公司的法定代表人包细敏于2016年11月8日在其朋友圈发布瑜伽课程广告。

悟瑜伽公司主张其试营业时间为2017年3月，并提交2017年3月至5月的销售记录在案佐证，其上载明自2017年3月1日开始，顾客向悟瑜伽公司付费办理健身卡，德茗鑫公司对销售记录的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。

案件审理中，悟瑜伽公司主张商铺实际使用面积与合同面积不符，并申请面积测绘，后撤回鉴定申请。

悟瑜伽公司亦申请对涉案商铺的装修残值进行价格鉴定。

经法院委托，2019年4月25日，北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定机构）作出鉴定报告书，确认涉案工程确定部分工程残值金额为78285．54元；争议部分工程残值金额为5400元。

另查，2018年1月23日，德茗鑫公司将涉案商铺停水停电，庭审中，双方均同意租赁合同于2018年1月23日解除。

2018年4月10日，悟瑜伽公司搬离涉案商铺。

2019年1月15日，鉴定机构现场踏勘涉案商铺；同日，双方进行交接，悟瑜伽公司将涉案商铺腾退并交还给德茗鑫公司。

再查，涉案商铺所在北京市丰台区镇国寺北街草桥回迁底商产权方系北京市新时特房地产开发有限公司，该公司委托北京草桥实业总公司进行经营管理，后整体出租给北京艾蒂斯克置业有限公司对外出租与经营。

2017年1月18日，北京艾蒂斯克置业有限公司将坐落于北京市丰台区镇国寺北街草桥欣园X区X号楼X、X楼底商出租给德茗鑫公司。

一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。

本案中，德茗鑫公司与悟瑜伽公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同履行各自义务。

悟瑜伽公司以德茗鑫公司对涉案商铺没有出租权利为由要求确认合同无效，该主张与法院查明事实不符，法院不予支持。

当事人协商一致，可以解除合同。

庭审中，双方协商一致于2018年1月23日解除《租赁合同》，法院对此不持异议，并对德茗鑫要求确认合同解除的诉讼请求予以支持。

经查，双方在合同中约定商铺交付时间为2016年7月15日，但商铺实际交付时间为2016年9月30日，晚于合同约定的交付日期，悟瑜伽公司在房屋交付前有权提出解除合同，并向德茗鑫公司主张损害赔偿。

事实上，悟瑜伽公司并未行使该权利，而是接受交付、装修商铺并开始试营业，使其权利因放弃而归于消灭。

悟瑜伽公司作为承租人理应按照合同约定支付租金，在发生逾期支付租金的违约行为时，应当承担相应的违约责任。

关于起租时点一节，法院认为，双方在租赁合同中约定“租金起始日自开业当日起计算（如遇开业日延迟，计租起始日将相应顺延）”，因双方均确认商场未举办统一开业仪式，故租金起租日应自悟瑜伽公司营业之日起算。

德茗鑫公司提交的《公证书》不足以证明悟瑜伽公司自2016年11月8日开始营业，法院根据悟瑜伽公司自认并提交的销售记录确定悟瑜伽公司的开业日期为2017年3月1日，并自该日起计算租金。

关于租赁面积一节，悟瑜伽公司在承租房屋前实际踏勘租赁场地，其与德茗鑫公司签订的《租赁合同》和《商户交房确认单》上明确载明租赁面积为383平方米。

案件审理中，悟瑜伽公司提出面积测绘申请后又予以撤回，对其主张未提交充分的证据证明，故法院对其关于租赁面积的抗辩意见均不予采信。

关于租金标准一节，法院认为，双方在租赁合同中约定租期三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止。

因德茗鑫公司的原因致商铺交付迟延，故2017年3月1日至2018年2月28日的租金应当适用第一年的租金标准，以此类推。

鉴于双方合同于2018年1月23日解除，故悟瑜伽公司应向德茗鑫公司按照第一年的租金标准支付2017年3月1日至2018年1月23日的租金564421元。

悟瑜伽公司已付租金314538元，尚欠249883元。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

悟瑜伽公司未及时腾退商铺应当按照合同约定的租金标准向德茗鑫公司支付占有使用费。

经查，悟瑜伽公司于2018年4月10日搬离涉案商铺，考虑到悟瑜伽公司此后未实际使用商铺、评估鉴定周期原因、双方的过错程度等因素，法院酌情确定悟瑜伽公司应向德茗鑫公司支付房屋占有使用费520000元。

关于德茗鑫公司主张的违约金一节，法院认为按照合同约定该违约金用悟瑜伽公司所交履约保证金抵扣，故法院对此不再支持，并对悟瑜伽公司主张的要求德茗鑫公司返还租金和履约保证金的反诉请求，均不予支持。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租