河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2286号上诉人（原审原告)：张玉川，男，1965年8月13日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。

委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈亚，海南大兴天泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：洛阳凯瑞红山置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路**凯瑞君临广场华府**楼**。

法定代表人：王新立，董事长。

委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姬孟园，河南先为律师事务所实习律师。

上诉人张玉川因与被上诉人洛阳凯瑞红山置业有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5136号民事判决，向本院提出上诉。

本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

上诉人张玉川的委托诉讼代理人陈俊鹏、陈亚，被上诉人凯瑞公司的委托诉讼代理人肖春、姬孟园到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

张玉川上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判凯瑞公司向张玉川支付逾期交房违约金35787.88元(按已付购房款362566元的日万分之一计付，自2015年5月1日计算至2018年1月15日止)；3.改判凯瑞公司向张玉川支付逾期办证违约金83321元(以已付购房款362566元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的标准，自2017年1月5日计算至2019年7月26日一审立案之日止)；4.判决凯瑞公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

事实和理由：2015年5月4日张玉川接收的房屋不具备五方验收合格的条件也未经消防验收合格，不符合合同约定和法律规定的房屋交付使用条件。

一审判决认定涉案项目竣工后已经五方验收合格，且与2018年1月15日住建部门验收结果一致，属于事实认定错误。

涉案工程2018年1月15日才具备五方竣工验收合格的条件，凯瑞公司在交房时出示给张玉川看的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不是真实合法的五方验收合格记录。

即使张玉川已于2015年5月4日收房，但当时房屋未经消防验收合格，凯瑞公司交付的房屋也不符合法律规定的交付使用标准。

涉案房屋2017年7月3日才经消防验收合格，那么至少在2017年7月3日前凯瑞公司未办证下来是因其自身原因导致的，而非因洛阳市政府要求凯瑞公司无偿移交中小学幼儿园造成的，一审判决认定凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记并非自身因素或主观上怠于履行合同义务，凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误，显失公正。

凯瑞公司提交的证据不能证明政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园是其逾期办证的原因，并且将政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园作为凯瑞公司逾期办证的免责事由有违合同相对性原则，该政府原因不属于不能预见、不能避免、不能克服的免责事由。

一审判决未查清凯瑞公司逾期办证的真实原因，笼统认定凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政府调整及规划变更所致，凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误，法律适用错误。

凯瑞公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》和2014年12月9日《通知》两份证据不能证明政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园是其逾期办证的原因，两者根本就不具有关联性。

一审判决将政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园作为凯瑞公司逾期办证的免责事由有违合同相对性原则。

政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园这一事由不属于直接影响涉案项目进度的因素，也不属于开发商不能预见的客观情况。

凯瑞公司辩称，1.“五方验收”应当作为房屋竣工验收的依据。

《商品房预售合同》约定的交房时间是2015年8月1日前，“五方验收”的时间是2015年4月29日，验收结论为“工程质量合格”，故凯瑞公司在向张玉川交房前已经满足了房屋“验收合格”的交房条件。

2.2013年12月10日，凯瑞公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，凯瑞公司交纳了整个地块的土地出让金，当时政府并未预留划拨用地用于配建幼儿园。

2014年12月9日，市政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》，要求所有住宅项目应在规划中的划拨用地上配建中小学、幼儿园，尚未开工建设的应与政府签订建设协议，已经建成的须无偿移交给政府，否则不予核发规划核实意见书，而规划核实意见书是办理建设工程竣工验收备案的必备文件。

由于政府的政策变更属于不能预见、无法避免的客观情况，未能在合同约定的期限内办理房产证是政府停办所有办证手续导致，非凯瑞公司自身原因造成，而且凯瑞公司一直在积极与政府沟通办证进度，从未怠于履行合同义务。

3.张玉川居住房屋的实体权利并未受到任何影响，同时随着房价的日益上涨，本案虽存在逾期办证的客观情况，但并没有因此给张玉川造成任何经济损失。

综上所述，张玉川的上诉请求不成立，请依法驳回上诉，维持原判。

张玉川向一审法院起诉请求：1.判令凯瑞公司因逾期交房而向张玉川支付违约金35787.88元（违约金按已付购房款362566元的日万分之一计付，自2015年5月1日起计算至2018年1月15日止）；2.判令凯瑞公司因逾期办证而向张玉川支付违约金83321元（违约金以已付购房款362566元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的标准计算，自2017年1月5日计算至2019年7月26日立案之日止）；3.判令凯瑞公司对房屋出现的质量问题立即履行其维修义务；4.本案诉讼费由凯瑞公司承担。

一审法院认定事实：2014年9月2日，张玉川（××）与凯瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：一、张玉川购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共91.23平方米。

合同约定该商品房单价为每平方米3969.41元，房屋总价款为362129元，××于本合同签订前付清首付款212129元，余额以银行按揭贷款方式支付；二、（第八条）出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；三、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日或逾期超过90日××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。

该合同附件四补充协议约定：“验收合格”是指××所购的商品房经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对竣工的与××有关联的建筑物进行验收后做出符合国家设计标准和质量标准的评定意见；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180个工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任；出卖人在完成初始登记后，××自行办理产权登记。

张玉川已按约定交付房款362566元，凯瑞公司开具发票。

张玉川提交了《建设工程消防验收意见书》，显示涉案工程于2017年7月3日通过消防验收；提交了《建设工程竣工验收意见书》，显示涉案工程竣工时间为2015年4月29日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收时间为2018年1月15日；提交了勘察单位、设计单位、监理单位的质量检查报告及施工单位签署的质量保修书及工程竣工报告，证明直至2018年1月15日，涉案工程才具备《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收条件中的第四、五项条件。

另，张玉川提交了《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》、涉案工程25、26、27、30号楼等的竣工验收备案时间表、不动产权证书、房屋业务历史信息等，证明涉案项目的每栋楼房是可独立完成竣工验收备案和申请不动产登记，配建的幼儿园所在30号楼的竣工验收备案时间和申请不动产首次登记时间均晚于其他楼房，不存在凯瑞公司所称配建幼儿园无偿移交前，住建部门不向其发放25、26、27号楼竣工验收备案证书而导致无法办理产权证的情况。

凯瑞公司提交了《入伙通知单》、《收楼办理流程表》，证明张玉川已于2015年5月4日办理交房手续，领取收房资料；主张涉案工程交付房屋前已组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，2018年1月15日的竣工验收系主管部门的验收，与交付房屋无直接关系。

2018年3月8日，洛阳市城乡规划局对涉案楼栋核发了建设工程规划核实意见书；2018年6月1日，涉案房屋办理了商品房首次登记手续。

另查明，2013年12月10日，凯瑞公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定凯瑞公司受让取得洛阳市××工区××东路与××交叉口40227.3平方米地块的国有建设用地使用权，土地用途为住宅兼容商业用地，该合同第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建并在建成后无偿移交给政府的工程配套项目显示为空白。

2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》（洛政[2014]80号），载明：“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”，“本通知下发之前，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园，由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园”。

2019年9月10日，凯瑞公司与洛阳市西工区教育体