湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3201号上诉人（原审被告）：武汉市海燕汽车贸易有限公司，住所地：武汉市江岸区金桥大道特1号竹叶山中环商贸城汽车市场H35。

法定代表人：杨暄，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈敏婕，北京大成（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：易艳艳，北京大成（武汉）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡丹，女，1980年1月24日出生，汉族，住武汉市硚口区。

上诉人武汉市海燕汽车贸易有限公司（以下简称海燕汽车公司）因与被上诉人胡丹合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初5358号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

海燕汽车公司上诉请求：一、判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决认定本案未超过诉讼时效的法律和事实依据不足。

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“因出卖人责任造成买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

”上诉人与被上诉人已于2013年5月25日办理了收房手续，按照合同约定，上诉人最迟应于2013年11月25日协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记，但上诉人未能按照合同的约定于2013年11月25日前协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记。

依照《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的精神，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

上诉人与被上诉人在合同中明确约定了办证的期限及逾期办证违约金的数额，此种债权为一时性债权，违约金的数额在出卖人原因导致逾期办理过户时即已确定，所以诉讼时效应自上诉人未能在合同约定的期限内协助被上诉人办理过户登记的次日起算。

上诉人与被上诉人已于2013年5月25日办理了收房手续，合同约定的上诉人协助办理过户的履行期限为交房之日起180日内，因此被上诉人主张支付违约金的请求应自2013年11月25日起算诉讼时效，被上诉人于2019年4月8日立案，诉讼时效已届满。

二、一审判决将违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息缺乏法律和事实依据。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

”上诉人与被上诉人已在合同中明确约定了违约金的数额，即“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，且被上诉人已于2013年5月25日办理了收房手续，并已使用涉案房屋，无实际的损失，且被上诉人亦无明确证据证明其损失，应按合同的约定支付违约金。

因此，一审判决把违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息缺乏法律和事实依据。

胡丹辩称，请求驳回上诉，维持原判。

胡丹向一审法院起诉请求：1、判令海燕汽车公司赔偿胡丹逾期办理房屋产权证书的违约金57,816元（以389,544元为本金，自2013年11月25日起至2016年4月25日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2、本案案件受理费、公告费、律师代理费由海燕汽车公司承担。

一审法院认定事实：2012年6月11日，出卖人海燕汽车公司与买受人胡丹签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定，出卖人应当在2013年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。

1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。

3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。

4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。

5、供电：房屋交付时，达到使用条件。

6、给水：房屋交付时，达到使用条件。

7、电话通信线、有线电视、网络等在该商品房交付时管线敷设到户，买受人自行申请开通并承担费用。

如因出卖人责任造成买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

该合同还约定了其他内容。

合同签订后，胡丹按约定付清全部房款。

2013年5月25日，海燕汽车公司向胡丹发出收房通知书，载明有：“壹加壹1栋1单元410房业主胡丹先生/女士：您好！海燕汽车公司之壹加壹空间项目现定于2013年6月1日起在壹加壹销售中心集中办理收房手续，各楼层交付时间详见附件一《收房须知》。

您购买的壹加壹空间1栋1单元410号房，合同规定的建筑面积为48.9平方米，请您于本通知指定时间段来办理收房手续。

同时，请您详细阅读《收房须知》、《收房程序》，备齐相关资料和费用，以免办理收房手续时给您带来不必要的麻烦。

若您未能如期前来办理收房手续，我们将按照《武汉市物业管理条例》有关规定，视为您已入住。

海燕汽车公司欢迎您入住！2013年5月25日”。

2016年4月25日，海燕汽车公司办理了案涉房屋的初始登记，取得案涉房屋的初始登记证明。

一审法院认为：胡丹与海燕汽车公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。

胡丹依约向海燕汽车公司交付房屋总价款后，海燕汽车公司应按双方合同约定协助胡丹办理房屋的权属证书。

本案中，海燕汽车公司于2013年5月25日向胡丹发出收房通知，完成了交房义务。

按照合同约定，海燕汽车公司应在交付房屋之日起180日内即2013年11月25日之前协助胡丹办理房屋的权属证书，但实际上，海燕汽车公司于2016年4月25日取得案涉房屋的初始登记证明后才具备协助胡丹办理房屋权属证书的必要条件。

海燕汽车公司延后取得案涉房屋的初始登记致使胡丹不能办理房屋的权属证书的行为已构成违约，胡丹有权依照合同约定要求海燕汽车公司支付违约金。

审理中，海燕汽车公司抗辩称胡丹的诉讼请求已过诉讼时效。

一审法院认为，海燕汽车公司于2013年5月25日向胡丹发出收房通知，完成交付房屋的义务，双方合同约定海燕汽车公司应于交付房屋之日起180日内协助胡丹办理房屋的过户登记，依照合同约定海燕汽车公司最迟应于2013年11月25日协助胡丹办理案涉房屋的过户登记，但海燕汽车公司于2016年4月25日才取得案涉房屋的初始登记证明，海燕汽车公司处于持续违约状态，本案诉讼时效期间应从违约行为结束之日起计算，故一审法院对海燕汽车公司提出的诉讼时效已经经过的抗辩观点不予采纳，并认定本案胡丹的诉讼请求未过诉讼时效。

关于胡丹提出的调高违约金的诉讼请求，虽然双方在《武汉市商品房买卖合同》中约定，如因出卖人责任造成买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额数”。

审理中，虽然胡丹并未向一审法院提交证据证明逾期办理房屋过户登记对其造成的实际损失，但考虑到海燕汽车公司的违约状态持续时间长达近三年，一审法院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（以389,544元为本金，自2013年11月25日起至2016年4月25日止），故2013年11月25日至2016年4月25日期间的违约金为44,762.87元（389,544元×4.75%÷365天×883天）。

故一审法院确认海燕汽车公司向胡丹支付违约金44,762.87元。

关于胡丹提出的海燕汽车公司支付律师代理费的诉讼请求，由于双方并未对此部分费用由谁承担进行明确约定，故一审法院对胡丹提出的海燕汽车公司支付其