山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5562号上诉人（原审被告）：曲松梅，女，1981年9月29日出生，汉族，住莱州市。

上诉人（原审被告）：张虎成，男，1975年2月23日出生，汉族，住莱州市。

被上诉人（原审原告）：高大胜，男，1956年1月11日出生，汉族，住莱州市。

委托诉讼代理人：张祥庆，莱州路旺法律服务所法律工作者。

上诉人曲松梅、张虎成因与被上诉人高大胜房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2020）鲁0683民初75号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

曲松梅、张虎成共同上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回高大胜的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由高大胜承担。

事实和理由：一、一审判决认定事实不清。

1、曲松梅、张虎成一审中提交的土地承包合同、营业执照系复印件，高大胜不予认可而未予认定，现曲松梅、张虎成提交原件。

另提供2011年4月28日张虎成（曾用名张立强）租赁莱州市沙河镇北郑村曲桂贤的租赁协议，证实2011年4月28日起张虎成个人租赁其房屋经营钢结构及配货，租期届满后，于2015年4月15日租赁了莱州市沙河镇高疃村委的房屋及土地，继续经营，以上证据证实自2011年4月起至2016年期间，一直是张虎成自己经营，营业执照的组织形式也是个人经营。

曲松梅与张虎成于2014年开始闹离婚，一直未在一起同居生活，因此本案系曲松梅的单方个人行为，双方于2016年5月份和好，曲松梅搬回张虎成所租赁的场地。

根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有财产清偿。

本案中，闫志泓、卢爱萍知道该约定，卢爱萍在签合同现场。

根据《最高人民法院关于涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义，超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为主张权利的，人民法院不予支持。

高大胜一审中虽不认可，但却认可2016年向曲松梅要过房租但曲松梅不给的事实。

这足以说明高大胜已经知道了其权利被侵害的事实。

对于上述事实，一审法院未详尽审查，应属错误。

2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。

2016年5月9日双方已经解除租房协议，除一审中曲松梅、张虎成的意见及证据包括照片之外，曲松梅、张虎成提出让高大胜提供该时间之后的水电等费用的缴纳情况，用以证实涉案房屋早已交付给了高大胜，对此，一审法院未详查，应属错误。

二、一审判决适用法律错误。

1、一审判决案涉租赁费用系曲松梅、张虎成夫妻共同债务错误。

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》，最高人民法院要求各级人民法院正确适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》，在家事审判工作中正确处理夫妻债务，依法保护夫妻双方和债权人合法权益，维护交易安全，推进和谐健康诚信经济社会建设。

该通知明确提出，未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。

在审理以夫妻一方名义举债的案件中，应当按照《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，原则上应当传唤夫妻双方本人和案件其他当事人本人到庭，庭审中应当要求有关当事人和证人签署保证书。

未具名举债一方不能提供证据，但能够提供证据线索的，人民法院应当根据当事人的申请进行调查取证。

对伪造、隐藏、毁灭证据的要依法予以惩处。

债权人主张夫妻一方所负债务为夫妻共同债务的，应当结合案件的具体情况，按照法律规定，结合当事人之间关系及其到庭情况、借贷金额、债权凭证、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及当事人陈述、证人证言等事实和因素，综合判断债务是否发生。

防止违反法律和司法解释规定，仅凭借条、借据等债权凭证就认定存在债务的简单做法。

在当事人举证基础上，要注意依职权查明举债一方作出有悖常理的自认的真实性。

本案中，一审法院仅凭曲松梅单方签字的租房协议及2015年照片中有沙发、茶几、电视等生活用品即简单确定为夫妻共同债务是错误的。

生活用品不代表家庭共同生活用品，个人生活同样需要。

2、一审判决对本案剩余租金的性质认定错误。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

据此，涉案租房协议第4条“乙方在租赁期内，如违约不租，则付清合同期内所有租金”的约定，应属于对双方违约行为的约定，并非房租的实际给付。

因为从双方约定的内容足以看出，只有曲松梅违约才能付清合同期内所有租金的事实。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

本案中，双方约定的年租金为20000元，其30%应为6000元，即使本案判决曲松梅、张虎成违约，曲松梅、张虎成也只能承担6000元的违约责任。

3、本案已过诉讼时效。

双方租房协议既然约定了违约责任，那么在曲松梅出现违约情况时，诉讼时效就应计算。

本案中，高大胜自认2016年向曲松梅要过租金，在这时，高大胜就知道了其权利被侵害，诉讼时效就应自当时起算，至今已经超过法定时效。

因为一审判决已经认定第三期租金已过时效，即不是租金过时效，而是高大胜要求曲松梅、张虎成承担违约责任已过时效。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查清事实基础上，依法支持曲松梅、张虎成的上诉请求。

庭审中，张虎成补充事实和理由如下：一、当时曲松梅处于危困状态，缺乏判断能力，处于离婚状态，迫切想找房子，不适合停车场和配货用途，只想马上找个地方先住下来，曲松梅在特定情况下成立的合同显失公平。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损方有权请求人民法院仲裁机构予以撤销。

二、高大胜清楚涉案房屋不好出租，故意拖延起诉时间，高大胜应该在曲松梅强行搬走时提起诉讼。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，不履行合同义务的，对方在合同履行届满之前要求承担违约责任。

高大胜的起诉时间是合同到期届满之后起诉的，一审判决合同没有解除是错误的，违约金判成租金的诉讼时效错误。

四、违约金过高，粗略不提是错误的。

五、一审判决夫妻双方责任是错误的。

高大胜辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，望二审法院依法驳回曲松梅、张虎成的上诉请求，维持原判。

高大胜向一审法院起诉请求：依法判令曲松梅、张虎成给付所欠租赁费60000元及自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

一审法院认定事实：曲松梅、张虎成系夫妻。

高大胜在莱州市有一处土地[土地使用权证号莱州国用（2013）第0402号]，建有正房7间，西厢屋4间。

2014年11月6日高大胜（甲方）与曲松梅（乙方）签订租房协议，约定高大胜将上述土地及房屋租赁给曲松梅，协议内容为“现有路旺北路口（离北路口800米左右）路东一处房子，大约3亩左右，由甲方自愿租给乙方使用，协议如下：1、租赁期为5年整，即2014年11月10日起至2019年11月10日止，租金为每年20000元整。

2、租金每年一交。

3、租赁期间房屋大结构不动，屋内可自行拆除或建设。

4、租赁期满以前，甲方不得以任何理由解除租赁合同，否则以房租十倍补偿乙方，乙方在租赁期内，如违约不租，则付清合同期内所有租金（即剩余所有租金）。

5、电费由乙方自己承担，每度。

6、双方各一份合同，立约为据，绝不反悔”。

协议尾部补充：“以上条款，如遇国家土地政策变动，双方协商解决”。

2014年11月10日曲松梅预交一年租赁费20000元后，高大胜将涉案租赁物交付曲松梅，曲松梅用于经营空车配货等业务；2015年11月10日又预交一年租赁费。

诉讼过程中，高大胜提交了租房协议、国有土地使用证。

经质证，曲松梅、张虎成对真实性无异议，但辩解租房协议是高大胜口述、曲松梅手写的临时合同，写到“电费由乙方自己承担，每度”以后写不开，对电费每度多少钱、租用房子的用途、高大胜承诺垫院、开大门保证进车的约定，都没写上；双方口头约定各自补充后次日重新打印正规合同，但第二天高大胜说出差了，过几天再写，又因曲松梅忙着搬家，也没有再追；2016年5月9日之前双方的租房协议已解除，曲松梅已将租赁场地的钥匙还给高大胜，高大胜也接收了租赁物。

对高大胜要求曲松梅、张虎成共同承担付款责任，曲松梅、张虎成辩解曲松梅自己在租赁的高大胜房屋经营空车配货，但没有任何收入，期间张虎成从事钢结构建筑；2016年5月9日搬走后，曲松梅、张虎成才共同经营空车配货，2017年后曲松梅在家带孩子，曲松梅、张虎成家庭收入来源于张虎成经营，故张虎成不应承担给付责任。

曲松梅、张虎成为证实所辩解的另行租赁场地、房屋从事经营，已与高大胜解除租房协议并搬离租赁高大胜的场地，提供了以下证据：1、2015年4月15日张立强（乙方、张虎成曾用名）与沙河镇高疃村委会（甲方）签订的土地承包合同复印件及莱州市沙河镇立强物流配货部营业执照复印件（注册日期2016年8月16日，类型个体工商户，经营场所莱州市沙河镇高疃村东，经营者张虎成）。

土地承包合同约定甲方将村东、高速路口东西17米南北38米土地承包给乙方种植农作物，承包期1年，自2015年4月15日至2016年4月15日止，承包费10000元（每年4月15日交清），只要乙方租用，甲方不得租予他人，每年承包费10000元不变。

2、2015年2月18日、5月20日与2016年5月9日、7月20日、9月16日发在微信朋友圈对比照片6张，拍摄于2020年1月10日高大胜出租的场地、房屋照片15张，其中场地门口有杂物堵门。

经质证，高大胜以土地承包合同、营业执照是复印件不予质证，也与本案无关；搬家前后对比照片与本案无关，租赁物照片只有4张是租赁物照片，其余照片与涉案租赁物无关。

针对曲松梅、张虎成辩解租房协议只是临时合同，双方约定的许多内容没有写入，高大胜主张租房协议条款是曲松梅书写，甲乙双方自愿签字捺印，是双方的真实意思表示，亦是一份完整的租赁协议，高大胜未承诺出资出力保证进大车，租房协议第三条也约定乙方可自行拆除或建设。

对曲松梅、张虎成在答辩中提到的诉讼时效，高大胜认为租房协议约定租赁时间至2019年11月10日止，诉讼时效自2019年11月10日开始计算，未过诉讼时效；曲松梅、张虎成自第三年应交租赁费时就一直打电话向曲松梅追要，曲松梅说没钱等等，高大胜至今未收到租赁物的钥匙，亦未进过租赁物的院子。

曲松梅、张虎成辩解高大胜打电话是嫌弃曲松梅搬走后未将租赁房屋收拾干净，从未提过租赁费事宜。

曲松梅、张虎成未提供已于2016年5月9日前与高大胜达成解除租房协议的合同。

一审法院认为，曲松梅、张虎成对高大胜提交的租房协议真实性无异议，予以认定。

曲松梅、张虎成辩解该协议是临时合同，不完整，缺少高大胜保证出资出力进大车等约定，高大胜不认可，曲松梅、张虎成未提交证据证明，对曲松梅、张虎成辩解不予采纳。

双方签订的租房协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。

本案的争议焦点分别有：高大胜与曲松梅是否已于2016年5月9日前解除了租房协议；高大胜提出要求曲松梅、张虎成给付租赁费是否已超过法定的诉讼时效期间；向高大胜支付租赁费是否为曲松梅、张虎成的夫妻共同债务。

曲松梅、张虎成辩解涉案租房协议于2016年5月9日之前已解除，未提供解除协议的合同及将场地、钥匙交还高大胜的证据，对提交的土地承包合同及营业执照复印件、曲松梅搬家前后对比照片及租赁场地照片，高大胜不认可，对曲松梅已与高大胜协商解除了租房协议的辩解不予采信。

双方共认曲松梅已交纳前二年租赁费，对于剩余三年租赁费60000元，曲松梅、张虎成辩解已过诉讼时效。

根据双方预付1年租赁费的约定，第三期租赁费的交纳时间为2016年11月10日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，到2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日，该期租赁费诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的延付或拒付租金的一年诉讼时效期间，可适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年11月10日期限届满。

高大胜于2020年1月2日起诉，审理中未提交催要该期租赁费的相关证据，故一审法院认定第三期租赁费20000元已过诉讼时效，不予支持；但第四期、第五期租赁费合计40000元诉讼时效开始起算时间分别为2017年11月10日、2018年11月10日，系《中华人民共和国民法总则》施行后计算诉讼时效期间，根据上述司法解释，应当适用三年诉讼时效期间的规定，该两期租赁费未超法律规定的诉讼时效期间，予以支持。

高大胜主张的利息，不违反法律规定，亦予以支持。

关于租赁费是否属于曲松梅、张虎成夫妻共同债务，根据曲松梅、张虎成提交的搬家前2015年2月18日的照片，有沙发、茶几、电视等家庭物品摆设，涉案租赁的房屋由曲松梅、张虎成家庭使用，张虎成对租赁高大胜场地应为知情，故认定租赁费为曲松梅、张虎成夫妻共同债务，应由曲松梅、张虎成共同偿还。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：曲松梅、张虎成给付高大胜租赁费40000元，限判决生效后十日内付清；曲松梅、张虎成付款的同时，给付高大胜自2020年1月2日起至实际给付之日止以40000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1300元，减半收取650元，由高大胜负担216.67元（已交纳），由曲松梅、张虎成负担433.33元，限判决生效后七日内交纳。

二审中，曲松梅、张虎成提交了如下证据：一、