四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2925号 原告（反诉被告）：深圳普惠快信金融服务有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道共和工业路西发**旭生研发楼大厦**1113A。

法定代表人：李希丽，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：李丹丹，北京德恒（成都）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：成都陇海资产管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙腾中路********。

法定代表人：彭跃渠，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王宇尘，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牟桃，泰和泰律师事务所律师。

本诉原告（反诉被告）深圳普惠快信金融服务有限公司（以下简称普惠快信公司）与本诉被告（反诉原告）成都陇海资产管理有限公司（以下简称陇海资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

普惠快信公司的委托诉讼代理人李丹丹，陇海资产公司的委托诉讼代理人王宇尘、牟桃到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

普惠快信公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.陇海资产公司向普惠快信公司返还租赁保证金19217.8元；2.陇海资产公司承担原告为实现债权而支付的费用，包含律师费1000元；3.陇海资产公司支付租赁保证金资金占用费768.71元（自公证书出具之日2019年3月22日起算，暂计至2019年11月22日，按年利率6%计算）；4.被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：2015年3月2日，普惠快信公司与陇海资产公司签订了租赁合同，约定了承租房屋位置、租赁期限、租赁保证金及退还条件等条款。

后普惠快信公司依约支付了租赁保证金及租金。

2017年8月1日，普惠快信公司租赁期满退租，搬离房屋，并与物业公司进行了交接验收，并签署了《房屋交接表》，载明房屋交接时现场验收情况。

普惠快信公司退租后，双方对房屋恢复费用事宜无法达成一致意见，2017年8月3日，陇海资产公司向普惠快信公司发送了《恢复费用核算表》，普惠快信公司不认可其恢复金额，陇海资产公司遂扣除了全部租赁保证金。

后普惠快信公司提起诉讼，判决生效后，2019年3月14日，普惠快信公司员工在公证员陪同下共同前往案涉房屋进行了公证，确认房屋已完成恢复，故提起以上诉请。

陇海资产公司辩称，第一，普惠快信公司主张返还租赁保证金的行为已经构成了重复起诉，普惠快信公司曾经就相同的事实、理由提出了完全一致的诉讼请求，并且双方相应的纠纷已经经历过一审、二审、再审，根据一事不再理的原则普惠快信公司的起诉应当被驳回；第二，根据双方此前相关纠纷查明的事实，普惠快信公司未能按照合同约定恢复案涉房屋原状里双方发生纠纷的主要原因，即便普惠快信公司本次起诉不构成一事不再理，相应租赁保证金也没有达到合同约定的退还条件，普惠快信公司自始至终没有实施恢复案涉房屋原状的义务，故陇海资产公司不应当退还租赁保证金；第三，普惠快信公司所主张的为实现债权而支付的费用没有事实依据和法律依据，也没有合同依据。

首先，普惠快信公司在本次诉讼当中本就存在过错，其主要诉讼请求不能成立，由此产生的费用当然由其自行承担。

其次，双方没有就律师费的承担进行过任何约定，另外，普惠快信公司也未能提供律师费收费的相关合同、凭据、发票等相应证据，陇海资产公司无法核实其真实性；第四，普惠快信公司所主张的租赁保证金资金占用费没有任何依据，陇海资产公司认为除去前述已经陈述的理由之外，租赁保证金至今没有达到退还条件，无从计算所谓的占用费。

陇海资产公司向本院提出反诉请求，请求判令：1、普惠快信公司赔偿陇海资产公司恢复案涉房屋所产生的费用4752.11元；2、普惠快信公司赔偿陇海资产公司因案涉房屋未恢复所造成的空置损失34401.76元；3.普惠快信公司承担本诉及反诉的诉讼费。

事实与理由：普惠快信公司未按照租赁合同的约定向陇海资产公司交还案涉房屋，陇海资产公司多次催告要求其恢复房屋原状，普惠快信公司不仅置之不理，反而是在未将案涉房屋恢复原状的情况下对陇海资产公司提起了关于要求退还租赁保证金的诉讼，导致房屋房屋空置长达一年以上，给陇海资产公司造成了极大的经济损失。

为避免损失的进一步扩大，陇海资产公司不得不聘请第三方对案涉房屋进行修复，故提起以上诉请。

普惠快信公司辩称，1.陇海资产公司主张的恢复费用与实际需要支出不符，且部分损害属于房屋出租合理损耗，承租人没有维修及费用承担的义务。

2.空置费用没有事实、合同及法律依据。

一是普惠快信公司已于合同到期时便腾退租赁房屋，未再继续占用案涉房屋，故不应当支付。

二是案涉房屋损害大多系房屋出租合理损耗，承租人本就无维修恢复义务，自然不应当支付。

三是案涉房屋交还时，双方协商一致由陇海资产公司自行组织房屋恢复事宜，合理费用由普惠快信公司承担，已由恢复实施的行为主体争议变更为恢复费用金额确定的费用争议，在此情形下，仅有合理恢复费用支付义务的普惠快信公司没有支付空置费的义务。

四是普惠快信公司已无法再进入案涉房屋内进行恢复工作，故对房屋是否空置及何时出租并不知情，不应当对此客观不确定的所谓“空置”进行赔偿。

五是房屋房屋需维修恢复的仅为极少部分的墙面污损、物件损耗等不影响房屋出租的轻微损坏，即使空置，也与普惠快信公司的行为没有关联性。

六是房屋空置仅为陇海资产公司的常见市场商业风险，其是否出租、选择向谁出租为市场行为，承租人就保证金退还诉讼并不会导致房屋空置，其后果应由陇海资产公司自行承担。

本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，陇海资产公司（乙方）与案外人唐丽娟（甲方）签订《房屋委托管理经营合同》，约定甲方委托乙方管理经营坐落于成都市天府大道中段XXX号房屋，面积均为137.73平方米，每月租金为90.80元/平方米，委托期限为5年，从甲方按照本合同约定交付给乙方之次日起计算收益，并约定了指定收款账户。

另查明，杨晓雯代陇海资产公司向上述指定收款账户于2017年10月16日转账支付34401.76元，于2018年1月15日转账支付34401.76元。

2015年3月2日，普惠快信公司（乙方、承租方）与陇海资产公司（甲方、出租方）签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同）。

双方在《租赁合同》专有条款第一条“租赁房屋”第一款约定：本合同项下之租赁房屋位于成都市高新区天府大道中段XXX号房（以下简称案涉房屋）。

第二款约定：乙方承租租赁房屋用作办公之用。

第三款约定：双方确认，以《房屋所有权证书》所载明的面积即137.27平方米作为租赁房屋的计租面积。

第二条“期限”中约定：房屋计租日为2015年3月1日；租赁期限自房屋计租之日起算，共24个月。

第三条“租金、物业费及其他费用”第一款“租金标准”约定：第一年度：每月每平方米人民币70元，合计每月租金为人民币9608.9元；第二年度：每月每平方米人民币70元，合计每月租金为人民币9608.9元。

第三款约定：第一个季度的租金自房屋计租之日起计算3个月合计28826.7元，由乙方于2015年3月4日前支付给甲方。

第四款“租赁保证金”约定：签署本合同当日，乙方应当向甲方支付相当于2个月的租金作为租赁保证金，即人民币19217.8元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。

双方在《租赁合同》通用条款第一条“房屋用途”第一款约定：乙方承租租赁房屋用作办公之用。

第三条“租赁保证金”第一款约定：租赁保证金由甲方持有并按本合同约定退还。

在甲方持有期间，甲方无需就持有租赁保证金向乙方支付利息或资金占用费。

第二款约定：在甲方将租赁保证金退还给乙方以前，甲方有权将租赁保证金用于抵偿或者代为支付乙方应当向甲方或向他人支付的任何款项。

第四款约定：乙方交还房屋时结清水、电、气、电话、物业管理费等相关公共费用后且完成第10条约定义务后，由甲方退还乙方所交租赁保证金。

第九条“合同终止及违约责任”第9条第三款第3项约定：乙方没有按时将符合本合同约定交还条件的房屋交还给甲方时，每逾期一日，乙方按照日租金向甲方支付违约金，逾期超过10日时，甲方有权单方将房屋恢复至甲方交付时状态并收回房屋，由此产生的全部费用和责任由乙方承担。

第十条“房屋交还”第一款第b项约定：如果房屋进行了装修改造，退还房屋时房屋及房屋内外配置的附属设施设备、共用设施设备的状态应当同时符合以下条件：（1）房屋及附属设施属于正常使用后的完好状态；（2）装修改造按照“租赁期限届满本合同终止时或者依法、依约终止本合同时，甲方要求拆除房屋装修改造的，乙方应当承担费用将房屋装修改造拆除并使房屋恢复至未装修改造的正常状态，拆除房屋装修改造所得物品归乙方所有；甲方不要求拆除房屋装修改造的，房屋装修改造按照原状无偿归甲方所有”原则妥善处理完毕；（3）房屋内外的物品、附着物、房屋内的人员已经全部搬离并已将房屋打扫干净；（4）因使用房屋而对房屋造成的损害已经恢复原状。

上述合同签订后，普惠快信公司向陇海资产公司支付租赁保证金19217.8元。

陇海资产公司与普惠快信公司签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同补充协议》约定，原租赁合同约定的租赁期限1栋1504号房源租赁期限起始时间按原合同约定保持不变，租赁期限的终止时间调整为2017年7月31日，其余条款保持不变。

2017年7月31日，《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》租赁期限届满。

2017年8月1日，普惠快信公司与案涉房屋的物业服务公司就案涉房屋的土建工程、安装工程、电气工程、给水排水工程、煤气工程等方面进行了交接验收并共同签署《房屋交接验收表》。

《房屋交接验收表》部分内容载明：“墙面污损需恢复、天花3块矿棉板需更换”。

验收双方在《房屋交接验收表》的“验收确认”栏中载明：“经过现场检测，以上验收情况如实”。

2017年8月3日，陇海资产公司向普惠快信公司发送了《恢复费用核算表》。

《恢复费用核算表》载明了28间房间（含案涉房屋）的所有恢复项目及工程量，恢复费用共计90306.8元，并有“成都希顿国际广场招商部”的签章。

双方对恢复费用未达成一致意见。

2018年1月29日，普惠快信公司诉至四川省成都高新技术产业开发区人民法院，要求判令陇海资产公司退还租赁保证金。

四川省成都高新技术产业开发区人民法院审理认为，普惠快信公司未就《房屋交接验收表》中载明的整改内容进行恢复和更换，退还租赁保证金的条件未成就，驳回了普惠快信公司的诉请。

2018年8月3日，陇海资产公司、陇海资产公司向普惠快信公司发出通知，要求普惠快信公司收到函后五日内立即完成整改事项，否则将委托第三方进行恢复。

2018年8月14日，陇海资产公司聘请第三方江西洪都建筑装潢有限公司重庆分公司对案涉房屋进行了恢复施工，并签订了《希顿国际广场批量装饰装修工程施工合同》，约定施工日期为2018年8月14日至2018年11月15日，恢复费用共计115565.02元。

后陇海资产公司向江西洪都建筑装潢有限公司重庆分公司转账支付了112098.07元。

2018年8月17日，普惠快信公司向陇海资产公司发出《回复函》称，将在陇海资产公司收到函件五日内开始恢复更换工作。

上述函件发出后，因陇海资产公司已委托第三方进行恢复施工，故普惠快信公司未进行恢复工作。

一审判决后，普惠快信公司上诉于成都市中级人民法院，并在（2018）川01民终15913号案件中提交了新证据《恢复费用核算表》，拟证明陇海资产公司在房屋交接后由陇海资产公司自行恢复，由普惠快信公司承担合理费用，并对恢复费用进行过核算。

陇海资产公司对该证据的质证意见为陇海资产公司向普惠快信公司发过恢复费用核算表，但普惠快信公司认为费用过高，双方一直未就应当扣除的恢复费用达成一致。

另，在二审调查笔录中，承办人询问普惠快信公司“你们认为应当扣减相应的恢复费用后再将保证金退还，你们认为扣减金额是多少？”普惠快信公司称“按照之前对方向我方出具的恢复费用进行计算。

”成都市中级人民法院判决认为即使陇海资产公司在双方磋商过程中认可《恢复费用核算表》中的款项，但该款项至今普惠快信公司也未向陇海资产公司支付，故对该证据不予采纳，退还租赁保证金的条件不成就，判决维持原判。

2019年3月14日，普惠快信公司与公证员前往案涉房屋处对房屋现状进行了拍照，证明案涉房屋已恢复完成并另行出租。

后普惠快信公司向四川省高级人民法院申请再审，并提交了新证据《公证书》拟证明案涉房屋已恢复，退还保证金的条件已成就。

四川省高级人民法院审理认为，普惠快信公司提交的《公证书》系二审判决作出后公证人员对案涉房屋外观进行拍照，不能证明二审庭审结束前房屋已完成恢复，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条规定的“在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现”的证据，即使普惠快信公司据此主张保证金退还条件已成就，也应另行起诉，而非申请再审，裁定驳回普惠快信公司的再审申请。

2020年11月3日，经普惠快信公司申请，本院委托华信众恒工程项目咨询有限公司鉴定包括案涉房屋在内28间房间的修复工程造价以及修复合理工期问题，鉴定机构于2020年12月22日出具鉴定意见为：由于案涉项目已租赁且已重新装修改造，无法进行现场勘验，因此，工程量和单价参考《房屋交接验收表》、《恢复费用核算表》、《施工合同》结合市场价和相关规定计算。

一、确定性鉴定意见。

（《房屋交接验收表》中的工作内容、工程量和《恢复费用核算表》中普惠快信公司认可的费用），确定性工程造价鉴定意见为57527.33元。

二、选择性鉴定意见 选择性意见一）矛盾性资料（第一部分） 1.1方案1（扣除普惠快信公司不认可的乳胶漆）为0元； 1.2方案2（按《恢复费用核算表》计算）为18810元； 1.3方案3（按《施工合同》计算）为49933.52元。

选择性意见二）保护性措施（第二部分） 2.1方案1（不采取保护性措施）为0元； 2.2方案2（采用彩条布保护性措施）为5760元； 2.3方案3（采用彩条布+木工板保护性措施）为14400元。

综上所述，鉴定金额应为：（一）确定性金额＋一）选择性金额（1.1或1.2或1.3＋二）选择性金额（2.1或2.2或2.3）。

三、工期鉴定意见 根据不同修复工程量计算合理施工工期。

方案一：扣除普惠快信公司不认可的乳胶漆，合理施工工期为9-17天； 2.方案二：按《恢复费用核算表》和《房屋交接验收表》计算合理施工工期为18-34天； 3.方案三：《施工合同》和《房屋交接验收表》计算合理施工工期为33-62天。

并备注：由于提供的资料工程量无法准备分配到房间，建议委托人自行分摊相关费用。

对于上述鉴定报告，普惠快信公司的意见为：鉴定意见的三性无异议，但在双方交接验收共同确认的现状范围内进一步区分合理损耗和不合理损耗，普惠快信公司仅应当承担不合理损耗恢复范围内对应的费用。

在此有争议的情况下，普惠快信公司自认愿意承担一半的乳胶漆恢复，就仅应当在此范围内认定实际所需的恢复费用，即采纳恢复费用和保护性措施选择性鉴定意见中的方案一。

恢复费用及工期鉴定，因本案案涉21个独立的案件，应当将对应的鉴定恢复费用及工期合理分摊到每个独立的合同，避免重复计算费用及工期。

陇海资产公司的意见为：恢复费用和保护性措施的鉴定意见，请法院考虑选择性方案三，施工工期应按照实际施工三个月计算。

在庭审中，本院再次询问陇海资产公司“在原二审笔录中载明你方陈述过有向普惠快信公司发送过《恢复费用核算表》，《恢复费用核算表》是否由你方发送给普惠快信公司？”陇海资产公司表示“对《恢复费用核算表》真实性无异议”“即使是有这个东西，也是双方当时过程中磋商的一个文件，双方并没有一个最终的确认。

”另，本院向双方当事人释明，因鉴定报告不能对每间房间的具体工程量和恢复费用单独鉴定费用，双方是否同意将总的恢复费用分摊到21件案件（21份租赁合同）中。

双方均表示同意。

以上事实有普惠快信公司、陇海资产公司在庭审中的陈述与答辩，《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》《房屋交接验收表》《恢复费用核算表》《通知函》《公证书》、（2018）川0191民初2159号民事判决书、（2018）川01民终15913号案件调查笔录及民事判决书、（2019）川民申2743号民事裁定书等证据材料在卷佐证。

本院认为，普惠快信公司与陇海资产公司签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。

关于争议焦点，本院分别评析如下： 一、是否构成重复起诉。

依照民诉法解释第二百四十八条的规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。

本案中，原二审庭审结束后，案涉房屋才完成恢复工程，系发生新的事实，不属于重复起诉。

二、关于恢复工程量、恢复费用的问题。

陇海资产公司主张恢复费用和保护性措施费用采纳鉴定意见中选择性方案三。

普惠快信公司辩称陇海资产公司主张的恢复费用与实际需要支出不符，且部分损害属于房屋出租合理损耗，承租人没有维修及费用承担的义务，对此，普惠快信公司自愿承担《恢复费用核算表》中一半的乳胶漆恢复工程，就仅应当在此范围内认定实际所需的恢复费用，故恢复费用和保护性措施费用采纳鉴定意见中选择性方案一。

本院认为，双方对案涉房屋存在恢复整改的情况以及陇海资产公司已自行恢复并产生恢复费用的事实无异议，普惠快信公司亦自愿承担合理的恢复费用，争议焦点为普惠快信公司应承担的恢复费用是以《恢复费用核算表》载明的工程量为依据还是以《施工合同》载明的工程量为依据进行核算，以及保护性措施的费用认定问题。

1.恢复费用。

《恢复费用核算表》由普惠快信公司提交，在（2018）川01民终15913号案件调查笔录中，陇海资产公司对该项证据的质证意见为“陇海资产公司向普惠快信公司发过恢复费用核算表，但普惠快信公司认为费用过高，双方一直未就应当扣除的恢复费用达成一致。

”故陇海资产公司认可该证据的真实性和合法性，《恢复费用核算表》表上载明的恢复工程项目和工程量亦是陇海资产公司的真实意思表示。

普惠快信公司在调查笔录中曾主张租赁保证金扣除《恢复费用核算表》载明的恢复费用后退还，即普惠快信公司亦认可该表反映的恢复工程量。

成都市中级人民法院审理认为，退还保证金的条件（恢复案涉房屋）未成就，普惠快信公司也未支付《恢复费用核算表》载明的费用，基于该证据与保证金的退还与否不存在关联性未予采纳。

在本案中，陇海资产公司已自行恢复了房屋，并主张了恢复费用的赔偿金，故本院对其关联性予以认可。

该表制作和发送的时间（2017年8月3日）距离双方交接的日期（2017年8月1日）最近，能真实反映房屋的损坏和需修复情况。

故本院对于《恢复费用核算表》载明的恢复工程项目和工程量予以认可。

综上，本院采信鉴定意见中以《房屋交接验收表》《恢复费用核算表》中载明的工程量进行核算的方案，即鉴定意见中选择性意见一）（矛盾资料）1.2方案2（按《恢复费用核算表》计算）。

2.保护性措施费用。

案涉28件房屋的恢复项目多为局部修补和维修，没有大面积的拆除重建工程，鉴定意见亦载明可采用彩条布保护措施，故本院酌定采信选择性意见二）2.2方案2（采用彩条布保护性措施）计算合理费用。

综上，本院酌定恢复费用采用鉴定报告中确定性鉴定意见+选择性意见一）1.2方案2（按《恢复费用核算表》计算）+选择性意见二）2.2方案2（采用彩条布保护性措施），即57527.33元+18810元+5760元，恢复费用共计82097.33元。

另，普惠快信公司主张该费用应扣除合理损耗部分的费用，本院认为，根据普惠快信公司签署的《房屋交接验收表》载明的内容，自认案涉房屋存在需要恢复、更换的实际情况，故该理由与其自行签署的《房屋交接验收表》载明的情况不符，本院对该意见不予采纳。

基于鉴定报告不能对28间房间单独鉴定工程量和恢复费用单独鉴定费用，且双方同意将恢复费用分摊到21件案件（21份租赁合同）中（详见附表），故陇海资产公司主张恢复费用赔偿金的诉请，本院在3909.4元的范围内予以支持，超出部分不予支持。

三、关于空置期损失的问题。

1.工期。

按照鉴定意见，以《恢复费用核算表》和《房屋交接验收表》计算合理施工工期为18-34天，故本院酌定普惠快信公司应承担的损坏部分的合理恢复工期为30天。

另，普惠快信公司主张施工工期分摊到每个独立的合同，避免重新计算工期，本院认为，基于常识，28间房间的施工具有整体属性，施工进程并非按每个房间单独施工和验收。

故上述意见，本院不予采纳。

2.三个月空置损失。

本院认为，合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，案涉房屋已于2017年8月1日返还至陇海资产公司，即使普惠快信公司未履行恢复房屋的合同义务，但在双方多次协商无果的情况下，陇海资产公司应该及时止损，自行对房屋进行恢复，而不是放任房屋空置，导致损失扩大。

故本院基于以下因素综合认定普惠快信公司应承担的空置期损失，一是必要的恢复工期30天；二是双方于2017年8月1日交接房屋后，基于普惠快信公司的违约行为，双方就案涉房屋的恢复问题进行磋商和施工前期的准备期间15天，酌定普惠快信公司赔偿空置期损失的期间为45天，超出部分的期间，本院不予支持；三是空置期损失计算标准中租金的认定，陇海资产公司主张以实际支付给案外人的租金计算，本院认为，空置期损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故应以案涉合同约定的租金标准计算空置期损失。

故普惠快信公司应当支付陇海资产公司赔偿金14413.35元（计算方式为：9608.9元÷30天×45天） 四、关于租赁保证金的问题。

租赁合同“通用条款”第三条和第十条对租赁保证金的退还条件进行了约定，即普惠快信公司交还房屋时结清水、电、气、电话、物业管理费等相关公共费用后且完成第10条约定义务后，由陇海资产公司退还普惠快信公司所交租赁保证金。

在陇海资产公司将租赁保证金退还给普惠快信公司以前，陇海资产公司有权将租赁保证金用于抵偿或者代为支付普惠快信公司应当向陇海资产公司或向他人支付的任何款项。

现陇海资产公司已对案涉房屋损坏部分进行了自行恢复，并向普惠快信公司主张了相应的恢复费用，已将由普惠快信公司承担的恢复义务变更为承担恢复费用的义务，故租赁保证金应抵偿普惠快信公司应当向乔治希顿公司支付的欠付款项（恢复费用、空置期损失）后予以退还，即895.05元（计算方式为：19217.8