河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终93号 上诉人（原审原告）：郑义华，女，1969年1月19日出生，汉族，现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县东花园镇人民政府院内。

法定代表人：翟学刚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。

法定代表人：秦德生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘晓庆，女，该公司法务。

被上诉人（原审被告）：北京众信嘉晟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路甲5号院B座366室。

法定代表人：刘宇，该公司总经理。

上诉人郑义华因与被上诉人怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、北京众信嘉晟房地产经纪有限公司（以下简称众信嘉晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初348号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人及被上诉人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

郑义华上诉请求：1.撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初384号民事判决，依法改判支持郑义华的诉讼请求。

2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：一审法院认定案涉房屋已经验收合格属于事实认定错误，该房屋至今未能办理竣工验收手续，根据一审中所提交的证据，建设行政主管部门已经出具了竣工验收备案手续，时间是2019年3月25日。

案涉房屋尚未办理规划验收合格手续。

荣峰公司所提供的验收材料，内容及形式均存在瑕疵，不能证明六方单位履行了实质审查义务。

一审法院认定房屋交付因政府环保管控逾期74天属于免责情形，明显缺乏必要的证据。

荣峰公司提交的证据缺乏怀来县政府及环保部门和街道办事处、建设行政主管单位出具的书面停工通知，仅凭其提供的证据不能证明环保管控的事实。

一审法院认定案涉房屋符合双方约定的验收合格的交付条件，明显适用法律错误。

荣峰公司未能提交强制性的竣工验收登记备案表，不能证明案涉房屋已经验收合格。

建筑法第61条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

只有竣工经验收合格后，方能交付使用，在未能验收合格或者不合格的，不能交付使用。

建筑工程质量管理条例第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

按照以上规定，即便是郑义华与荣峰公司约定了经验收合格，但也不能免除荣峰公司必须要履行上述竣工登记备案手续的强制性规定，否则案涉房屋就属于不合格的房屋，荣峰公司的行为就构成逾期交房。

郑义华要求解除合同的诉讼请求符合法律规定。

双方所签订的房屋买卖合同中约定了逾期交房超过60日就可以解除合同，虽然特殊约定了即便逾期60日也不能解除，但该约定内容属于荣峰公司提供的格式合同中的约定内容，该条款排除了郑义华基于对方违约所享有的法定解除权利，属于法律规定的排除一方权利的格式条款，该条款无效。

根据合同法第94条规定，一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，对方可以要求解除合同。

荣峰公司已经逾期交房，致使郑义华的购房目的无法实现，其依法享有解除合同的权利。

所以该项主张，既符合双方合同的约定，也具有法律依据。

意家公司与众信嘉晟公司未能提交任何合法证件，证实其经营范围，其所收取的团购费等费用也被商品房销售管理办法明令禁止。

所以所谓的团购费等费用完全是该两公司与荣峰公司恶意串通、巧立名目的虚假宣传，应当依法退还。

请二审法院查明事实，支持郑义华的诉讼请求。

庭审中，郑义华补充陈述案涉商品房买卖合同所采用的制式合同文本不符合国家有关文件的要求，应当被认定无效。

荣峰公司答辩称，双方所签订的商品房买卖合同以及补充协议合法有效，是双方真实意思表示，对合同条款均是认可的。

在签订商品房买卖合同之前，荣峰公司已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售证。

补充协议是该份合同的补充，所以也是合法有效的。

郑义华对于合同中的签字也不持异议，可见对条款是没有异议的。

双方所签订合同采用的文本是由张家口市住房和城乡建设局及张家口市人民政府法制办公室监制的，具有法律效力，不存在无效情形。

补充条款郑义华也没有异议，而且在最后加粗部分，荣峰公司已经尽到了告知义务。

案涉房屋的交付条件符合法律规定，郑义华无权解除合同。

《建筑法》对交付条件有明确的规定，《建设工程质量管理条例》也规定了收到竣工报告后，组织有关单位竣工验收的内容，结合以上规定内容，工程竣工是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的，在通过竣工验收之后，才涉及公安消防、环保等部门的验收，但是后续的验收属于综合验收范畴，是行政权力的体现，是一种行政机关的监督权，不属于竣工验收的范畴。

行政主管部门的备案手续也是管理权的体现，不属于竣工验收的范畴。

所以案涉合同中约定的房屋仅竣工验收即具备交付条件是符合法律规定的，交付的条件也已经成就。

《建设工程质量管理条例》中规定了15天报备案的内容，但是行政主管单位何时批准备案、何时出具备案表这都是不是荣峰公司可以控制的，不应以该备案的时间作为交房时间。

荣峰公司于2018年11月5日取得建设工程竣工验收报告，经六方验收合格，11月6日取得消防备案证，11月13日以邮寄方式通知郑义华，截止此时，荣峰公司比约定的2018年9月30日前交房迟延36天，不符合双方约定的合同解除条件。

案涉房屋没有办理规划验收合格手续并不是双方合同约定的内容，且郑义华在一审中也未提出，同时没有相关的证据，该主张于法无据。

荣峰公司的延期交房具有客观原因，且符合合同约定。

案涉项目处于京津冀重点治理范围，因环境大气综合治理及安全建设造成的停工行为，属于合法的工期顺延，监理依据政府大气治理相关文件作出的停工指令有效，而不是只有政府、建设管理部门或环保部门出具的停工通知才有效。

即便没有大气综合治理影响的停工，案涉房屋2018年11月5日已经验收合格，13日通知郑义华，确定的交付日期为11月15日，延期天数仅为36天，也不具备解除合同的条件。

郑义华要求荣峰公司承担返还团购费、排卡费等于法无据。

郑义华在签署认购书时的房屋价值是经物价局出具的备案表确认价格，签订买卖合同时享受了交4万抵8万的优惠，同时又享受了两个99折，以上费用也交给了渠道公司，说明已经享受了渠道公司的相关服务，要求退款是没有依据的。

综上，荣峰公司并没有违反合同的约定，也没有违反法律规定的交付条件，郑义华的主张于法无据，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。

对于郑义华庭审中补充的上诉意见，荣峰公司认为案涉合同采用的制式文本是由当地筑建部门提供，作为开发商无权选择，对于该合同版本的问题不属于本案民事案件审理的范围。

意家公司答辩称，其通过为郑义华讲解整体项目情况、户型分析、优惠政策介绍等服务，已经协助二人以满意的价格购买到了房屋。

根据一审法院所查明的事实，郑义华所购买房屋时享受了比备案价优惠的价格，意家公司已经履行完毕相应的义务，且没有任何的过错，双方构成事实上的服务合同关系。

对该部分费用，意家公司不构成不当得利，不应予以返还。

根据郑义华所提供的刷卡凭条，均存在真实的签字，可见，其对于意家公司的服务是明知的，并且缴费是自愿的，是真实意思的表示。

郑义华称未经过磋商与事实不符。

郑义华以优惠价格购买房屋的目的已经实现，并且顺利的同荣峰公司签订了合同，意家公司的服务已经完全履行完毕，郑义华在此过程中不存在任何的损失，所以意家公司不具备任何的返还服务费用的情形。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑义华的上诉理由不能成立，请驳回郑义华的上诉。

众信嘉晟公司答辩同意家公司一致。

郑义华向一审法院起诉请求：1.要求被告荣峰公司依据合同第九条第（2）项，自2018年10月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，至实际支付违约金之日为止；2.要求被告荣峰公司依合同约定完全适当履行交房义务，具体如下：（1）交付全封闭式阳台；（2）交付机械停车位；（3）开通进入小区的主道路；（4）开通天然气；3.要求被告意家公司返还原告已交排卡费15000元、被告众信嘉晟公司返还原告已交电商费25000元，并自原告交款之日，按中国人民银行同期贷款利率向原告给付利息损失至实际退还之日止，被告荣峰公司承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告荣峰公司、意家公司、众信嘉晟公司承担。

一审法院认定事实：2016年10月1日原告与荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，原告向荣峰公司交纳房屋认购金10000元。

同日，原告向众信嘉晟公司交纳电商费25000元，2016年8月26原告向意家公司交纳排卡费15000元。

2016年10月4日，原告与荣峰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），并向荣峰公司交纳购房款215990元。

荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月9日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。

2017年8月28日原告与荣峰公司签《商品房买卖合同示范文本》（此合同为备案合同，以下简称备案合同），合同约定，房屋面积84.57平方米，单价为12968.72元，价款为1096765元，地下储藏室面积6.15平方米，单价为1500元，价格为9225元，该商品房包含地下储藏室，总价款为1105990元。

2017年9月30日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司怀来县支行（以下简称邮储怀来支行）签订《个人购房担保借款合同》，原告向邮储怀来支行借款770000元，用于交纳购房款。

2018年10月5日，荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为，备案合同约定于2018年9月交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，荣峰公司依据合同规定可据实予以延期。

2018年11月5日，荣峰公司就原告所诉房屋取得了竣工验收合格报告。

2018年11月13日，荣峰公司向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。

2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局因陶莉对八达岭阿尔卡迪亚项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证申请公开政府信息予以回复，回复内容为“经调查，因该项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法向您提供前述相关证明材料。

”后原告以荣峰公司逾期交付房屋构成违约等为由提起诉讼，请求法院判如所请。

一审法院认为，本案中双方主要的争议有以下几个方面，一是房屋交付条件。

就此，原告认为，原告与荣峰公司之间签订的买卖合同、补充协议、备案合同，对商品房交付条件的约定存在冲突，并认为补充协议第九条第3项“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”的约定已被备案合同第八条变更，交付房屋条件应以取得竣工验收备案登记证明以及符合合同约定。

补充协议第九条第3项的约定，属于无效的格式条款，且违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，商品房交付条件应当以备案合同第八条为准。

荣峰公司认为交付条件为房屋经竣工验收合格。

其理由为，备案合同第八条约定，荣峰公司应当在2018年9月30日前，将具备“经验收合格”的房屋交付原告、补充协议第九条第3项约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，故交付条件仅限于房屋经竣工验收合格。

就竣工验收，荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。

因原告及荣峰公司对备案合同及补充协议真实性均无异议。

按照备案合同中的双方当事人可以对文本条款的内容进行修改。

2016年10月原告与荣峰公司签订买卖合同及补充协议，至2017年8月签订备案合同期间，原告有充裕的时间对补充协议的内容予以了解。

在签订备案合同时，原告并未对补充协议内容提出异议，应视为是双方当事人真实意思的表达。

补充协议第一条第2项，已用加黑字体对“买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款”予以了明示，且补充协议为单独签订，对变更条款分别列项，也足以起到提示作用。

故补充协议格式条款不属于法律规定的无效情形，对原告提出的补充协议第九条第3项无效的观点，不予支持。

备案合同当中附件五即为补充协议，故补充协议为备案合同的组成部分，其是双方当事人真实意思的表达，与备案合同有同等效力。

同时按照协议约定及荣峰公司提供的证据，达到了荣峰公司认为的商品房经竣工验收合格的交付条件，原告的证据不能证明其上述观点，故对原告的观点不予采纳；二是荣峰公司延期交房是否构成违约。

原告与荣峰公司对按照合同约定交付房屋日期为2018年9月30日无异议。

并从双方提交入住通知书，也可以证明荣峰公司通知原告接收房屋时间为2018年11月15日，荣峰公司交付房屋时间超过了合同的约定交付期限。

对此，原告认为荣峰公司交付房屋逾期。

荣峰公司认为交付房屋并未逾期，理由为，根据备案合同第八条第二款第2项约定，因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期。

荣峰公司因为环境大气综合治理停工96天，属于合法的工程延期，所以荣峰公司没有逾期交房。

依据荣峰公司提供的《工程暂停令》，确认项目监理机构分别于2017年11月7日至2017年11月15日、2018年3月3日至2018年3月22日、2018年4月21日至2018年4月25日、2018年7月5日至2018年7月9日、2018年8月11日至2018年8月18日、2018年8月22日至2018年8月31日、2018年9月11日至2018年9月14日、2018年9月17日至2018年9月23日、2018年9月25日至2018年9月30日要求荣峰公司停工，共计停工74天。

因环境保护是我国的一项基本国策，任何企业应该积极履行这项职责。

由于环境治理督查等原因，项目监理机构根据省县文件精神，要求荣峰公司停工，应视为政府行为且不可预见，符合合同约定，可以根据实际停工天数74天予以延期。

同时，对荣峰公司辩称的停工96天的事实，不予确认。

三是排卡费、电商费是否应予返还。

原告认为意家公司、众信嘉晟公司收取排卡费、电商费无法律依据。

意家公司、众信嘉晟公司认为其公司为原告提供服务，并促成原告与荣峰公司签订房屋买卖合同，且在购房总价款中享受了4万抵8万的优惠，故意家公司、众信嘉晟公司收取的服务费合情合法，不予退还。

原告购买荣峰公司怀来大爱城养老项目A区D1幢2单元1201号房屋，在荣峰公司提供的价格备案表中，此房屋建筑面积为84.57平方米，销售单价每平米14178元，价款应为1199033元，原告实际交付房款为1096765元（不包括储藏室价款）。

按照荣峰公司、意家公司、众信嘉晟公司辩称，及原告实际交付价款为1096765元[（备案价款1199033元-折扣价款80000元）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）=1096765元]。

由此得出，原告实际购房款低于备案合同价款，并通过意家公司、众信嘉晟公司的服务，原告在购房当中享受了4万抵8万的优惠。

原告于2016年10月4日签订买卖合同时，已知道自己交纳了排卡费、电商费。

虽然原告未与意家公司、众信嘉晟公司签订书面服务合同，但原告在购房过程中，享受了意家公司、众信嘉晟公司提供的一定的服务，且原告在此过程中也未遭受经济损失，并得到了价款的优惠，故可认定原、被告之间形成了事实上的服务关系，且意家公司、众信嘉晟公司促成了原告与荣峰公司之间的房屋买卖，其义务已经完成，故对原告陈述的观点，不予采纳。

综上所述，原、被告签订的买卖合同及补充协议属双方真实意思的表达，且已经行政主管部门予以备案，原告提供的证据不能证明其违反法律、行政法规的强制性规定，故该备案合同及补充协议合法有效。

双方约定交付房屋期限为2018年9月30日，根据双方可以据实延期的约定，荣峰公司可延期74天，至2018年12月13日交付房屋即不构成违约。

荣峰公司通知原告于2018年11月15日办理房屋交付手续，故荣峰公司交付的房屋的时间未构成逾期。

就原告要求的封闭式阳台、开通小区道路、开通天然气、交付机械停车位等诉讼请求，根据补充协议第十三条“由于建设项目细分期开发，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付。

配套项目交付的时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外”的约定，荣峰公司可以在最后一期竣工后予以交付。

且荣峰公司已将原告所述阳台予以封闭，现有道路不影响原告出行，天然气经业主申请报批后即可使用，并提供地下或地上车位供原告选择，故对原告此诉讼请求，不予支持。

综前所述，荣峰公司的行为并未构成违约，对原告要求违约金的诉讼请求，不予支持。

对于原告要求意家公司、众信嘉晟公司返还排卡费、电商费的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明意家公司、众信嘉晟公司收取行为违法，不予支持。

遂判决：驳回原告郑义华的全部诉讼请求。

本院二审期间，郑义华围绕上诉请求提交了业主向怀来县规划局申请的政府信息公开材料一组，拟证明案涉的养老住宅项目中A区只有D5、D6、D22、C15于2019年3月15日办理了备案手续，一审法院以约定的竣工验收之日作为交房条件违反了法律规定，荣峰公司逾期交房超出60天，该合同已经满足解除条件；荣峰公司于2019年3月10日向业主作出的告知书一份，拟证明该项目的供水截止目前仍未能正常使用，根据相关规定这属于房屋交付的必然条件。

另，荣峰公司承诺在2019年4月到7月间将阳台封闭，但未能实现，可以看出荣峰公司交房不符合约定条件，在以上告知书中也未提及大气污染停工的问题，