河南省方城县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1322执异4号案外人：郑州佳裕置业有限公司，住所地：郑州市二七区二马路28号。

法定代表人：蒋楠楠，任执行董事。

委托代理人：冯玉洁，女，1990年8月11日生，汉族，系该公司员工。

申请执行人：高欣，男，1988年11月25日生，汉族，住方城县。

被执行人：尼冬松，男，1973年7月12日生，汉族，上蔡县号。

被执行人：曾艳云，女，1973年1月5日生，汉族，住址同上，系被执行人尼冬松之妻。

本院在执行申请执行人高欣与被执行人尼冬松、曾艳云为民间借贷纠纷一案中，案外人郑州佳裕置业有限公司（以下简称佳裕置业）向本院提出执行异议申请，请求终止对坐落于郑州市二七区福寿街88号2号楼37层3704、3705、3706、3707、3708、3709、3710号房产的执行。

本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人佳裕置业称，案外人与尼冬松之间存在商品房买卖合同关系，尼冬松在案外人处购买了郑州市二七区福寿街88号2号楼37层3704、3705、3706、3707、3708、3709、3710房屋，并向案外人支付了首付款，其余款项通过中信银行贷款的方式支付给案外人，案外人为尼冬松的该笔贷款承担阶段性连带保证责任。

因被执行人尼冬松多次未能偿还中信银行按揭贷款，导致案外人替被执行人尼冬松偿还了1135277.44元按揭款。

鉴于此种情形，案外人依照商品房买卖合同约定的解除权，于2018年11月13日向被执行人尼冬松寄发了《欠个贷告知函》，于2018年11月17日向尼冬松寄发了《解除商品房买卖合同通知书》，解除了案外人与被执行人尼冬松之间的商品房买卖合同关系。

因不动产登记资料查询结果显示该房屋的产权人为佳裕置业，佳裕置业对该房屋享有完全物权，故该房屋在未办理转移登记的情况下，被执行人尼冬松对该房屋仅仅享有期待物权，而非完全物权，故案外人认为法院应当终止对案涉房产的执行。

案外人佳裕置业为支持其异议事实及理由的成立，向本院提交证据如下证据材料：（1）商品房买卖合同及房屋预告登记证明各7份；（2）中信银行个人购房借款合同7份；（3）中信银行郑州分行情况说明1份；（4）佳裕置业2018年11月13日作出的对尼冬松的催款告知函及邮寄单、物流信息跟踪单各1份；（5）佳裕置业2018年11月13日作出的解除商品房买卖合同通知书及邮寄单、物流信息跟踪单各1份；（6）标注为中信银行2019执行案件的统计表1份。

申请执行人高欣辩称：被执行人已经足额支付了所购房产的首付款约四百万元，其余款项以按揭形式予以支付且已经支付了数年按揭贷款，且上述房产已经在房管部门进行了预登记和备案，被执行人尼冬松实际上对上述房产享有所有权，法院依法查封并予以执行拍卖合法有据，完全正确。

另被案外人称其为被执行人按揭贷款提供担保，属于债权范畴，不能据此否定尼冬松享有的所有，亦不能因案外人的单方解除行为而否认购房合同效力和被执行人尼冬松对上述房产的物权利益。

故案外人提出的执行异议不能成立，请求依法驳回，继续对案争房产进行强制执行。

被执行人尼冬松、曾艳云未向本院提交辩论意见和证据材料。

本院经审查查明：申请执行人高欣与被执行人尼冬松、曾艳云为民间借贷纠纷一案，执行依据为方城县人民法院（2015）方博民初字第231号民事判决书。

该案在诉讼过程中，本院根据申请人的诉讼保全申请，于2015年11月23日作出（2015）方博民初字第231号民事裁定书，对被告尼冬松、曾艳云所有的位于郑州市二七区福寿街88号2号楼37层3704、3705、3706、3707、3708、3709、3710房屋予以轮候查封【首封为泌阳县人民法院于2015年9月28日作出的（2015）泌民初字第01966-1号民事裁定书，查封期限为2年】。

2017年2月3日，（2015）本院（2015）方博民初字第231号民事判决书进入执行程序，执行案号为（2017）豫1322执419号，后该案终结本次执行程序。

首封裁定于2017年9月27日到期后，我院（2015）方博民初字第231号民事裁定书发生效力，并于2018年11月20日，对上述七套房产予以续行查封。

2019年8月2日，该案经申请执行人申请恢复执行，恢复执行案号为（2019）豫1322执恢222号，同年8月9日，本院裁定对上述房产依法予以拍卖。

案外人佳裕置业因对本院查封拍卖上述七套房产不服，向本院提出了书面执行异议，请求终止对上述七套房产的执行。

另查明：1、根据郑州市不动产登记中心反馈信息，本案对案涉七套房产的查封原系首次轮候查封，因泌阳县人民法院案件首封到期后未续封，我院的首次查封裁定已经生效，成为首封。

2、2018年11月13日，案外人佳裕置业同时制作了《催款告知函》和《解除商品房买卖合同通知书》各一份，并分别于同年11月13日和11月18日向被执行人尼冬松进行邮寄，但均未能妥投送达。

本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”和该《通知》第十八条“预查封的效力等同于正式查封。

预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，