淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10686号原告：淮安市大学科技园管理有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路83号清河工业设计园7号楼108室。

法定代表人:陈境，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。

被告：江苏泓州城市形象设计有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路7幢305室。

法定代表人:陈伏祥，该公司执行董事。

被告:陈伏祥，男，1976年4月4日出生，汉族，住淮安市开发区。

两被告共同委托诉讼代理人：季锐，江苏昊震翰律师事务所律师。

原告淮安市大学科技园管理有限公司（以下简称大学科技园）与被告江苏泓州城市形象设计有限公司（以下简称泓州公司）、陈伏祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。

原告法定代表人陈境及委托代理人隋秀娟、两被告委托代理人季锐到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告大学科技园向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金74400元及违约金11160元（74400*6%*2.5年），合计85560元,并承担本案诉讼费用。

事实和理由：被告于2014年8月与原告签订租赁合同，约定被告租赁原告的房屋A楼305室共155平方，租期三年，被告需要在入住园区第二年、第三年每年在清河实现开票销售收入不低于500万元，如未能达到这一标准，第二年、第三年租金按园区基准租金执行并补缴。

园区的基准租金为30元每平方，被告并未达到开票标准，应按照合同补缴后两年的租金差价，即20元每平方。

第二年、第三年租金应补缴74400元，至今被告一直未支付该租金。

租赁合同约定逾期支付租金按日向原告支付逾期应付租金1%的违约金，原告自愿将违约金调整为按年利率6%计算。

被告泓州公司、陈伏祥辩称：1、原告起诉已过诉讼时效，丧失胜诉权，被告陈伏祥主体不适格，陈伏祥是公司法定代表人，在合同上签字属于职务行为，与其本人无关；2、被告已于2017年8月31日将租赁费用及物业费已全部结清，原告根据合同第七条第三款之规定，将保证金退还给被告，退还保证金的条件是付清合同约定的全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项后，将被告交付的保证金不计息退还给被告，原告按内部流程经过层层审批为被告办理了离园手续，并在被告结清全部款项后于2017年11月1日将保证金1550元按照合同规定退还给被告，合同第六条第二款在原告与被告签订合同时为空白条款，后加上的手写字被告并不知情。

综上，被告已结清所有款项，并不存在欠租金等事实。

原告围绕诉讼请求提供与被告泓州公司的房屋租赁合同1份(包括补充协议)、与中国人寿保险股份有限公司淮安中心支公司签订的租赁合同1份、企业信息1份，经质证，两被告对双方签订的租赁合同以及泓州公司的企业信息真实性均无异议，本院予以采信。

两被告提供增值税发票1份、银行流水汇款单1份、上海股权托管交易中心沪股交20142685号文件1份，经质证，原告对真实性均无异议，本院予以采信。

对原告与案外人中国人寿保险股份有限公司淮安中心支公司签订的租赁合同，两被告有异议，称与本案无关，经审查，本院认为该份证据系原告与案外人签订，仅凭该份合同不能证明园区的基准租金标准为30元/月.平方米，故不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月6日，原、被告签订租赁合同一份，约定：出租方：大学科技园（甲方），承租方：泓州公司（乙方）；甲方租赁给乙方的房屋坐落在淮安市清河区北京北路83号淮安工业设计园内的A幢305室，建筑面积155平方米；租赁房屋仅用作公司办公场所使用；甲方于2014年8月7日前，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用；房屋租赁期自2014年9月1日至2017年8月31日止；乙方应于每隔12个月的首月的前5天内，向甲方预先支付12个月的租金，直至合同终止；在本合同签字生效后五天内，乙方应向甲方交付约1个月的房屋租金作为房屋租赁保证金，计人民币1550元；保证金可用于抵扣租赁期间乙方拖欠甲方的本合同约定之费用、滞纳金、违约金、赔偿金等；本合同期届满或经双方协商提前解除，乙方将该房屋完好的交还甲方，并付清合同约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项后，甲方将乙方交付的保证金不计息全额退还给乙方；乙方应交租金未按合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金1%的违约金。

合同签订后，被告陈伏祥在承租方委托代理人处签字。

同日，双方签订补充协议，约定：乙方将公司注册地迁至淮安市大学科技园，同时变更公司名称为“江苏泓州城市形象设计有限公司”，依法在清河区纳税；甲方免收乙方第一年租金，第二年、第三年租金为10元/月.平方米；乙方确保在2014年12月底前在上海股权交易中心新四板挂牌上市，如未能如期挂牌的，需按10元/月.平方米补缴租金；乙方确保入驻第二年、第三年每年在清河实现开票销售收入不低于500万元，如未能达到这一标准的，第二年、第三年房租按园区基准租金执行并补缴。

被告陈伏祥在补充协议乙方签约代表处签字。

合同签订后，原告按约将房屋交付给被告泓州公司使用。

2014年12月16日，上海股权托管交易中心股份有限公司通知泓州公司，同意泓州公司进入中心中小企业股权报价系统挂牌。

被告泓州公司按约支付租金。

2017年8月31日合同期满，被告泓州公司结清了第三年的租金18600元及物业费5704元，合计24304元，并交还了房屋，原告于2017年11月1日向被告泓州公司退还了保证金1550元。

现原告认为被告泓州公司在租赁合同期的第二年、第三年未按合同约定实现开票销售收入不低于500万元，要求两被告按20元/月.平方米补缴租金，双方发生争议，原告遂诉至本院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案中，原告大学科技园与被告泓州公司签订的房屋租赁合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照约定履行自己的义务。

原告要求被告陈伏祥承担合同租金的付款责任，本院认为陈伏祥系泓州公司的法定代表人，其以委托代理人和签约代表身份在合同上签字，系履行职务行为，不应承担合同责任，故对原告要求被告陈伏祥承担合同责任的诉讼请求本院不予支持。

原告认为根据合同约定，“乙方确保入驻第二年、第三年每年在清河实现开票销售收入不低于500万元，如未能达到这一标准的，第二年、第三年房租按园区基准租金执行并补缴”，现被告泓州公司未能完成开票销售收入的义务，应按基准租金30元/月.平方米计算第二年、第三年的租金，被告已按10元/月.平方米支付第二年、第三年的租金，