浙江省杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4097号 原告：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。

法定代表人：游文程，执行董事。

委托诉讼代理人：钱珣，浙江五联事务所律师。

委托诉讼代理人：滕俊晨，浙江五联事务所实习律师。

被告：严胜，女，1969年4月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。

委托诉讼代理人：孔海涛，浙江永大联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：游海明，浙江永大联合律师事务所律师。

原告杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）与被告严胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，原告的诉讼请求为：1.被告立即向原告支付租金439007.5元；2.被告立即支付原告违约金113164.61元（自2015年2月1日起暂计至2019年7月31日，此后以欠付租金为基数，按年利率5.655%的标准计算）；3.被告承担本案诉讼费用。

本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行审理。

原告南宋御街公司的委托诉讼代理人钱珣、滕俊晨和被告严胜的委托诉讼代理人孔海涛到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

本院经审理查明，2010年9月15日，原告南宋御街公司（作为甲方）与被告严胜（作为乙方）签订《南宋御街·中山路商铺租赁合同》一份，约定，甲方将坐落于杭州市上城区中山中路37号和37-1号商铺（建筑面积约为290.69平方米）出租给乙方使用；该商铺用于经营休闲酒吧；租期为十年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止，乙方享受免租（含装修）期至2011年1月31日止，第一年（自2010年10月1日至2011年9月30日止，实际计租日从2011年2月1日起计）租金为211041元，第二年（自2011年10月1日至2012年9月30日止）租金为318306元，第三年（自2012年10月1日至2013年9月30日止）租金为334221元，第四年（自2013年10月1日至2014年9月30日止）租金为334221元，第五年（自2014年10月1日至2015年9月30日止）租金为334221元，第六年（自2015年10月1日至2016年9月30日止）租金为360746元等；其中第一、二年的租金单价为3元/㎡/天，第三、四、五年的租金单价为3.15元/㎡/天，第六、七、八年的租金单价为3.4元/㎡/天；租金按季支付，先付后租，租金在计租日前十日起支付；租赁保证金52324元由乙方在签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳；如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款额的0.4%的标准计算违约赔偿。

合同还对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。

合同签订后，原告将案涉房屋交付被告严胜使用。

2015年1月28日，原告（作为甲方、出租方）与被告严胜（作为乙方、承租方）签订《解除之协议书》一份，载明双方同意于2010年9月15日签订的上述《商铺租赁合同》自2015年1月1日起正式解除，租金结算至2014年12月31日止；乙方已交押金52324元、装修押金10000元、未交租金为501331.5元（计费时间2010.10.1—2014.12.31）；乙方应当在2015年1月28日前将中山中路37、37-1号租赁房屋腾退并归还给甲方，在2015年1月31日前结清该物业水电费、物业费及房屋费用，逾期不付甲方有权按照原《商铺租赁合同》约定要求乙方承担违约责任等事项。

被告严胜在上述协议书下方备注“具体乙方应付租金数额501331.5元有异议由双方另行协商确定”。

原告于2015年1月31日收回案涉房屋，案涉房屋的水电费、物业管理费已结清。

另查明，案涉房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会。

杭州市清河坊历史街区管理委员会授权杭州南宋御街商业管理有限公司就案涉房屋出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。

再查明，原告（作为甲方、出租人）曾于2012年3月20日与被告（作为乙方、原承租人）、案外人杭州雷默特古堡葡萄酒销售有限公司（以下简称雷默特公司）（作为丙方、新承租人）签订《关于变更合同主体的补充协议》，就上述《房屋租赁合同》的承租人变更为丙方，乙方在该合同下的全部权利义务均转给丙方享有和承担，乙方不再作为上述合同的承租人，其身份转为丙方的担保人，对丙方在该合同项下的义务承担连带保证责任。

因被告和雷默特公司拖欠租金，原告于2016年1月14日向本院提起诉讼。

2018年1月9日，本院作出（2016）浙0102民初191号民事判决，认定涉案房屋的实际承租人为被告而非雷默特公司，原告起诉的主体有误，遂判决驳回了原告的全部诉讼请求。

本院认为，原、被告签订的《南宋御街·中山路商铺租赁合同》、《解除之协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均具有约束力。

被告抗辩其并非实际承租人而系担保人，但其在签订《关于变更合同主体的补充协议》后，又以承租方的身份与原告签订《解除之协议书》，说明被告认可其系案涉房屋的实际承租人，且（2016）浙0102民初191号生效民事判决已对被告系实际承租人作出认定，故本院对被告上述抗辩意见不予采信。

被告辩称因案涉房屋存在瑕疵导致租赁合同目的不能实现，原告曾承诺延长免租期至消防验收完毕，但其对上述意见未提供证据证明，本院不予采信。

关于诉讼时效，原告曾因案涉房屋租金事宜于2016年1月14日提起诉讼向被告催讨