广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1086号原告：付会勇，女，1976年5月18日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区，被告：周建海，男，1972年12月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：广州宏润房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区海景路（南沙街）103号12号铺，统一社会信用代码91440101MA5CKBWT7M。

法定代表人：杨建君。

原告付会勇与被告周建海、广州宏润房地产中介有限公司（下称“宏润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告付会勇及被告宏润公司的法定代表人杨建君到庭参加了诉讼，被告周建海经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告付会勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周建海于2019年12月17日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2.被告周建海向原告返还定金500000元并支付违约金320000元；3.被告宏润公司向原告返还房屋佣金20000元；4.本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。

诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。

事实和理由：2019年12月17日，经宏润公司居间介绍，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定周建海以3200000元的价格将位于南沙区珠江管理区龙穴路三十九巷XX号的房屋出售给原告，产权证书号：粤房地产权证穗字××号。

其中，合同第六条第一款第1项约定“卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕……”。

合同签订之前，两被告告知原告涉案物业产权清晰，未存在被查封的情形，可正常变更房屋变更登记手续，出于信任，原告与两被告共同签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定向周建海支付了500000元的定金，向宏润公司支付了20000元的房屋佣金。

但是原告在签订合同并支付了定金及房屋佣金后发现，涉案物业早已被轮候查封，且即将要被司法拍卖，本案合同已无法继续履行。

在得知上述情况后，2020年1月14日，原告与周建海签订《协议》，约定周建海应在2020年2月5日之前向原告退还500000元定金并支付320000元的违约金。

原告认为，周建海隐瞒了涉案物业已被查封的事实，导致合同无法继续履行，已严重违反了双方之间的合同约定，应当向原告返还定金500000元并按照涉案物业成交价的10%支付320000元违约金。

宏润公司作为居间方，在未查明涉案物业是否有查封的情况下，就向原告保证涉案物业未存在查封的情形，已违反了一般谨慎注意审查义务，应向原告返还房屋佣金20000元。

根据合同第六条第一款第4项的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告已依法取得约定解除权及法定解除权，可以解除三方之间签订的合同，并要求两被告承担相应的违约责任。

被告周建海无答辩。

被告宏润公司辩称：1、原告主张宏润公司退还佣金和承担诉讼费一事，根据《房屋买卖合同》第六条第三款约定“买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担，已支付的咨询及中介服务费，经纪方不另行退还，由守约方直接向违约方追偿”，《房屋买卖合同》双方责任和义务十分清晰、明确。

2、关于“违约责任”一事，根据《房屋买卖合同》中第六条第一款第一项的约定“卖方保证所填写的该物业产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方，经纪方签署有关文件及办理相关手续，卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕，并保证产权完整清晰后买方无需对前述事项承担责任，否则，如因卖方导致物业无法按时交付物业，即视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方产生的一切损失”。

双方责任事实清楚，周建海违约应承担全部责任。

3、根据《房屋买卖合同》的内容和付会勇与周建海在2020年1月14日再次签订的《协议》，周建海应承担全部的违约责任和经济损失。

综上所述，宏润公司认为，应按照合同约定要求追究违约方的责任，并且赔偿宏润公司的损失。

经审理查明：2019年12月17日，付会勇（买方）与周建海（卖方）、宏润公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。

合同约定，周建海将位于南沙区珠江管理区龙穴路三十九巷XX号（下称“涉案物业”）的物业出售给付会勇，产权证编号为045xxxx371，建筑面积为356.22平方米，成交价为3200000元；房款分三期支付，首次定金500000元，第二次500000元，第三次过户当天付清余款；卖方保证所填写的涉案物业的产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方、经纪方签署有关文件及办理相关手续，卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕，并保证产权完整清晰后买方无需对前述事项承担责任，否则，如因卖方导致该物业无法按时交付物业，即视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方产生的一切损失。

签署本合同后卖方须在约定时间内交齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约，在办妥该物业之前，卖方若无故单方终止履行本合同，视为根本违约，届时买方有权单方面解除合同，卖方应向买方退回全部已收款房款、承担买方因购买该物业而产生的一切税金、费用，并另向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业或未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过60天，则买方有权单方解除本合同，卖方应买方退回全部已收款房款、承担买方因购买该物业而产生的一切税金、费用，并另向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，最长过户时间90天，2020年3月底前过户完。

同日，周建海向付会勇出具《收款收据》，载明收到付会勇支付的购房定金500000元。

2020年1月14日，付会勇（购房人）与周建海（卖房人）签订《协议》，载明周建海同意在2020年2月5日前将涉案物业购房定金500000元退还给付会勇，逾期则承担返还定金500000元及赔偿违约金320000元的责任。

为查明本案相关事实，本院依职权向广州市规划和自然资源局查询涉案物业的查册信息。

根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案物业于2012年8月21日登记在周建海名下，建筑面积356.2168平方米，占有部分为全部。

涉案物业于2012年8月21日抵押给广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，于2015年8月28日涂销抵押；于2015年8月28日抵押给广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，于2020年3月12日涂销抵押；于2018年2月5日抵押给叶桂祥，于2020年3月12日涂销抵押。

涉案物业于2018年7月30日被广州市番禺区人民法院查封，分别于2019年4月28日、2019年10月12日、2019年11月4日、2019年11月26日、2020年1月20日和2020年2月18日被东莞市第一人民法院、广东省广州市中级人民法院、广州市南沙区人民法院、广东自由贸易区南沙片区人民法院、广州市番禺区人民法院和广州市南沙区人民法院轮候查封。

2020年2月28日，广州市番禺区人民法院向广州市规划和自然资源局送达（2019）粤0113执2