江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8504号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱伟，男，1997年4月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵媛媛，女，1997年11月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。

委托诉讼代理人：宋文，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆佳，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。

上诉人朱伟因与被上诉人赵媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初3719号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。

本案现已审理终结。

朱伟的上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审的反诉请求,并驳回被上诉人赵媛媛的一审诉讼请求。

事实和理由：1、《房屋租赁合同》中明确约定租金为40000元，押金为10000元，但是被上诉人赵媛媛仅在2019年10与8日支付押金10000元，于2019年10与11日支付租金30000元，至今仍拖欠10000元租金未付。

我方曾多次向被上诉人赵媛媛催要租金，其拖欠租金的行为导致我方租赁房屋的合同目的无法实现，已经构成根本违约。

2、《房屋租赁合同》中明确约定物业管理费由被上诉人赵媛媛承担，我方通过电话、微信等方式多次告知其物业管理费缴纳事宜，被上诉人赵媛媛未在约定期限和合理期限内支付物业费，其行为并非一般违约，已经构成根本违约。

3、被上诉人赵媛媛租赁涉案房屋后开设美术工作室，我方则享有入股的权益，这是《房屋租赁合同》中的重要约定内容，然而赵媛媛在双方签约后不久即注销了吴江经济技术开发区圆圈工作室，也未开展任何的经营行为，违反了合同约定，导致我方的合同目的无法实现，同样构成根本违约。

4、被上诉人赵媛媛存在诸多违约行为且构成根本违约，我方则不存在违约情形。

我方暂时将涉案房屋锁住，只是督促赵媛媛履行合同义务的无奈之举，且锁门后赵媛媛仍然能够进出自如，并正常使用涉案的房屋，并未对其造成任何实质性影响。

原审法院认定我方行为构成根本违约缺乏事实和法律依据，我方无需向被上诉人赵媛媛返还剩余租金和支付违约金。

原审判决结果明显不当，二审应予纠正。

赵媛媛二审中未作答辩。

赵媛媛向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同于2020年3月21日正式解除;2.判令朱伟立即向其返还剩余租金32111元，并支付逾期还款利息(逾期利息以32111元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，自2020年3月25日起计算至实际付款之日止);3.判令朱伟立即向其支付三个月违约金10000元;4.判令朱伟承担本案的律师费5000元。

本案诉讼费用由朱伟承担。

朱伟向一审法院反诉请求：1、判令赵媛媛立即向其支付欠付租金人民币10000元，并支付逾期付款利息损失(以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2019年10月1日计算至实际给付之日止)；2、判令赵媛媛向其支付2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费共计5577.87元(109.37m²×8.5元/m²/月×6个月)；3、判令赵媛媛立即向其支付三个月违约金共计10000元。

本案反诉费用由赵媛媛承担。

原审法院经审理查明：2019年9月30日，朱伟作为出租方（甲方）、赵媛媛（吴江经济技术开发区圆圈工作室）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方房屋坐落于财智金鹰商业中心B3幢楼第12层1209-1210室，该房屋用途为租赁商用房，租赁期限自2019年10月1日至2020年12月31日；年租金为40000元，在租赁期间，水、电费、物业管理费由乙方支付；关于房屋押金，合同约定“甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于三个月房租的金额）壹万元整，作为押金。

合同签订后，十日内支付剩余房租叁万元整”；关于违约责任，合同约定，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同附加协议约定，乙方在使用此房屋期间，甲方将占有此工作室美术培训中10%的股权，此股权仅以房屋减少的差价形式入股，甲方承诺赠予乙方三个月房屋使用权，前三个月不收取房租，即房租于2020年1月1日起计算。

2019年10月8日，赵媛媛向朱伟支付了金鹰B3栋租房押金10000元。

2019年10月11日，赵媛媛分三次向朱伟支付了金鹰B31209-1210室一年房租尾款30000元，并在最后一次转账时备注“尾款3（结清）”。

2019年10月1日，朱伟给赵媛媛发微信“还有个地方要改一下，但是不影响使用，小地方。

第十条，其中有1W是押金，跟房租没关系”，赵媛媛回复“什么意思，一万的押金给你再给你三万，一共四万房租”，朱伟回复“是啊，但是押金归押金”，赵媛媛表示“我备注过了哇”，朱伟回复“房租归房租的啊”，赵媛媛答“一共不就给你四万嘛”，朱伟表示“因为毕竟我给你的是我装修过的地方啊，押金最后是退还的，就是你不租的时候，我会退给你”，赵媛媛表示“那这个一万没有必要的哇，合同里写了有损坏是赔偿的”，朱伟回复“你应该在外面租过房子吧，就那种押一付三，押一付一一样啊”，赵媛媛回复“对啊所以要这一万也没什么必要的啊，因为你有我10%的，大家都要保障的”，朱伟回复“希望你今年多赚点钱吧，我也能补个差价”。

2019年10月4日朱伟给赵媛媛发微信“你那边押金怎么说”，赵媛媛回复“晚点转给你在我卡里”，2019年10月5日赵媛媛给朱伟发微信“我物业费这种我怎么交啊”，朱伟表示“精英是每年六月交，半年或者一年一交”。

2019年10月11日，朱伟给赵媛媛发微信“12月交物业费的时候我带你去”。

赵媛媛回复“行吧，还有一个事情，我刚刚问了一下物业，你们这个物业费是欠着的，从今年19年7月1号开始交的，那个时候就是欠费的，到现在就是已经欠费三个多月了吗……那这样算，我应该从明年的一月份到明年年底哪，这样子的话，7月份到12月份这五个月的应该是由你这边支付吧”，朱伟回复“我这里支付三个月，我只是附赠三个月房屋使用给你”，后赵媛媛表示“就欠的物业费要你给一下，三个月的，其他不用”，朱伟回复“我说了没啥问题，12月交的时候我去结清，物业不会催你的，你去跟他们讲一声合伙的就可以了”。

2020年3月1日，朱伟给赵媛媛发微信“微信里啊有钱了，我去交物业费了”，赵媛媛回复“呃现在没有”，后赵媛媛表示“你把你的付掉，今年的我会一年的付掉”。

2020年3月11日，朱伟告诉赵媛媛物业费这个问题已经解决了，已经交到今年六月份，赵媛媛表示“那你的意思就是我把一年的物业费转给你是吧”，朱伟回复“所以我要问清楚，你接下去要开工作室，那就转给我，如果还是跟我捣糨糊，那就从你给我的那笔费用里扣，当时也跟你说的很清楚，我便宜给你又补贴，是要股份，我要赚钱的，我也很相信你，押金也没要，但是到现在你的工作室我作为股东连门都进不去”，赵媛媛回复“要是说我不做了，难道剩下9个月你退给我……我的工作室很简单，我开了，我没赚到钱，再加上疫情，我做不出来了”，朱伟回复“我承诺送你三个月是你要开工作室能让我赚钱我才送你的，我和你说明白的啊”，赵媛媛表示“你把一年的物业费收据给我，另外三个月也开收据给我，收据给我我就把钱转你”，朱伟回复“其实我要求也很简单，因为出了这一档子事情，我需要完善一下租赁，1，我们已经构不成信任关系和或者伙伴关系，所以就和正常的租赁一样，押金你必须给，2，由于你工作室压根就没开，所以我赠送给你的我收回，3，入股不入股这个问题，你压根啥都没开，我入的什么股份，4，物业费这个问题，我开个发票给你好了，很简单，5，我损失了三个月换回来的物业费问题，我接下去要交房租了，本来我还有三个月缓一缓，现在突如其来”，赵媛媛回复“完善租赁？你现在跟我说这个？那麻烦你直接走法律程序”。

2020年3月12日，朱伟给赵媛媛发微信“一周之内来搬东西，不来就视为这么东西自动放弃”，赵媛媛回复“我们签了一年的租房合同，别跟我在这说书，我们签的是租房合同并不是合伙开店合同”。

2020年3月13日，赵媛媛承租的店铺被锁了。

赵媛媛报警称其从朱伟处承租财智金鹰大厦B3幢1209、1210室，但是朱伟把该处锁了，还让其限期搬离物品，民警联系朱伟未果，告知赵媛媛通过法院诉讼途径解决。

2020年3月19日，赵媛媛委托江苏法德东恒（吴江）律师事务所宋文律师向朱伟发了律师函，通知朱伟双方签订的房屋租赁合同，于本律师函送达之日起正式解除；朱伟应在房屋租赁合同解除后3日内向赵媛媛退还剩余租金32111元（扣除2020年1月1日至3月12日的租金），并按照房屋租赁合同的约定向赵媛媛支付违约金10000元；若朱伟逾期未履行上述义务的，赵媛媛将依法诉诸于法律，通过法律途径追究朱伟的法律责任，届时朱伟不仅需要向赵媛媛退还租金和支付违约金，还需承担案件的全部诉讼费用，包括但不限于案件的受理费、律师费、财产保全费、执行费。

2020年3月21日，朱伟收到了该份律师函。

2019年3月20日，赵媛媛收到了一条自称是“财智金鹰商业中心B3幢1209-1210室房东钮建忠”发来的短信，内容为“赵媛媛，我是财智金鹰商业中心B3幢1209-1210室房东钮建忠，朱伟与我签署的租赁合同将于2020年3月到期，本人决定不再续租，且我与朱伟的房屋租赁合同明确禁止其转租，在此之前我并不知道其转租的事情，直到今天我现场查看，才发现。

本人认为，朱伟擅自转租的行为违反了合同约定，你们之间签署的租赁合同系无效合同，且你作为承租人，将承租房屋弄的乱七八糟，一片狼藉，严重损坏了房屋的使用价值。

故本人现在通知你，限你于2020年3月25日24时前搬离此处房屋，逾期未搬离的，本人将对此处房屋进行强制清场，由此造成的损失将由你本人承担，特此告知”。

另查明，吴江经济技术开发区圆圈工作室于2019年9月16日进行了开业登记，于2019年12月10日经苏州市吴江区市场监督管理局核准注销。

又查明，赵媛媛与江苏法德东恒（吴江）律师事务所于2020年3月24日签订《委托代理合同》1份，约定赵媛媛委托江苏法德东恒（吴江）律师事务所宋文律师为本案的代理人，代理费为5000元。

同日，江苏法德东恒（吴江）律师事务所向赵媛媛开具了5000元的律师费发票。

再查明，财智金鹰商业中心B3幢楼第12层1209-1210室面积为109.37平方米，物业费单价为8.5元/月/平方米。

2020年3月13日，朱伟向苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司缴纳了案涉房屋2019年7月1日至2020年6月30日的物业费11155.74元。

以上事实，有赵媛媛提供的《房屋租赁合同》、支付宝转账凭证、微信聊天记录、接处警工作登记表、照片、律师函、快递流转记录、委托代理合同、律师费发票、短信记录、企业直接申请注销资料查询表，朱伟提供的微信聊天记录、物业缴费凭证，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。

原审法院认为：赵媛媛是否存在违约行为。

赵媛媛认为，根据合同第十条的约定，其先向朱伟支付10000元押金后，再另行向朱伟支付剩余房租30000元，也就是说本案中赵媛媛在合同签订后应当支付朱伟的费用总共是40000元，不存在朱伟所述的赵媛媛拖欠租金的说法。

另外，朱伟在将案涉房屋出租给赵媛媛时便已经拖欠三个多月的物业费，且根据物业公司的规定，案涉房屋的物业费支付时间为每年6月份，在赵媛媛承租该房屋时直到朱伟擅自收回该房屋之日止，并没有达到物业公司要求支付物业费的时间，物业公司向朱伟催讨的，只是朱伟前期拖欠的物业费，因此不存在朱伟所说的赵媛媛恶意拖欠物业费的说法。

朱伟认为，第一，赵媛媛未按约及时向朱伟支付全部租金，合同第四条和第十条是两个独立的条款，明确约定了租金40000元、押金10000元，而赵媛媛仅支付了10000元押金和30000元租金，尚欠10000元租金。

第二，赵媛媛未按约支付物业管理费，合同约定物业管理费由赵媛媛支付，双方已协商一致物业管理费缴费日期为12月份，但赵媛媛却在缴费期限已到的情况下一再拖延、拒绝支付。

第三，赵媛媛未按照合同约定开设美术工作室，以致朱伟无法实现入股权益，合同附加协议部分是专门针对开设美术工作室以及入股事宜进行约定的专门条款，朱伟承诺赠予赵媛媛三个月房屋使用权的前提是赵媛媛使用案涉房屋开设美术工作室并保证朱伟在其中入股10%，享受入股权益，但赵媛媛自始至终都未曾开设过任何美术工作室，因此朱伟赠予赵媛媛三个月房屋使用权的条件未成就，赵媛媛理应向朱伟补足2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金共计10000元。

本院认为，首先，关于赵媛媛有无拖欠朱伟租金。

《房屋租赁合同》第十条“甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于三个月房租的金额）壹万元整，作为押金。

合同签订后，十日内支付剩余房租叁万元整”，赵媛媛依据该条约定向朱伟支付了押金10000元、租金30000元，并未违反合同的约定。

但该条款对押金的概念存在错误的认识，根据该条，虽名为“押金”实质将其作为了租金的一部分，且根据2020年3月11日朱伟发给赵媛媛的微信“当时也跟你说的很清楚，我便宜给你又补贴，是要股份，我要赚钱的，我也很相信你，押金也没要，但是到现在你的工作室我作为股东连门都进不去”，朱伟在签订合同后同意赵媛媛可以不付押金，故赵媛媛不存在拖欠租金或者押金的情况。

其次，关于赵媛媛有无拖延支付物业管理费。

根据双方之间的聊天记录，朱伟向赵媛媛表示12月交物业费，到时候朱伟带着赵媛媛一起去，朱伟结欠的部分由朱伟结清。

但朱伟并未举证2019年12月朱伟曾要求赵媛媛一起去交物业费，亦未举证物业公司曾向赵媛媛催讨物业费，根据双方之间的聊天记录，直到2020年3月1日，朱伟才向赵媛媛催讨物业费，因双方约定12月去交物业费，故在朱伟向赵媛媛催讨时，赵媛媛理应按约支付物业费，但其未支付，存在一定的违约行为。

但逾期支付物业费仅是一般违约行为，不属于合同约定的解除情形或者法定的解除情形，朱伟无权擅自收回房屋。

至于朱伟主张赵媛媛未按照合同约定开设美术工作室，以致朱伟无法实现入股权益，与本案并非同一法律关系，朱伟可以另行主张权利。

综上，双方当事人之间的《房屋租赁合同》系其真实意思的表示，且合同内容不违反法律规定，依法成立并合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。

本案中，赵媛媛仅有逾期支付物业费的一般违约行为，朱伟于2020年3月13日擅自锁门，在赵媛媛的要求下拒绝开锁，赵媛媛无法正常使用承租的房屋，导致赵媛媛的合同目的无法实现，朱伟擅自锁门的行为属根本违约，故赵媛媛有权解除合同。

赵媛媛委托律师于2020年3月19日向朱伟发了律师函，通知朱伟双方签订的房屋租赁合同于律师函送达之日起正式解除，律师函于2020年3月21日送达朱伟，故案涉《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除。

关于赵媛媛主张的要求朱伟返还租金32111元的诉讼请求。

原审法院认为，因朱伟于2020年3月13日擅自锁门致赵媛媛无法实际占用、使用案涉房屋，赵媛媛无需支付2020年3月13日以后的租金，故赵媛媛应向朱伟支付2020年1月1日至2020年3月13日期间的租金8111元。

至于朱伟称其赠予赵媛媛三个月房屋使用权的条件是赵媛媛开设美术工作室，现条件未成就，赵媛媛理应向朱伟补足2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金10000元，因合同中并未明确赠予赵媛媛三个月房屋使用权附条件，且吴江经济技术开发区圆圈工作室实际经营了一段时间，故对于朱伟的上述抗辩意见，原审法院不予支持。

故朱伟应返还赵媛媛租金31889元。

另,因朱伟根本违约，朱伟应向赵媛媛支付三个月租金的违约金，计10000元。

关于赵媛媛主张的逾期还款利息，因赵媛媛未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，10000元违约金足以涵盖其利息损失，故对于赵媛媛另行要求朱伟支付逾期还款利息，原审法院不予支持。

关于赵媛媛主张的律师费，无合同依据和法律依据，原审法院不予支持。

对于朱伟要求赵媛媛支付2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费的诉讼请求，因2020年3月13日起赵媛媛不再实际占用使用案涉房屋，故赵媛媛应向朱伟支付2019年10月1日至2020年3月13日期间的物业管理费5051.07元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱伟应于本判决生效之日起十日内返还赵媛媛租金31889元。

二、朱伟应于本判决生效之日起十日内支付赵媛媛违约金10000元。

（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入赵媛媛指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××66）。

三、赵媛媛于本判决生效之日起十日内支付朱伟物业管理费5051.07元（如采用转账方式支付，请汇入朱伟指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××65）。

四、驳回赵媛媛的其他诉讼请求。

五、驳回朱伟的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受