广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初9892号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市大沙田建设路******，统一社会信用代码91450100765823711Q。

法定代表人：龚兆卿，总经理。

委托诉讼代理人：王洪喜，男，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。

委托诉讼代理人：李伟红，女，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。

被告：梁某，男，壮族，户籍所在地南宁市江**，现住南宁市江**。

原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）与被告梁某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。

原告宝城物业公司的委托诉讼代理人王洪喜、李伟红，被告梁某到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告宝城物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付物业管理费8464.5元，垃圾费456元，违约金22326.2元（计算方式：逾期未缴纳则加收每日3‰的违约金，计算时间：2015年10月1日至2020年6月12日），共计人民币31246.7元；2.本案的诉讼费用由被告承担。

事实与理由：被告为南宁市江南区某房的业主，其在2015年1月30日到原告服务中心办理房屋入伙手续；同时，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律规定约定了双方的权利义务。

但由于被告的原因，从2015年10月至2020年6月期间，被告一直没有按照约定向原告缴纳物业管理费、垃圾费、违约金等共计人民币31246.7元。

期间物业服务中心多次向业主催缴费用未果，被告已经构成违约。

被告长期拖欠物业管理费用与其他费用的行为，已经严重影响了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

被告梁某辩称：被告没有故意欠缴物业费，其每个月都按时交，但原告要求捆绑相关的费用，不单独收物业费；原告在物业服务期间，未按照前期物业服务协议条款履行物业职责，原告违约在先，关于违约金应予以免除；原告存在服务的瑕疵，物业费应该打折50%。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理查明如下事实： 南宁市江南区某小区开发商系南宁鑫金房地产有限公司。

原告宝城物业公司成立于2004年9月15日。

被告梁某系南宁市江南区某某房业主，该房建筑面积98.98平方米。

2016年2月6日，南宁鑫金房地产有限公司与原告宝城物业公司签订了一份《某前期物业服务合同》，约定南宁鑫金房地产有限公司委托原告对某项目提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2016年2月7日起至业主大会成立后、业主委员会依法代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效并备案时，本合同终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1.5元/月·平方米，商业物业服务费5元/月·平方米，杂物房及车位物业服务费0.6元/月·平方米。

业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月物业服务费。

开发商、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应当交纳费用的3‰的标准支付违约金。

2015年1月30日，原告与被告签订《某前期物业管理服务协议》，约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：住宅收费标准1.5元/月·平方米，商业物业服务费5元/月·平方米，车位物业服务费0.6元/月·平方米；被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应缴纳费用的3‰支付违约金。

2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合出台《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费〔2010〕31号），该通知明确规定，从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理收费标准，城镇居（村）民按8元/户·月收取。

另查明，被告已向原告交纳物业服务费、生活垃圾处理费至2015年9月30日，2015年10月至2020年6月的物业服务费、生活垃圾处理费，被告未再向原告缴纳。

该小区部分业主向原告交纳物业服务费时，原告要求被告捆绑交纳其他的费用，拒绝单独收取物业费。

本小区部分业主亦称原告存在服务不合格情况。

本院认为，关于《某前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题。

南宁鑫金房地产有限公司是某小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《某前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

原告与被告签订的《某前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，各方应当按照合同约定行使权利，履行义务。

被告作为某小区的业主，享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。

关于物业服务费的问题。

根据《某前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：住宅收费标准1.5元/月·平方米，商业物业服务费5元/月·平方米，车位物业服务费0.6元/月·平方米。

本案中，被告的房屋面积为98.98平方米，故2015年10月至2020年6月被告拖欠的物业服务费为8462.79元，现原告主张被告支付自2015年10月至2020年6月拖欠的物业服务费8464.5元，计算有误，本院予以纠正。

关于生活垃圾处理费的问题。

根据2010年南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局文件南价费〔2010〕31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理收费标准，从2010年元月1日起，城镇居（村）民按8元/户·月收取，故原告要求被告支付自2015年10月至2020年6月拖欠的生活垃圾费456元，有事实依据，本院予以支持。

关于违约金问题。

原告与被告签订《某前期物业管理服务协议》约定被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应缴纳费用的3‰支付违约金。

本小区部分业主向原告交纳物业费时，原告存在捆绑收取物业费与其他费用，拒绝单独收取物业费的情况，且原告宝城物业公司在履行物业服务合同过程中也存在诸多不足之处。

因此，对于原告要求被告按每日按物业费的千分之三支付违约金的主张，本院不予支持。

关于物业服务费是否需要打折的问题。

在物业服务合同的履行中，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，严重影响了业主的正常生活，业主才可以以此为抗辩理由少交或免交物业费，否则会造成物业服务运行不畅，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主和全体业主的利益，物业管理服务亦属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等等项目，这些方面均无法完全通过照片等证据予以印证。

因此，被告的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，严重影响了业主的正常生活。

故被告关于应当打折物业服务费的主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告梁某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付物业服务费8462.79元； 二、被告梁某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付生活垃圾费456元； 三、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加