河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初2965号原告：赵桂明，男，汉族，1972年6月13日出生，住河南省社旗县。

委托诉讼代理人：鲁飞，社旗县精诚法律服务所法律工作者。

被告：张明晓，男，汉族，1964年7月18日出生，住河南省社旗县。

委托诉讼代理人：陈刚，河南宛东律师事务所律师。

被告：李国新，男，汉族，1969年12月26日出生，身份证号412928196912260034，住河南省社旗县赊店镇程营2组。

委托诉讼代理人：刘兆伟，河南宛东律师事务所律师。

原告赵桂明与被告张明晓、李国新确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日立案，适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。

原告赵桂明的委托诉讼代理人鲁飞，被告张明晓及其委托诉讼代理人陈刚，被告李国新及其委托诉讼代理人刘兆伟到庭参加了诉讼。

本案已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与二被告签订的“协议书”无效；二、案件诉讼费由被告负担。

事实与理由：2011年1月至2011年10月间被告张明晓借原告借款30万元，后原告向被告张明晓讨要，被告张明晓无钱归还，请求原告参与自己与被告李国新的合作开发建房，该30万元借款作为投资款.2011年11月8日，原告与二被告签订了“协议书”，但房子建成后二被告不按协议内容履行义务。

后原告经咨询得知三人签订的合作建房协议书违反了法律规定应视为无效的协议，故提出了上诉诉讼请求，请判如所请。

被告张明晓辩称，原告所述不实，原、被告之间虽未按照原协议履行，但三人对合作建房已达成口头协议，且已按照口头协议履行完毕，故应驳回原告的诉讼请求。

被告李国新辩称，原告与被告张明晓的纠纷与自己无关。

三人签订的协议书是真实意思表示，合法有效，合作建房的土地是自己的宅基地，所建起的房子也在三人间分配完毕，故应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2011年11月8日，原告与被告张明晓、李国新签订协议书，该协议书载明：位于程营村××间16-19.7米一处房产（原李国新所有），现由张明晓、赵桂明共同开发使用（6层单元楼共12户）。

现房楼梯东户1、2层无偿给李国新使用，其房完工后，房子入户门窗安装完毕，交还使用，没有其他费用。

该楼房建好完工后，卖房事项，其财金方面，由张明晓一人负责，其他人不得干涉一切事项，房子全部售完后，除去建房成本，利润三分之一给（张明晓、李国新），三分之二归赵桂明所有。

其院子空地为公共场所，不得私人占用。

卖房后的一切事项，如有任何纠纷共同承担解决。

如需办理手续，由李国新负责协助办理。

另查明，本协议签订前三人已进行了开工建设，所占用土地为被告李国新自本村民小组中受让的集体用地，用途为宅基地。

原告及二被告均系农民，建设该楼房未取得任何行政审批手续。

以上事实有原告提供的协议书、赊店镇程营社区居委会出具的证明等证据及当事人陈述予以证实，上述证据及当事人陈述均在卷佐证。

本院认为，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设，