四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1923民初1727号 原告：平昌县天源物业管理有限责任公司。

法定代表人：李平，执行董事。

委托诉讼代理人：黄世华，副经理。

委托诉讼代理人：邱勇，巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。

被告：张均，男，1970年4月1日出生，汉族，住四川省平昌县。

被告：吕芹珍，女，1973年5月10日出生，汉族，住四川省平昌县。

原告平昌县天源物业管理有限责任公司（简称天源物业公司）与被告张均、吕芹珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜云独任审判，公开开庭进行了审理，除被告吕芹珍未到庭外，其余当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告天源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即连带交纳下欠物业服务费7144元。

事实及理由：四川明悦房地产公司开发修建平昌县××镇××道××和楼”住宅小区，2013年被告与四川明悦房产公司签订商品房买卖合同，购买该小区2单元5楼3号住房一套。

交接房屋时与明悦公司签订《业主规约》和《前期物业服务合同》。

2014年1月1日原告与明悦公司签订《前期物业服务合同》，约定自2014年1月1日起原告为“仁和楼”小区业主提供物业服务。

原告按约定的服务范围和内容认真履行了合同义务，但被告自2015年起至2020年10月期间，拖欠物业费7144元，经原告多次催收无果，为保护原告之合法权益，特依法提起诉讼。

被告张均辩称，未与原告签订物业服务合同，且原告收取物业费用过高，物业服务及管理不到位，存在电梯未年检、消防通道堵塞、清洁卫生差等问题。

因此，不应当支付物业费。

被告吕芹珍未作答辩。

经审理查明，2014年1月1日，原告以乙方名义案外人四川明悦开发公司以甲方名义签订《信义大道·仁和商住楼前期物业服务合同》，合同第二条约定在物业管理区城内，乙方提供物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运收集、雨、污水管道的疏通；4、车辆停放管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理等。

第六条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅，每月每平方米0.9元，商业物业（含一楼）每月每平方米1.2元、二楼以上每月每平方米1元。

第七条约定业主应于商品房买卖合同约定的交房时间起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，应在每个物业服务年度的第一个月履行交纳义务。

其后，原告派员进驻仁和住宅小区进行物业服务。

2013年被告张均、吕芹珍夫妇购买案外人四川明悦房地产开发公司开发位于平昌县××镇××道××和楼”住宅小区2单元5楼3号住房一套，建筑面积113.17平方米。

2014年1月，被告夫妇装修入住交纳当年物业服务费1225元。

自2015年1月起至今未交纳物业服务费，截止2020年10月31日，累计7144元。

2020年10月30日，经原告书面催收无果，遂于2021年4月26日诉讼来院。

另查明，原告天源物业公司具有叁级资质等级，仁和住宅小区前面临街，后面傍山，出入通道为傍山通道；时有落石及投掷的垃圾袋，影响业主人身及财产安全，2018年3月起，原告曾多次向基层组织和有关部门书面报告，现已在傍山通道加盖顶棚，经现场查看，小区电梯可以正常使用，公共部分不存在脏、乱、差现象。

认定上列事实的证据有： 一、原告天源物业公司提供以下证据：1、原、被告身份信息；2、前期物业服务合同；3、欠交物业费清单；4、高空抛物报告。

二、被告张均提供以下证据：1、交费收据；2、现场照片。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律效力。

据此，原告天源物业公司与案外人四川明悦房产公司签订的《信义大道·仁和商住楼前期物业服务合同》，对包含被告张均、吕芹珍在内的所有仁和商住楼业主均具有约束力，原告天源物业公司已按合同约定履行了物业服务义务，被告张均、吕芹珍应当按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，向原告天源物业公司支付物业费，被告不得以个人对物业服务不满意为由拒付物业费。

因此，对原告天源物业公司要求被告支付下欠物业费7144元之诉讼请求，应依法予以支持。

被告提出收费过高的问题，依据前期物业服务合同之约定，二楼以上住房按每月每平方米1元的标准计算物业费，被告居住在五楼，原告天源物业公司实际按每月每平方米0.9元的标准计算，已低于合同约定的价款，并未超出合同约定的价款。

因此，被告提出收费过高的辩解意见，其理由不能成立，本院不予支持。

被告提出电梯未年检存