广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0306民初40743号原告潘泽苓（曾用名“潘泽灵”），男，汉族，1942年6月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。

委托诉讼代理人黄立，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人李亚楠，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。

被告林昌广，男，汉族，1965年8月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。

委托诉讼代理人潘献民，广东炜原律师事务所律师。

委托诉讼代理人卿丽华，广东炜原律师事务所律师。

原告潘泽苓诉被告林昌广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄立和李亚楠、被告林昌广及其委托诉讼代理人潘献民到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告潘泽苓向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认《房屋转让协议》无效（合同涉及金额为455000元）；2.被告返还位于深圳市宝安区房屋和土地；3.被告承担本案诉讼费、鉴定费。

具体事实与理由:原告是深圳市宝安区沙井街道万丰社区居民委本地村民，拥有位于深圳市宝安区房产，房屋有所有权证（粤房字第**），涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地。

被告于2005年找到原告要求购买涉案楼基地，双方签署《房屋转让协议》，被告不具备本集体经济组织成员的资格，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的有关规定，原被告双方之间签署《房屋转让协议》违反了强制性法律规定，应当认定为无效，原告有权要求被告返还涉案楼基地。

请求判如所请。

被告林昌广辩称，一、涉案房屋由双方协议转让，并实际交接履行完毕。

林昌广于2005年1月20日支付现金45.5万元，潘泽苓之子潘伟斌向出具《收款收据》，并将涉案房屋及证件原件交给林昌广。

二、涉案房屋用地已非集体用地，已按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号文件规定转为国有土地。

三、转为国有土地后，涉案房屋买卖并不违反法律的强制性规定。

四、潘泽苓主张涉案房屋买卖协议无效，于法无据，协议未约定将登记过户作为效力条件，未登记过户不影响协议的效力。

五、认定涉案房产买卖协议无效不符合诚实信用原则和公平原则。

请求驳回原告的诉讼请求。

双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2005年1月19日，被告作为受让方（乙方）、原告作为转让方（甲方）、案外人“潘博平”作为见证方，共同签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方将位于深圳市宝安区钢筋混凝土四层楼房（建筑面积480平方米，土地使用面积约200平方米，付房房产证粤房字第**登记号私4-001204）以45.5万元转让给乙方，从乙方支付房屋款后，甲方即将房产证及楼房交于乙方永久使用权；如果宝安区房管部门允许办理过户及有关手续，甲方应无条件协助乙方办理过户手续（一切手续费由乙方负责），否则应赔偿乙方因此所造成的损失；今后国家扩路拆迁所赔偿此楼一切现金及土地由甲方协助乙方一起办理，并转交给乙方林昌广收；乙方在合法取得上述房屋全部产权后（即付款后）即拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权。

协议甲方处载有潘泽灵印章和指模、潘伟斌签名和指模、文月笑签名和指模；乙方处载有林昌广签名和指模；加盖深圳市宝安区沙井街道万丰社区居民委员会印章。

庭审中，潘泽苓确认协议签署时其本人在场，协议上指模是其本人打的，印章是其本人印章，其子潘伟斌、其妻文月笑的签名都是真实的。

庭审中，潘泽苓确认潘伟斌曾于2005年收到林昌广支付的涉案房屋转让款45.5万元。

庭审中，双方当事人均确认，潘伟斌于2005年将涉案房屋及相关资料实际交付给林昌广，交付时的涉案房屋为建筑面积480平方米的四层楼房。

后，由林昌广占有使用至今。

2020年1月29日，林昌广以自己的名义为涉案房屋申报农村城市化历史遗留建筑（编号：503-1301-05857A），并取得深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执（No.0483163）。

另查，1.庭审中，双方共同确认涉案位于深圳市宝安区房屋于1990年11月21日取得原宝安县建设委员会颁发的《房屋所有权证》（粤（粤房字第**载明位于“宝安县沙井镇万丰村一村”东至潘水通自墙、西至潘泽成自墙的房屋，于1983年新建，建筑结构及层数为钢筋混凝土单层，基底面积和建筑面积均为40平方米，使用土地面积170平方米。

潘泽苓陈述其于2000年对《房屋所有权证》（粤房（粤房字第**的房屋进行了重建，建成建筑面积480平方米的四层楼房，重建未取得建设工程规划许可证，亦未办理历史遗留建筑申报。

2.林昌广陈述，涉案房屋进行历史遗留建筑申报后，尚未经行政机关依法处理，未取得相关产权证明。

潘泽苓未对林昌广的陈述提出异议。

3.潘泽苓主张其本人不识字，在《房屋转让合同》的私章是潘伟斌印上去的、指模是潘伟斌按着其手指打的，其本人并不知晓合同的具体内容，也没有委托潘伟斌收取转让款，其直至本案起诉前都还以为涉案房屋由其四名子女占有使用。

经法庭询问，潘泽苓确认在本案起诉前，未就涉案房屋的权属发生过争议。

林昌广陈述，支付转让款当日，林昌广到万丰村找到潘泽苓，潘泽苓表示自己年纪大了，房子是潘伟斌的，让潘伟斌处理就好了，于是同潘伟斌和万丰村另一村民一起到市区内的银行付款。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。

原、被告于2005年1月19日签订的《房屋转让合同》，载有潘泽苓本人的指模和私章，且合